שאלה:
לכבוד הרה"ג שליט"א
אנו גרים בבניין משותף
לכאורה, השטח שמעל חדר המדרגות דינו כשטח משותף, השייך לכל השכנים. שכן 1 מתוך 4, הגר בקומה העליונה (קומה 3) הוסיף קומה נוספת בהיתר, ופתח חלון מעל חדר המדרגות (המכוסה בגג רעפים). שכן נוסף (2) שהוסיף אף הוא קומה נוספת בהיתר, החליט להרחיב את דירתו (בהסרת הרעפים הסמוכים אליו) בשטח החלוקה השייך אליו באותה קומה. (כאשר שכן 3 +4 ג"כ מסכימים לכך)
שטח חדר המדרגות = 2.40 מטר רוחב.
השכן (1) חלונו ממוקם מעל החלק הסמוך לדירתו (1.20 מ')
שכן (2) הרחיב את דירתו ב-1.20 הסמוכים אליו, באופן שאינו נוגע בשטח השכן ע"פ החלוקה הנ"ל וכמובן אינו סותם את חלונו אשר נותר מעל הרעפים, כלומר הוא בנה לצד החלון של השכן ולא למולו.
הטענות:
1. שכן (1) טוען על הרחבת הדירה של שכן (2) שאף שאינו נוגע בחלונו בפועל, ואף שההרחבה אינה נמצאת למולו אלא לצידו, שההרחבה ממעטת אור ואויר שהיו מגיעים אליו מהצד הבנוי טרם בנייתו (1.2 מ')
2. כמו"כ טוען אותו שכן, שהשטח של חדר המדרגות נועד לפתיחת חלון, ולא לחלוקת השטח.
3. עוד טוען השכן, שיש להשאיר את האופציה פתוחה למדרגות משותפות חיצוניות עתידיות של כלל הקומה.
4. יש לציין שטרם ששכן (2) בנה מעל השטח של חדר המדרגות הסמוך אליו, התנגד שכן (1) למדרגות חיצוניות מחשש שיסתום נכון להיום את חלונו.
5. כמו"כ שכן (3) ושכן (4) מתנגדים כיום למדרגות חיצוניות.
6. שכן (1) טוען שלמרות זאת, יתכן שביום מן הימים יסכימו בכ"ז לבנות מדרגות חיצוניות, (למרות שיש להם מדרגות פנימיות כיום) ולכן אין לבנות מעל שטח חדר המדרגות, כי זה יחסום בעתיד אופציה זו, שעל אף שכעת אינם מעוניינים ואף יחוו הפסד מכך יתכן ובעתיד ירצו לעשות זאת. ולכן לא מעוניין ששכנים 2-3 יבנו מעל השטח של חדר המדרגות. (שכן 4 אשר נמצא מול שכן 1 ב- 1.2 מטר, משתמש בשטח שתחת הרעפים כמחסן)
7. מאידך, שכן (2+3) טוענים שהשטח הינו משותף, ולכן יש להחליט כיום אם משמש לכלל הדיירים בקומה או מהווה שטח המיועד לחלוקה, ולא ניתן לעצור חלוקה כיום בשביל להשאיר אופציה עתידית, בפרט שגם שכן מס' (1) לא מעוניין כיום להשתמש בשטח כמדרגות חיצוניות, בגלל החלון שפתח לכוון.
8. עוד טוענים, שכל אחד מחליט על השימוש המתאים לו בחלוקה. ולא יתכן לחייב את כלל הקומה לפתוח חלונות בלבד. הרוצה פותח חלון, והרוצה משתמש בשטח עצמו.
9. יתר על זאת, גם עצם פתיחת החלון דרושה אישור השותפים, כיוון שגם הוא חוסם אופציה לאחרים – אם במדרגות חיצוניות (והא ראיה שבתחילה גם הוא הסכים ורצה, ולאחר שנזכר שחוסם את חלונו סרב לכך) ואם בשימוש בשטח. כל שימוש בשטח, הן חלונות והן בשטח עצמו, מהווה סוג של חלוקה, ולא ניתן לכפות חלוקה שאינה לדעת הרוב.
נ.ב. האם השטח שמעל חדר המדרגות דרוש רשות מחודשת מן השכנים לבנות מעליו או שהוא כלול ברשות שנתנו השכנים לבנות על הגגות.
יישר כח!
תזכו להגדיל תורה ולהאדירה.
תשובה:
שלום וברכה,
גג שהוכשר לבנייה לקומות העליונות מיועד להרחבת הדירות של הקומה העליונה. והשטח שמעל החדר מדרגות לא מיועד לחדר מדרגות אלא הוא נכלל בחלוקה של הגג בין כל השכנים. ולכן: אם רוב השכנים דורשים חלוקה של השטח לתוספת חדר מדרגות, יש לפעול לפי הרוב. אבל אם הרוב לא מעוניינים לעשות חדר מדרגות, וגם אם חצי לא מעוניינים לחדר מדרגות לא ניתן לכפות לעשות שם חדר מדרגות אלא יש לחלוק את השטח הזה בין ה4 השכנים שבקומת הגג.
במקרה שלכם אני מבין שדייר 2 ו3 ו4 כבר בנו על השטח של החדר מדרגות. ולכן יש כאן הסכמה שהשטח לא ישמש כחדר מדרגות ולכן שכן 1 לא יכול לדרוש לבנות שם חדר מדרגות. וגם אם לא בנו אם שכן 3 ו4 לא מעוניין בחדר מדרגות לא יכול לכפות עליהם לבנות שם חדר מדרגות, אלא השטח מתחלק בין ה4 השכנים בקומה עליונה.
לא ניתן לעכב על הדיירים 3 ו4 לבנות קיר גבוה לצד החלון של שכן 1, כיון שהקיר לא מול החלון אלא לצידו ואין טענה של הסתרת אויר ואור כשבונים מהצד. טענת מאפיל שייך רק אם בונה מול החלון, וגם בזה יש לדון אם יש לשכן 1 חזקת חלון לעכב. אבל אם בונים בצד לא ניתן לעכב בעדו כלל.
בקיצור: השטח שמעל החדר מדרגות מתחלק בין בעלי הגג וכל אחד יכול לבנות שם כרצונו. השכנים שמגביהים את הקירות לצד החלון לא יכולים לעכב בעדם.
בהצלחה רבה.
