חריגות בניה שמפריעות לתמ"א 38

שאלה:

שלום וברכה ! בעניין תמ"א 38 בבניין של 16 דיירים . מתוכם 12 מעוניינים לחתום והשאר (4) שהוציאו בפלישות בניה לא חוקית לא מעוניינים בפרויקט מאחר ואומרים שהם כבר הוציאו בלי היתר ואינם צריכים את התוספות הנ"ל . לעומת זה הצד השני שחתמו טוענים שהפלישה שלהם זה ברכוש המשותף וזה מונע אותם מלהוציא את הפרויקט לפועל מכיון שהעיריה תדרוש לפרק את כל תוספות הבניה הלא חוקיות . מה ניתן לעשות האם אפשר לכוף את המתנגדים או שהם צודקים ואי אפשר לכופם ?

תשובה:

שלום וברכה,

התשובה לכך תלויה בפרמטרים שונים, ומומלץ להתפשר עם הדיירים שחרגו – לפצות אותם בפיצוי כדי שיסכימו לחתום. ראה בהרחבה בנימוקים.

בהצלחה.

נימוקים:

יש מחלוקת בין הבתי דין האם הרוב יכול לכפות על המיעוט לתמ"א 38. יש סוברים שהרוב לא יוכל לכפות על המיעוט. ולמרות שלפי החוק אם יש רוב, ניתן לכפות, אך מצד ההלכה לא ניתן לכפות על המיעוט ולהפקיע מהם חלקים בבניין המשותף ולתת ליזם, למרות הפיצוי שהיזם נותן כנגד לדיירים.

אמנם רבים מבתי הדין סוברים שאם יש רוב שמעוניינים בתמ"א 38, ניתן לכפות על המיעוט. והטעם לכך שבחלוקת השותפות ניתן לכפות על חלוקה, ולמרות שחלק מהרכוש עובר לבעלות של היזם, אך יש בזה רווח ברכוש המשותף, שחולקים את הרכוש המשותף ומשבחים אותו ותמורתו נותנים את הגג ליזם, ואין לראות בזה כהפקעת בעלות, אלא כהשבחת השותפות. ושיטה זו נראה עיקר לדינא. (ראה בהרחבה בספר ועד הבית בהלכה שביאר באורך כצד ב').

אמנם כאשר ישנם מספר שכנים שחרגו ללא רישיון, ואם עכשיו הרוב יחתמו על תמ"א 38 לא מועילים כלום למועט – לא משביחים להם, כיון שהם כבר בנו בעצמם, ולהיפך, רק מזיקים להם – שיהרסו את מה שבנו. ומאידך שאר השכנים טוענים מדוע אתם תקבלו חלק במשותף, ואנו לא נקבל כלל.

אמנם יש לבחון בזה מספר דברים. א. כשבנו אותם מספר דיירים ללא רישיון, האם קיבלו הסכמה מהשכנים על כך. אם קיבלו הסכמה, נחשב שיש חזקה (חזקת קרקעות) ברכוש המשותף – שהשכנים הקנו להם חלק ברכוש המשותף. א"כ בזה לא יוכלו הרוב לכפות על המועט שרוצים גם חלק במשותף, שהרי הרוב הקנו למועט את חלקם, ולא התנו שתמורה לכך יקבלו הרוב גם חלק במשותף. ולכן המועט שקיבלו מתנה, לא נוכל להרוס להם ולהפקיע מהם את מה שקיבלו.

אמנם אם בנו ללא הסכמה מהשכנים, הרי שאותם מספר מעט שחרגו ללא סכמה אין להם בעלות בקרקע, והקרקע שייך לכלל הדיירים, ומה שלא מיחו לא מועיל, כיון שבחזקת קרקעות צריך ג' שנים וטענה. ואם אין להם טענה שקיבלו את הקרקע משאר השכנים, נמצא שדרים בקרקע של כלל הדיירים, וזכותם של הרוב להחליט שאין להם זכות לגור שם, אלא אם כן גם הם יקבלו כנגד. ובכפייה לתמ"א 38 נחשב שממצים את הדין שכולם יחלקו ברכוש המשותף בשווה.

ואם השנים שחרגו ובנו ללא רישיון, ומכרו את הדירה לאחרים, אם החריגה קיימת ג' שנים, אין צריך טענה קנה, כיון שללקוחות טענינן שהקנו להם. ולכן אם המיעוט שחרגו הם קנו כך את הדירה, דינם כדין הראשון – כשכנים שבנו עם הסכמת השכנים, שלא נוכל לכפות עליהם תמ"א 38.

בקיצור: אם המיעוט שחרג טוען שקיבלו הסכמה מפורשת מהשכנים לבנות, לא ניתן לכפות עליהם תמ"א 38. וכן אם השכנים קנו את הדירה כך לא נוכל לכפות עליהם. אבל אם בנו ללא רישיון וללא הסכמה מפורשת מהשכנים, ניתן לכפות עליהם.

אך לדיינים הסוברים שלא ניתן לכפות כלל תמ"א 38 יתכן וגם במקרה כזה לא יסכימו לכפות על המיעוט.

ומאחר ויש בזה כמה צדדים, מומלץ לפצות ולהתפשר ולהגיע להסכמת הכלל, כדי שלא להגיע לבית דין.