חתמתי זכרון דברים על דירה בסך 2,000,000 ש"ח. בזכרון דברים רשום סכום לתשלום בסך 2,000,000 ש"ח, מי צריך לשלם את המע"מ שמתייקר ב1% ב-1/06?
תשובה:
שלום רב,
אני מתנצל על האיחור במתן התשובה
קבלן הרוצה להבטיח לעצמו שהמע"מ יתעדכן עם עליית המע"מ, עליו לכתוב בחוזה שהמחיר הוא סכום פלוני בתוספת מע"מ בשיעור שיהיה בתאריך הרלוונטי. בדיעבד, גם אם רשם סכום פלוני + מע"מ ניתן לפרש שהמע"מ יתעדכן. אבל אם כתוב סכום מסוים אשר אמור להיות כולל מע"מ, עליית המע"מ היא על חשבון המוכר.
למיטב ידיעתי, דירת יד שנייה אינה חייבת במע"מ. קבלן המוכר דירות בדרך כלל מחתים על חוזה שנוסח באמצעות עורך דין ולא על הסכם זיכרון דברים בלבד. אי לכך לא הבנתי כיצד יש מע"מ בזיכרון דברים. אבל, כיון שהשואל ציין שהשאלה היא בזיכרון דברים אכתוב את הנראה לי לעניין זיכרון דברים.
מקובל, אשר שני צדדים שהסכימו לבצע עסקה מסוימת ומעוניינים שלא יוכלו לחזור בהם מהעסקה, חותמים לאלתר על הסכם זיכרון דברים ולאחר מכן פונים לעורך דין שיבדוק את כל פרטי הדירה ויסדר להם חוזה מושלם. אם הסכם זיכרון הדברים כולל את כל הפרטים היסודיים של העסקה, יש לראות בו כהסכם מחייב. אבל, כיון שהצדדים חותמים על ההסכם בלי בדיקה וייעוץ מקצועי ובדעתם להשלים פרטים אלו לאחר מכן, יכול כל צד לטעון שלא עלתה על דעתו לחשוב או לבדוק פרט מסוים, אשר בדרך כלל פרט זה עולה רק כאשר נמצאים אצל עורך הדין והוא רשאי לחזור בו מהעסקה אם הצד השני אינו מגיע איתו להסכמה. במילים אחרות, הסכם זיכרון הדברים מחייב את הצדדים רק שלא לחזור מההסכמה העקרונית לביצוע העסקה, אבל הדרך פתוחה בפניהם לחזור מהעסקה אם אין הסכמה בפרטים אשר לא מקובל לחשוב עליהם ללא התערבות מקצועית.
לכן במקרה זה, אם נחתם הסכם זיכרון דברים בלבד אשר נערך ללא סיוע מקצועי, המוכר יכול לחזור בו מהעסקה אם הקונה אינו מסכים לעדכן את עליית המע"מ, בטענה שאם היה נעזר עם עורך דין, היה דואג לעצמו שלא להפסיד מעליית המע"מ.
מקורות:
מוכר אינו יכול לטעון שאם היה יודע שהמע"מ יעלה לא היה מסכים למכור במחיר זה, משום שסיכוי להפסד של אחוז אחד הינו סיכון שיש בכל עסקה ואין אומדנא דמוכח שעל דעת כן לא היה מתחייב למכור.
פשטות משמעות הלשון של מחיר מסוים כולל מע"מ היא שעליית המע"מ תיפול על המוכר. וכך היא גם הפרשנות המשפטית שעל המוכר מוטל לפרש היטיב בכל הקשור למע"מ. לדוגמא עיין בפסק דין של העליון ע"א 1111/09.
לא הבנתי את המשפט הבא: "הסכם זיכרון הדברים מחייב את הצדדים רק שלא לחזור מההסכמה העקרונית לביצוע העסקה, אבל הדרך פתוחה בפניהם לחזור מהעסקה אם אין הסכמה בפרטים". לכאורה אם ההסכם לא מחייב בפרטים שאם לא תהיה הסכמה בהם כל העיסקה לא התחילה, א"כ גם במהות זה לא מחייב, אין דבר כזה עיסקה לחצאין או שזה מחייב או שזה לא מחייב. הרי גם לפי החוק, זכרון דברים מחייב רק כאשר יש בהם את הפרטים, מחיר, זמן התשלומים, פינוי וכו'. אם אין את הדברים הללו גם לפי החוק זה אינו מחייב. זאת אומרת נניח שאין זמן פינוי אבל יש הסכמה על הכל, והצד שמאד רוצה בעיסקה יהיה מוכן לכל זמן פינוי שיאמר לו הצד השני, האם אז זה כן מחייב?
אם ההסכם לא תקף מבחינת החוק, גם מבחינת הלכה אינו תקף, אלא אם כן היה קנין כסף.
גם אם לא סוכם על פרט מסוים, אין אפשרות לאחד מהצדדים לדרוש באופן לא סביר בכלל. אבל אם אחד מהצדדים דורש דרישה סבירה, שיש רבים שהיו דורשים זאת גם מבלי לסכם על כך לפני החתימה על זיכרון דברים, אם הצד השני מעוניין לקיים את ההסכם הוא יצטרך לקבל את הדרישה.
השאר תגובה