שאלה:
השכרתי דירה לנופש למשך שבועיים. בשבת האחרונה המזגן לא עבד (אינני יודע מדוע) והשוכרים עברו את השבת בחוסר נעימות גדול (היה גל חום באותה השבת)
האם הם צריכים לשלם לי על השבת?
את"ל שלא, האם אני צריך לפצות אותם?
תשובה:
שלום וברכה,
בשבת האחרונה [פרשת ראה] היה עומס חום בכל אזורי הארץ, ולא ניתן לשהות ללא מזגן. ואם המזגן התקלקל ולא פעל במשך השבת השוכר לא צריך לשלם תשלום מלא של שכירות ממלא, אלא שווי של דירה ללא מזגן בימים חמים כאלו, ולכן על יום השבת שהמזגן לא פעל יש לשלם כחצי מדמי השכירות.
בהצלחה.
מקורות:
מום שנוצר בדבר השכור דינו שונה מקנה חפץ והתקלקל
אם קנה חפץ והתקלקל אחר הקנייה, מזלו של הקונה גרם, ואין המקח בטל. בשונה משכירות שאם נולד מום אחר תחילת השכירות שישנם אופנים שגם בעה"ב נושא באחריות. וזאת משום שבמקח הכל שייך ללוקח ונסתפחה שדהו. אבל השכירות גוף המושכר עדיין של משכיר. כן ביאר המהר"ם פדואה סימן לט. ויש לדון האם ומתי ניתן לבטל את המקח כשנולד מום בדבר השכור.
השוכר בהמה וחלתה בזמן השכירות
במשנה ב"מ (עח, א) 'השוכר את החמור והבריקה [מפרש בגמרא שלקתה בעיוורון או שהתליעו רגליה] או שנעשית אנגריא [שנטלוה לעבודת המלך] אומר לו הרי שלך לפניך. מתה או נשברה חייב להעמיד לו חמור'.
באופן שאומר המשכיר לשוכר הרי שלך לפניך דעת רש"י (ד"ה הרי) שההפסד על שניהם. אמנם דעת הרמב"ם ומרן השו"ע (סימן שי ס"א) שמזלו של השוכר גרם וההפסד על השוכר בלבד, וצריך השוכר לשלם את כל דמי השכירות שקצצו מראש.
מבואר שאם היה הפסד בגוף הבהמה – מתה הבהמה, מזלו של המשכיר גרם. ואם חלתה הבהמה ועושה מלאכה בדוחק, מזלו של השוכר גרם.
בביאור דברי המשנה כתב הנתיבות (שם ס"ק א), שאם חלתה הבהמה קודם שבא ליד השוכר נחשב למקח טעות וחוזר. אלא מדובר שחלתה הבהמה אחר שבאה ליד השוכר. עוד ביאר (ס"ק ב) שאם האונס היה בגוף הבהמה, נמצא שניזוק גם המשכיר, ואין יכול לומר לשוכר מזלך גרם, שהרי גם בעל הבהמה ניזוק, אלא מדובר שנעשה נזק רק בשימוש של הפרה דהיינו שהתעוורה או חלתה. וכן בנלקחה לעבודת המלך מדובר שנלקחה לזמן מועט ותחזור לבעלים, וגוף הבהמה קיים לבעלים, נמצא שניזוקו רק הפירות ולא הגוף, הרי מזלו של השוכר גרם, ומשלם למשכיר שכרו משלם. אבל אם נלקחה לעולם או שמת וגם הגוף ניזוק אין יכול לומר לשוכר מזלך גרם, שהרי גם חלקו של בעה"ב הופסד, לכן א"צ השוכר לשלם. לפ"ז כתב הנתיבות אם שכר בית ובאו אנשי חיל ולקחו את הבית, אם יכול לדור עמהם, נחשב שראוי למלאכה והנזק בפירות ולא בגוף הבית, והשוכר משלם את כל השכירות. אבל אם א"א לדור עמהם נחשב הנזק בגוף הבית, שהרי לקחו את הבית וא"א לדור בו, בזה ההפסד על בעה"ב. עכ"ד.
דרך נוספת לבאר אימתי נחשב מתה ומתי חלתה, מצאנו במחנה אפרים (שכירות ו) שדן ג"כ בגויים שפינו את השוכר ודרו בבית, וכתב כיון שהבית קיים נחשב היזק בפירות, וההפסד על השוכר. ורק בנפל קירות הבית דומה למת החמור. והקשה שבתוספות בערכין (כא ע"א ד"ה אע"פ) כתבו שבית שנתנגע והחליטו הכהן ונאסר בהנאה הפסיד המשכיר את שכרו ודומה למת החמור. ולכאורה סותר לדברי המחנ"א שאם הבית קיים אינו כמת החמור. ותירץ שבית המוחלט אינו ראוי לשום אדם לכן דינו כמת החמור. אולם גויים שפינו את השוכר ונכנסו לדור בבית, הבית בעצמותו ראוי לדירה אלא שאין השוכר יכול לדור דומה לחלתה הבהמה. עכ"ד.
הרי לנו מחלוקת שלדעת הנתיבות אם יכול השוכר לדור בדוחק עם הגויים, דומה לחלתה. ואם אינו יכול לדור עם הגויים כלל, דומה למת החמור, למרות שהבית בעצמותו ראוי לדירה לאנשים אחרים. ולדעת המחנ"א אם הבית ראוי לדירה לאחרים דומה לחלתה למרות שהשוכר בעצמו אינו יכול לדור. אבל אם הבית לא ראוי לשום אדם דומה למת החמור.
וכבר קדם בשאלה זו בשו"ת מבי"ט (ח"א סימן מ) בשכר דירה ובאו גויים ופינו את השוכר ודרו שם. וכתב שיש ג' דינים, אם באו הגויים מחמת השוכר ואילו המשכיר היה שם לא היו באים מזלו של השוכר גרם. ואם באו מחמת המשכיר מזלו של משכיר גרם, וצריך המשכיר להעמיד לו דירה אחרת. ואם א"א לתלות את הסיבה לא בשוכר ולא במשכיר – שבכל מקרה היו באים לדירה, אם אמר בית זה, אינו חייב המשכיר להעמיד בית אחר, והשוכר אינו משלם דמי שכירות – דהיינו שהשכירות ביניהם התבטלה. ואם אמר בית סתם חייב להעמיד בית אחר. מבואר שקלקול שאינו ראוי לדור כלל דומה למת החמור ונפל הבית. ואם ראוי לדור בדוחק דינו שווה לחלתה הבהמה שמזלו של שוכר גרם. ואם הוציאו גויים את השוכר ודרו תחתיו, למחנ"א דינו כחלתה הבהמה. ולמבי"ט ולנתיבות דינו כמתה הבהמה.
לכן אם אירע קלקול בדירה שלא שייך לדור בבית יכול השוכר להפר את החוזה ולצאת מהבית. ואף המחנ"א מודה בזה, שדומה לבית המנוגע שאין שום אדם יכול לדור שם. ועדיין יש לדון לגבי תשלום השכירות האם צריך לשלם עד סוף זמן חוזה או עד שיצא מהבית.
אם הקלקול היה בגוף הבית, אם היה בזמן שלא ניתן לבטל את המקח, ולא יכל השוכר לצאת מהבית יש לשלם רק את השווי של דירה ללא מזגן ולא יכול להכריח את השוכר שישלם מחיר מלא.
העולה לדינא: שקלקול שנעשה בבית שכור – נזילה בתוך הבית, באו חרקים לדירה, אין מים חמים להתרחץ – ואפשר לדור בדוחק בזמן הקלקול, והתיקון עורך מספר ימים, דינו שווה לחלתה הבהמה ועושה מלאכתה לאט ומזלו של השוכר גרם. ולכן אין השוכר יכול לבטל את השכירות, וחייב לשלם שכר מלא עבור הימים שגר בבית בדחיקות מחמת הקלקול.
ואם היה קלקול משמעותי בבית עד כדי שלא יכול לדור בבית כלל באותם ימים – קור חזק מאוד, מכת עכברים בדירה – כיון שא"א לדור בבית לכו"ע דינו שווה לנפל הבית ובבית זה בטל השכירות. ולגבי התשלום שאחר שיוצא מהבית אינו חייב לשלם, ונראה שגם אם שילם מראש עד סוף זמן השכירות יחזיר המשכיר את דמי השכירות שלא דר בבית.
