בנייה על גג המשותף לכל השכנים

שאלה:

שלום, אנו 12 דיירים בבניין משותף של 3 קומות. הגג משותף לכל השכנים. בעבר רוב השכנים רצו לעשות תמ"א 38 ולאפשר לקבלן לבנות על הגג תמורת חיזוק הבניין, שיפוצו והרחבתו – אך עיריית ב"ב לא מאפשרת תמ"א 38 – והנושא ירד. כיום – אחד השכנים בקומה השלישית (שיש לו מצוקת דיור) רוצה לבנות על הגג – מעל דירתו ללא פיצוי לשכנים בטענה שכך נוהגים ברוב הביניינים בבני ברק. יש שכנים שמתנגדים לכל בנייה ויש שכנים שמוכנים לבנייה תמורת פיצוי. בנוסף – בעבר עוד 2 משפחות בקומה השלישית רצו לבנות על הגג והיום הם לא מעוניינים לבנות (לפחות כרגע) 1. לאיזה רוב הוא זקוק על מנת לאפשר בנייה? (חוקית, הלכתית) 2. האם הוא חייב לפצות את הדיירים במידה והם רוצים פיצוי או שהוא צודק בטענתו 3. במידה וצריך לפצות – מי קובע את גובה הפיצוי לדיירים המעוניינים בפיצוי – האם על ידי שמאי? בית דין? או מו"מ? 4. האם הפיצוי הוא כספי – או שווי כסף כגון שיפור הבניין (או גם וגם) 5. בעבר אני הרחבתי מרפסת לצורך סוכה – ההרחבה היא באוויר בקומה ראשונה ללא תוספת עמודים (הרחבתי 5 מטר בלבד). וכל השכנים הסכימו להרחבה. האם אני זכאי לפיצוי מבנייתו על הגג? הוא טוען שכשם שהסכימו להרחבה שלי כך אני צריך להסכים לבנייה על הגג. ואני טוען שאין הדבר זהה – לא בכמות ולא באיכות שהרי בניתי באוויר ולא תפסתי חלק מהשטח המשותף – וכמו שהוא לא יתיר לי לבנות חדר/מחסן בקומת קרקע בחצר ללא פיצוי לשכנים כך אין אני חייב להתיר לו לבנות על הגג ללא פיצוי. 6. במידה ותהיה הסכמה לאפשר בניה על הגג – יש שכנים שמעוניינים להגביל את הסכמה זו שתהיה עבור בני ביתו בלבד. ולא על מנת שישכיר זאת לאחר ויוסיף עוד שכנים לבניין ובכך "יעשה כסף על חשבונם" – האם זה אפשרי או שברגע שניתנה הרשות אין יכולים להגבילו ? תודה

תשובה:

שלום וברכה,

1. לפי החוק הדייר שמרחיב צריך את אישור רוב הדיירים של הבניין. לפי הלכה בוחנים האם יש סיבה הוגנת לעכב או לא. 

2. אם הגג הינו רכוש משותף, יכולים הדיירים לדרוש פיצוי כספי עבור הסכמה לדור. התשלום הוא דמי איזון בלבד.

3. דמי איזון נקבע על פי שמאי – גם בתי דינים קובעים את המחיר לפי הערכת שמאי.

4. הפיצוי הוא כספי. ויכולים להמיר את הפיצוי בשיפור הבניין – לפי החלטת הדיירים.

5. ההרחבה שלך בגובה הקומה שלך נחשב לבנייה ברכוש המשותף, וההסכמ שנתנו לך זוהי הסכמה לחלוק את הרכוש המשותף. ולכן יכול הדייר מקומת גג לטעון אתה קיבלת חלק מהמשותף כנגד ביתך, ואני ייטול כנגד בגג שסמוך לביתי. וטענה כזו בהחלט מתקבלת בבית דין.

6. לפי הלכה מותר להוסיף דיירים בבניין המשותף, אלא שאם מתנים את ההסכמה שלא ישכיר לאחרים, מסתבר שיוכלו לעכב עליו שלא להשכיר. אבל אם יש כאן חלוקת רכוש משותף, ובדין הוא מקבל את החלק שלו על הגג, לא יוכלו הדיירים לעכב עליו שלא להשכיר.

בהצלחה.