משכן מקרקעין ולא רשם במנהל

שאלה:

השקעתי כספים בעסק, נחתם הסכם שותפות המשעבד ומקנה לי בעלות במקרקעין של העסק. לא רשמתי לטובתי הערת אזהרה או משכון ברשם המשכונות. בעל העסק העביר את המקרקעין לאדם אחר, תבעתי את אותו אדם שהמקרקעין היו רשומים על שמו לבית דין, לאחר הליכים שנמשכו מספר שנים בי"ד פסק שהמקרקעין שלי. תוך כדי ההליכים בבי"ד מיהר הנתבע למכור את המקרקעין לאנשים אחרים, מיד שנודע לי שחתם חוזה ועוד לפני שרוכשי המקרקעין שילמו את הכסף, פניתי לרוכשים והזהרתי אותם שיש לי תביעות על המקרקעין ואני מנהל הליכים בבי"ד בעניין. הצגתי לרוכשים מסמכים שונים להוכחת טענותיי, אבל הם זלזלו ואמרו שהמקרקעין רשומים ע"ש המוכר (הנתבע) ואין שום הערת אזהרה לטובתי, והתעלמו ממני ושילמו את הכסף. יצוין שפניתי לבי"ד והוצאתי כנגד הנתבע צו מניעה האוסר עליו להמשיך בהליך המכירה אבל הוא לא התייחס לכך.יצוין עוד שהמקרקעין רשומים בחטיבה להתיישבות ובאישור הזכויות כתוב: "והואיל ויתכן כי קיימים רישומים אחרים ו/או שונים אצל גורמים אחרים, הרי שאין במסמך זה כדי להטיל על המיישבת אחריות מכל סוג שהוא, אין בו כדי לבסס ו/או לשנות חובות ו/או זכויות משפטיות של המתיישבים" כך שהבעלות אינה מוחלטת כמו בטאבו. השאלה האם ניתן לבקש מבי"ד להוציא המקרקעין מהרוכשים? או שהרוכשים צודקים בטענתם שהם קנו את המקרקעין והסתמכו על הרישום, למרות האזהרות שלי. 

תשובה:

שלום וברכה,

שאלתך נתונה לדיון הלכתי וכדאי שעלה את השאלה הזו בסדרת הדיונים. 

לפי הלכה אם הקרקע משועבדת יש קול ומוציאים מהלקוחות. כתבו הפוסקים שבזמנינו אין קול והדרך היחידה היא לשעבד ברישום במנהל המקרקעין. רבים מהדיינים סוברים שאם לא רשם את המישכון הרי זה ויתר על השיעבוד. ולכן גם במקרה שהתרה בלקוחות הפסיד את הזכות של המישכון. יש שסוברים שאם התרה בקונה לפני שקנה חזר הדין להיות כדין תורה שאסור לקונה לקנות ויכול לגבות את הקרקע מהקונה. 

בהצלחה.