זכויות שוכר בבית המשותף והימנעות מתשלום ועד בית

שאלה:

שלו' וברכה למע"כ הרבנים שליט"א

מתחת המדרגות בקומת הקרקע יש שטח קטן שעשיתי ממנו מחסן.
לפני שהכשרתי את השטח שאלתי את כל השכנים, והם נתנו לי רשות להשתמש בשטח כמחסן.

יש לי שכן ששוכר דירה, אני (לתומי) ביקשתי רשות מבעל הבית שלו והוא נתן לי רשות.
השוכר טוען מכיון שהוא שכר את הדירה, זה כולל את כל תשמישי הדירה, וכמו שיש לו זכות להשתמש בחדר מדרגות מכח השכירות, כך גם יש ל זכות להשתמש בשטח זה, כך שהייתי צריך לבקש ממנו רשות, ולא מבעל הדירה.
בעל הדירה אינו זוכר ששאלתי אותו, (ואני בטוח ב-100% שדיברתי איתו והוא ענה לי"בשמחה רבה") בשיחה עמו היום הוא אמר לי שהוא זוכר שדיברנו, רק אינו זוכר על מה, ומבחינתו אין לו בעיה שאני אשתמש בשטח זה

אני אחלק את השאלות לכמה חלקים
שאלה א': מי צודק, ממי הייתי אמור לבקש רשות מבעל הדירה המשכיר, או מהשוכר.

דבר נוסף – הוא טוען שהוא השתמש בחלק הזה ולקחתי לו את השימוש,
בפועל תמונת הדברים כך היא – עד תקופת הקורונה, המקום היה מוזנח ומלא חפצים זרוקים של השכנים, בקורונה הילדים שלו והילד שלי, ניקו את המקום והשתמשו במקום כ"בית מדרש", ששימש להם תעסוקה.
לאחר תום הקורונה, המקום חזר להיות מוזנח, כמעט ללא שימוש, היו בו ארגזים שלי, בלטות של השכנים, הוא טוען שהוא שם שם חפצים, בפועל הוא כמעט ולא השתמש במקום.
שאלה ב': האם זה (שלטענתו בלבד) הוא השתמש במקום, זה מוסיף לו זכות בטענה.

דבר נוסף –
השכן הלז חייב כסף רב לועד בית שאני אחראי עליו, לפני כשנה התחיל איתו הסדר תשלום של כל החובות, ולאחרונה הוא הפסיק לשלם, פניתי אליו היום שישלם, והוא טוען שמכיון ש (לטענתו) השתלטתי על השטח ללא רשותו, הרי שתמורת השימוש של המחסן הוא פטור מלשלם את ועד הבית.
כמובן שהוא מעולם לא הודיע לי על הסדר זה, ורק מכיון שפניתי אליו לתשלום החוב, הוא טען טענה זו.
כמובן שועד הבית אינו רכוש שלי, ואני בסה"כ הגזבר.
שאלה ג': האם יש לו מקום בטענה זו לתלות את אי תשלום דמי הועד בית בדבר זה.

אשמח לחוו"ד אם זו לא טירחה

תודה רבה מאד

תשובה:

שלום וברכה,

השטח של החדר מדרגות שייך לכלל הדיירים, וכדי לקבל רשות להשתמש בצורה פרטית צריך את הרשות של בעלי הדירות. דירה שמושכרת יש לבקש רשות מהמשכיר ולא מהשוכר. 

טענתו של השוכר ששכר את הדירה עם כל הרכוש המשותף והשימוש מתחת למדרגות לא נכונה. השוכר שכר את הדירה ויש לו זכות להיכנס ולצאת, אבל אם יש שטח מסוים שהוא משותף מותר למשכיר להשתמש שם. ולכן הסכמת המשכיר נותנת לך רשות להשתמש שם.

הטענות של השוכר שלא משלם ועד הבית, הם טענות שווא וחייב לשלם. ואם השוכר נמנע ולא משלם חל חובת תשלומים על המשכיר. הוועד הבית לא צריך לעמוד מול השוכר, אלא שוכר שלא משלם חל חובה על המשכיר לשלם, וועד הבית צריך לפנות מיד למשכיר שיטפל בתשלום או שישלם.

בהצלחה.