שאלה:
שלום וברכה,
יש לי דירה עם מחסן קטן צמוד שאפשר לפתוח אליו פתח מסודר מתוך הדירה. ליד המחסן יש שטח שנקרא "שטח מת" שהוא צר וארוך ולא מוביל לשום מקום.
כשקניתי את הדירה אמר לי פקיד מטעם הקבלן, שיש לי אפשרות בקלות להרחיב את הדירה לחדר נוסף, אם אפתח פתח למחסן, וגם אשבור את קיר המחסן ואצרף אליו את השטח המת הנ"ל שביחד עם המחסן הוא יוצר גודל של חדר סביר וגם אפשר להשתמש בשטח הנותר בשביל מחסן חילופי.
(אני מציין זאת, כי נראה שהשיווק של הדירה היה באופן זה שיש "אופציה להרחבה", ואולי אפשר לומר שע"ד כן נמכרה הדירה, כמו שמקובל היום מאוד שמוכרים דירה עם אופציה).
יש רק עוד דייר אחד בקומה, והוא אינו מתנגד ואף הוא מעוניין לעשות הרחבה בצד שלו.
לא מדובר בקומת כניסה או קומת מחסנים, ולכן באופן נורמלי אין שום סיבה שמישהו יגיע מקומה אחרת וירצה להשתמש דוקא בשטח שבקומה זו (להניח עגלות או אופניים).
אין עדיין ועד בית בבנין – הבנין הוא חדש ולא מאוכלס.
השאלות הם כדלהלן:
א. ע"פ החוק כל השטח בבנין הוא רכוש משותף לכל הדיירים. האם יש הגיון הלכתי לומר שההחלטות בכל קומה תתקבלנה על ידי דיירי אותו קומה?
ב. האם שייך לומר כאן "כופין על מדת סדום" באופן שאין שום שימוש הגיוני לאנשים מקומות אחרות?
ג. אם בכל אופן צריך לבקש רשות מכל הדיירים, האם צריך לעבור ולשאול כל דייר או מספיק הסכמה של רוב הדיירים, או בכלל מספיק לתלות מודעה.
יש לציין, מאחר ומדובר בבנין חדש ייקח הרבה זמן עד שיתאכלס, וגם לאחר מכן הרבה מהדיירים יהיו שוכרים, האם גם באופן זה מועיל לתלות מודעה.
ד. שאלה מסתעפת: כאשר אני מוכר או משכיר את הדירה לאחר ההרחבה, האם מותר לגבות תוספת תשלום על ההרחבה שנעשתה על חשבון שטח משותף, או שבעצם אני מקבל תשלום על שטח שאינו שלי. (גם אם קיבלתי רשות לבנות, האם הרשות כוללת קנין גמור, או שזהו רק היתר השתמשות ולא ע"מ לעשות מזה סחורה).
בכבוד רב,
יישר כח.
תשובה:
שלום וברכה,
השטח רשום כשטח משותף ושייך לכל הדיירים, וכדי לספח אותו לבית שלך עליך לבקש רשות מכל הדיירים – בעלי הדירות. ולא מועיל רוב דיירים אלא צריך כל הדיירים, ולא מועיל לתלות מודעה אם ישנם בעלי דירות שלא ייראו את המודעה. ולא מועיל רשות מבעלי הקומה אלא צריך רשות מכל הדיירים, אא"כ בכל קומה כל אחד לוקח את השטח הזה לעצמו שאז יש כאן חלוקת השותפות שכל אחד לוקח את השטח הקרוב לו.
אחרי שאתה מקבל רשות לספח יש לך קניין בשטח ואם אתה משכיר את הדירה מותר לך לגבות דמי שכירות על השטח שסיפחת לדירה.
בהצלחה.
מקורות:
ראה בעלון המשפט גיליון מספר 24 עמוד 5 מאמר של הרב זעפרני בעניין סיפוח חלקים של הרכוש משותף.
