פתיחת סתימה בבנין מגורים בעקבות סתימה בביוב שכן אחד הזמין על דעת עצמו ביובית. עכשיו הוא תובע רק צד אחד של הבנין מכיוון שהאינסטלטור טוען שהנזק נגרם מצד אחד כתוצאה ממגבונים. רציתי לדעת: 1. האם יש לי את הזכות להפנות אותו לועד הבית שהם יגבו את התשלום? 2. האם יש הצדקה לטענה שחצי בנין אשם בצנרת משותפת בבנין? 3. במקרה של שוכר, על מי החובה, השוכר או המשכיר?
תשובה:
שלום רב,
המזמין יכול לתבוע את וועד הבית לשלם עבור פתיחת הסתימה מהקופה של כל הבנין, ואם יהיו לוועד הבית הוכחות ששכן מסוים זרק מגבונים לביוב, הרי הוא יכול לתבוע אותו לשלם את הנזק (אבל לא ברור אם ניתן להוציא ממנו ממון בבית דין).
בכל מקרה החיוב אינו חל על חצי בנין, אלא על כל הבנין ואולי ניתן לגלגל אותו על מי שזרק את המגבונים.
אם יש שוכרים בבניין החיוב חל על המשכירים. אם יש הסכם מפורש בין המשכיר לשוכר שהשוכר ישלם גם על תיקונים בבית המשותף, המשכיר יכול לתבוע את השוכר על כך, אבל תביעת וועד הבית היא על המשכירים.
מקורות:
לגבי חיוב על כל הבנין עיין כאן. לגבי חיוב נזק במגבונים עיין כאן. לגבי שוכרים לפי חוק המקרקעין סעיף 52 וסעיף 58 החוב הוא על המשכירים. בדרך כלל נהוג שהשוכר נדרש בהסכם השכירות לשלם הוצאות שוטפות המוטלות על הדירה, ובכלל זה וועד הבית, אבל לא הוצאות תיקונים חד פעמיים.
לדעתי אין שום דמיון לזורק מטבע לים משום ששם אין נזק למטבע ואין נזק לים אלא שצריך להוציא הוצאות בכדי להעלות את המטבע מה שאין כן כאן שההימצאות של המגבונים בביוב מזיקה את מערכת הביוב ועל כן נראה לי שיש כאן מזיק בידים ולכל הפחות ממונו המזיק.
בכבוד רב
מרדכי פוגל
נ.ב כשאתב מצטט במקורות חוקים לדעתי כדאי להוסיף כעין ׳התנצלות׳ למה החוק החילוני רלוונטי במקרה הזה.
המוקירך כרום מעלתך
מרדכי פוגל
כדי להרחיק מן הכיעור לדעתי רצוי שבכל פעם שיש שאלה בעניני חו"מ לציין שהתשובה הוא לא מחייב את הצד השני ולא פוטר את הראשון היות ולא שמעו הדיינים שני הצדדים ורק נכתב תשובה כפי השאלה להלכה ולא למעשה.
כתבנו הבהרה כזאת בדף של שאל את הרב, ההבהרה מופיעה הן לפני שליחת השאלה והן לאחריה.
כבוד הרב המשיב, כשקראתי את שאלת השואל הבנתי שהאינסטלטור טוען שרק חלק מדירות הבניין משתמשים בצנרת שבה ארעה הסתימה, לכן רק הם אמורים לישא בנטל ההוצאה, לא זכיתי להבין מאיזה טעם יש לחייב את 'כולם'? גם 'בקישור' שבגוף המקורות לא מצאתי טעם לכך, וכי על דעת כן השתתפו? כדי לישא בהוצאות נזק שידוע מי גרם לו? וה' יאיר עינינו.
חלוקת הנטל של הוצאות התיקונים בבית משותף הוא על פי חוק בתים משותפים (ליתר דיוק: חוק המקרקעין פרק בתים משותפים) מאחר והקבלן המוכר את הדירות מתחייב בחוזה לרשום את הבית בפנקס בתים משותפים ושהתקנון יהיה התקנון המצוי, הפרשנות המשפטית שהתקנון יהיה כפי התקנון המצוי הוא שלא יהיה שינוי בענין השתתפות בהוצאות מאשר הקבוע בחוק, מאחר ולפי החוק אם יש שיטת חלוקה אחרת יש לרשום זאת בתקנון. כך שהחוק הוא בעצם הסכמת השותפים שעל דעת כן משתתפים. בנוסף לכך, ברוב הדברים המנהג הוא כפי החוק.
לפי החוק כל צינור הקבוע בקירות החיצוניים, בעמודים, או מחוץ לבניין הוא רכוש משותף (סעיף 52) והוצאות אחזקתו נופלות על כל הדיירים (סעיף 58).
כל זה מדיני שותפות, שהם לפי מנהג המדינה. באשר הטענה שיש דיירים שגרמו לנזק, יש לדון לפי דיני נזיקין שבתורתינו הקדושה, ולא לפי פקודת הנזיקין שבחוקי המדינה. ולכן אם יש הוכחה על דייר מסוים שהוא בגיל מצוות שזרק מגבונים יש מקום לחייב אותו מצד מזיק, אבל אין מקום לעשות ענישה קולקטיבית על צד מסוים בבניין ולחייב רק אותם, כיון שהנזק הגיע מסביבה זו.
אחר המחילה, לכשמעיינים בגוף החוק המוזכר פרק ו' סעיף 52 הגדרת הרכוש המשותף מוצאים כך: "רכוש משותף" – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת. בפירוש כתוב "המויעדים לשמש את כ ל בעלי הדירות" (או לפחות מרביתם), ומאין לחייב את כל השכנים על נזקים שקרו בצנרת המשמשת רק צד אחד בבניין?
החוק כותב כלל "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות", צינורות הביוב אינם רשומים כדירות וגם נמצאים במיקום שהוא רכוש משותף. הפירוט שבחוק בא לרבות על הכלל ולא למעט.
נראה לי גם שכל מה שנדרש שישמש את מרבית הדירות הוא רק על מה שנמצא בתחומי דירה מסויימת. יש לציין שהמגבלה שישמש את מרבית הדירות אינה חוזרת רק על מתקני מים אלא על כל המפורט, ובודאי שחדרי מדרגות המשמשים דיירי כניסה אחת הם רכוש משותף, שהרי אחרת סעיף 59 המדבר על חלוקה לאגפים מיותר. כמו כן, דיירי הקומות התחתונות לא יצטרכו לשלם עבור הניקיון בקומות העליונות, ובודאי שלא נוהגים כן.
כמדומני שכך מקובל ומפורסם שצינורות בקירות חיצוניים הם רכוש משותף. עם זאת אציין אסמכתא לכך מבית משפט השלום בתל אביב תא 46444/04 "עולה מן החוק כי צנרת אשר מותקנת בקירותיו החיצוניים של הבניין הינה חלק מן הרכוש המשותף".
אכן, כך משתמע מלשון החוק. תודה על ההבהרה.
ברשותך עוד שאלה קטנטנה. כבר כתבתם לעיל ובכמה מקומות אחרים שמנהג המדינה מחייב כיון שעל דעת כן נשתתפו וכו', האם ניתן לומר שלשון החוק יחייב גם במקום שההלכה פוסקת אחרת או שכל סברת ה'על דעת כן נשתתפו' חלה רק במקום שההלכה לא התפרשה/נפסקה לכו"ע?
מנהג בדיני שותפים מחייב גם במקום שהוא נגד הדין המפורש. עיין רמ"א סי' קסג סעיף ג לענין מסים ועיין בשו"ת מנחת יצחק ח"ז סי' קכו שהוא הדין לענין בית משותף. ועיין עוד בשו"ת הריב"ש סוף סי' שמה, בביאור הגר"א חו"מ סי' עב ס"ק לג לענין פועלים ובשו"ת תורת חיים ח"ב סי' יט.
לגבי בית משותף דעת הגרי"ש אלישיב שליט"א שהתקנון המצוי מחייב גם מדין תנאי שבממון, ולפי זה כדי לפסוק שלא כהתקנון יש לברר שהמנהג אינו כן.
השאר תגובה