אנו 22 שכנים שגרים בבניין אחד, ישנה מערכת סולרית שנמצאת בבניין כבר מבניית הבניין. תפקידה של מערכת זו היא לחמם בעזרת משאבה את הדוודים של דיירי הבניין. למערכת זו צינורות רבים העוברים בתעלות הבניין.
דא עקא, שישנם 6 דיירים שאינם מחוברים למערכת זו היות ודודיהם מתחממים ע"י מערכת שמש פשוטה.
כרגע ישנו פיצוץ בצנרת המערכת, הדבר גורם לטפטוף מתמשך ומציף את הקומה התחתונה בבניין. דבר זה אינו מפריע לפעילות המערכת שמתפקדת גם כשמטפטף. חשבון המים המשותף לכל השכנים (22 דיירים) כמובן מתנפח ע"י טפטוף המים. הדבר מפריע גם לבעלי הקומה התחתונה שהם סובלים מהרטיבות.
השאלה היא: האם כל דיירי הבניין (22 דיירים) מחויבים לשאת בתיקון הפיצוץ (מוערך כ-3000 ש"ח) מכיון שגם הם יהנו שיצטרכו לשלם פחות בחשבון המים הבא
(וגם אולי מהסיבה שכך נבנה הבניין על כל צינורותיו ומשאבותיו), או שרק מי ששותף פעיל למערכת הסולרית (16 שכנים) צריכים לשאת בעלות התיקון.
תודה רבה מראש
תשובה:
כל אלו שהיו משלמים עבור הסולר, חייבים גם לשלם עבור התיקון. אם רק 16 שכנים שילמו עבור הסולר, רק הם חייבים לשלם על התיקון. ששת הדיירים האחרים רשאים לדרוש מששה עשר השכנים לתקן את הנזילה.
מקורות:
לפי חוק המקרקעין סעיף 52 מתקנים כאלו מוגדרים כרכוש משותף ואם כן הוצאות התיקון חל על כל השכנים. גדולי הדיינים בזמנינו נחלקו אם ניתן להתנתק משותפות זה. דעת הגר"י סילמן שליט"א והגר"מ שפרן שליט"א שאין אפשרות אלא להיפטר ממה שחוסך (עיין עלון המשפט גליון 42 עמודים 5-6 תשובה ה וגליון 44 עמודים 5-6 תשובה ה). דעת הגר"נ נוסבוים שליט"א שיש אפשרות להתנתק (עיין עלון המשפט גליון 43 עמוד 8).
בעיקרון אין הבדל בין חיוב השתתפות בהוצאות הסולר לבין חיוב השתתפות בהוצאות התיקון. אם השכנים נהגו שלא לחייב כלל את אלו שאינם משתמשים בהוצאות הסולר, גם בהוצאות התיקון אינם חייבים, כיון שנהגו כדעת הסוברים שיש אפשרות להתנתק. יש לציין שאף לפי החוק הסטטוס קוו של הבניין קובע לעניין התנתקות מהשתתפות בהוצאות של מתקנים משותפים מסוימים. עיין בפסק בית משפט המחוזי בירושלים (ע"א 6217/05).
המערכת אינה עובדת על "סולר" כי אם על אנרגיות השמש. אותם אנרגיות מפעילות משאבה, שמעבירה את המים, לצינורות במערכת סגורה, שעוברת דרך צינורות הבניין ל16 דוודים.
כך שאף אחד עד היום לא שילם על סולר
כל השאלה מתעוררת בעקבות פיצוץ באחד הצינורות שעוברים בפיר המעלית
כולם חייבים להשתתף יחד. במקרה שששת הדיירים שאינם משתמשים ידרשו להתנתק (ואז שוב לא יוכלו לעולם להתחבר למערכת זו, גם אם יצטרכו) ולהיפטר מתשלום, הרי זה תלוי במחלוקת בין הדיינים.
לא מובן לי התשובה..
ששת הדיירים לא צריכים לדרוש להתנתק, היות והם כבר בפועל מנותקים ממערכת זו
אין לי מושג גם אם יש להם אפשרות טכנית להתחבר לזה בעתיד.
כל הקשר שלהם לזה, הוא רק, מכיון, שכך הדירות בבנין נרכשו, כולל מערכת זו, והיות שחשבון המים, במקרה של נזילה בצינורות, הוא חשבון מים משותף.
אין להם צורך להתנתק פיזית, אבל עליהם להיפרד מהשותפות שלא תהיה להם זכות להתחבר למערכת בעתיד, אם ירצו בכך וככל שתהיה אפשרות. כל עוד שלא נפרדו מהשותפות הרי הם חייבים להשתתף בהוצאות.
ואחרי שהם מתחייבים בכתב שהם נפרדים מהשותפות במערכת הצינורות
א. האם לכו"ע הם יהיו פטורים, או שעדיין יש בזה מחלוקת בין הדיינים
ב. האם זה רק מכאן ולהבא, או שגם למפרע הם פטורים
א. במקרה זה יהיה תלוי במחלוקת הפוסקים. יש סוברים שאין כלל אפשרות להתנתק.
ב. לסוברים שניתן להתנתק זה יועיל לתיקונים שייעשו מכאן ולהבא. זאת אומרת, אם מתנתקים לאחר שנודע על הנזילה לפני התיקון נפטרים מלשלם.
לאור האמור לעיל רציתי לברר:
א. האם יחוייבו 6 הדיירים שאינם משתמשים במערכת, גם על משאבת המערכת שנשרפה בעבר
ב. האם זה שאותם 6 דיירים משתתפים עם המערכת של 16 הדיירים , מחייב גם את 16 הדיירים להשתתף עם 6 הדיירים בדודי שמש הפרטיים שלהם, בכל קילקול שקרה או יקרה להם (יש לציין שהבניין נקנה ביחד עם המערכת הסולרית, וביחד עם 6 דודי שמש פרטיים)
א. אם המערכת לא תוקנה עדיין, הרי הם יכולים להתנתק ולהיפטר מלשלם, לסוברים כן.
ב. לא. דודי שמש פרטיים אינם חלק מהרכוש המשותף וההוצאות חלים על בעליהם בלבד. כדי שמתקן יהיה משותף יש צורך שישמש את מרבית בעלי הדירות.
באם רוב דיירי הבנין יחליטו לפסוק כמו אותם דיינים שפסקו שלא מועיל הצהרת התנתקות מהמערכת (של ה- 6 דיירים שלא קשורים למערכת) האם זה יחייב את אותם דיירים להשתתף בתיקון? או שהם יכולים לטעון שהם סוברים כמו אותם דיינים שפסקו שיש אפשרות להתנתק מהמערכת וא"א לכפות עליהם ע"י רוב הבנין לנהוג אחרת
ניתן לכפות על המיעוט את דעת הרוב, אבל רק בתנאים דלהלן: א. יש צורך באסיפה ושיהיה כתוב במודעה שנושא של בחירת רב פוסק יהיה על סדר היום. ב. יש צורך לקבל את כל דעותיו של אותו רב פוסק לכל השאלות.
במקרה שאין החלטה, 16 הדיירים אינם יכולים לדרוש מששת הדיירים לשלם, אבל ששת הדיירים אינם יכולים לדרוש מהאחרים לתקן ללא השתתפות מצידם כדי להימנע מחשבון מים מנופח.
א. האם זה שחברת הבניה לא חיברה את ה6 שכנים למערכת הזו. ולא זאת בלבד אלא אף הוציאה כסף על התקנה של דודים פרטיים לאותם 6 שכנים. האם אין זה אומר שהחברת בניה ניתקה את אותם 6 שכנים מהבעלות על המערכת הסולארית?
כך שאין לאותם 6 שכנים אפשרות להתחבר גם אם יירצו?
וכמובן גם שעי"ז אין ל6 שכנים קשר להוצאות שנעשו על המערכת?
ב. כתבתם בתשובה לעיל " יש צורך באסיפה ושיהיה כתוב במודעה שנושא של בחירת רב פוסק יהיה על סדר היום."
שאילתי היא: האם יש עניין דווקא באסיפה או שאפשרי ג"כ לתלות פתק עם התשובות שלכם, ולצרף את רשימת הדיירים, ושכל אחד יסמן האם הוא מקבל את דעת הרב הפוסק לכל השאלות (מבחינה טכנית קשה לאסוף 22 דיירים לאסיפה).
א. לפי החוק מתקן זה הוא משותף. כאשר הקבלן רושם את הבניין בפנקס בתים משותפים ולא מצמיד מתקן זה לשכנים מסוימים, הרי זה על דעת שכל מה שלפי החוק הוא משותף יהיה משותף בין כולם. אינני יודע מה הקבלן חשב ורצה לעשות, אני יודע רק מה הוא עשה בפועל.
ב. אפשר בדרך זו, אבל אני בתשובתי לא נקטתי עמדה מסוימת, הבאתי את שתי הדעות. אפשר לכתוב שיש מחלוקת בין דייני זמנינו אם יש אפשרות עקרונית לשכן להתנתק מחלקים מסוימים של הרכוש המשותף שאין לו שום שימוש בהם, כגון מתקני הסקה מים וביוב, ושכל אחד יבחר אם הוא מקבל את דעת הסוברים שניתן להתנתק, או את הסוברים שלא ניתן להתנתק.
השכנים שואלים מה קורה אם אין אפשרות טכנית לאותם 6 דיירים להתחבר למערכת אלא ע"י הוספת משאבה חזקה יותר עם עוד מספר קולטים נוספים על מה שקיים האם זה מחייב אותם להשתתף ?
או שאולי חובתם להשתתף רק על הצינורות (שבהם אולי בעתיד יהיה להם הנאה ) אבל על המשאבה והקולטים הקיימים, שכרגע אין להם אפשרות להתחבר לזה (כי התחברות דורשת תוספת כח) אולי הם לא צריכים להשתתף
לכאורה נראה לי שאם אין שום אפשרות לששת השכנים להשתמש במערכת, אין הם מחויבים להשתתף בהוצאות. השותפות צריכה שתוכל להתבטאות גם בדרך של זכות להשתמש. כגון שותפות בצינור מים או ביוב שאם יוסיפו יחידת דיור שתהיה בבעלות כל השכנים יוכלו לחבר אותה לצינורות אלו. אבל אין שותפות רק לחובות ולא לזכויות.
השאר תגובה