חזרה מסיכומים במכירת דירה

שאלה:

שלום רב,
יש לי דירת שלשה חדרים בבעלותי והינה להשקעה, איני גר בה. פנה אלי אדם שמעוניין לקנות את הדירה בשביל בתו שמתחתנת בקרוב. אמרתי לו שכיוון שהיא להשקעה איני מעוניין למכור אותה אלא אם כן הוא יספק לי עסקת נדל"ן אחרת שבה אוכל להשקיע את הכסף שארוויח ממכירת הדירה. לאחר זמן הוא פנה אלי שיש לו בשבילי קרקע בקבוצת רכישה שהוא יכול לתווך לי ושם אני יכול להשקיע את הכסף שארוויח ממכירת הדירה שבבעלותי. לפי איך שהוא הציג את הדברים היה אמור להיות לי רווח מהעסקה של כ – 300000 שח. כמו כן אמרתי לו שאני מתקדם אתו אבל אני רוצה לברר אצל מתווך דירות בעל ניסיון שמכיר את השוק בכדי שיאמר לי האם המחיר שהוא מציע לי על הדירה שבבעלותי הוא מחיר הוגן ואם הוא יאמר לי שלא נפתח שוב את הדיון. שאלתי מישהו שעוסק קצת בתיווך והוא אמר לי שאני יכול לקבל על זה יותר אבל המחיר שהקונה מציע מתקרב לשווי השוק של הדירה. בעקבות זאת התקדמנו במשא ומתן ולאחר זמן מה סיכמנו את הדברים בינינו בעל פה וקבענו שנלך לעורך דין לחתום חוזה קודם כל על הקרקע שהוא מתווך לי ולאחר מכן נקבע מועד אחר לחתימה על מכירת הדירה שלי, לבתו. ראוי לציין שבמהלך המשא ומתן אמרתי לו כמה פעמים שכל עוד לא חתמנו אין מצידנו שום התחייבות אחד לשני וכל אחד יוכל לחזור בו מאיזו סיבה שירצה. ביום שהיינו אמורים לחתום על רכישת הקרקע, עורך הדין לא סידר כמה עניינים שקשורים לקרקע ודחינו את החתימה ביום. בינתיים פניתי למתווך בעל ניסיון רב בתחום והוא אמר לי שהעלויות על הקרקע שהוצגו לי הם תרחיש אופטימלי שיתכן מאוד והוא רחוק מהמציאות ועל פי החשבון שלו אני ארוויח מהעסקה הזו אולי מאה אלף שח. חלק מהדברים שהוא ציין זה שאזור הקרקע הוא אזור פחות מבוקש מהאזור שבו נמצאת הדירה שלי. כמו כן גודל הדירה שתיבנה על הקרקע קטן יותר מהדירה שאני מוכר. בנוסף, עלויות הבניה בפועל סביר מאוד שיהיו גבוהות במאה אלף ש"ח. על כל זה נוסיף את העובדה שבניית הדירה על הקרקע תארך לפחות שלש שנים שבהן אני מפסיד שכירות של כמאה אלף שח (את זה יכולתי לחשבן קודם אבל לא נתתי דעתי על כך משום מה). לדעת המתווך אין שום סיבה ללכת על כזו עסקה. חשוב לי לציין אפיזודה מתוך המשא ומתן שקרתה לפני שהתייעצתי עם המתווך בעל הניסיון, שבמהלך אחת הישיבות שלנו הבת שלו התקשרה כי היא הייתה במתח ורצתה לדעת אם העסקה יצאה לפועל. לאחר כחצי שעה של דיונים אמרתי לו שהוא יכול להתקשר להרגיע אותה כי נראה שהגענו לסיכומים. באותו זמן נתתי לו מפתח כדי שיוכל לראות את הדירה עם בתו (קודם לכן הוא ראה אותה רק בתשריט. לא נראה לי שנתתי לו מפתח בתורת קניין או כדי שיתחיל להשתמש בבית).
הקונה מציין שעל סמך הרצון שלי לסגור על הקרקע הוא עשה קניין ושילם מקדמה למוכר הקרקע כדי שישריין אותה בשבילי (אני מדגיש שזה לא היה בשליחותי ולא ביקשתי ממנו שיעשה את זה. רק אמרתי לו שאם אין לי קרקע להשקיע אני לא מוכר את שלי). כמו כן הוא מציין שהוא כבר הזמין חדר שינה על סמך ההבנה שאני אמכור לו את הדירה.
למעשה כרגע איני מעוניין למכור לו.
שאלתי, האם זה ישר לחזור מהסיכומים מכיוון שלא היו לי כל הנתונים או שכיוון שסיכמנו לסגור חוזה אצל עו"ד (לפני שידעתי על עלויות נוספות) אין זה מן היושר לחזור בי או שאפילו אקרא מחוסר אמנה (או מי שפרע? לא היה בינינו העברת כסף)?

תשובה:

שלום וברכה,

אם פירשת לקונה שאין התחייבות משני הצדדים כל עוד שלא נחתם חוזה ביניכם, מותר לך לחזור בך ולמנוע את הליך המכירה.

בהצלחה. 

מקורות:

איסור מי שפרע לא שייך כאן כיון שלא היה מסירת מעות של קניין. 

מדין מחוסרי אמנה, אם סיכמתם בדיבור שאין התחייבות למכירה כל עוד לא נכרת חוזה, אין איסור של מחוסרי אמנה. יתר על כן, הרבה מפוסקי זמנינו סבורים שבמכירת וקניית דירה כיון שמדובר בעסקה גדולה מאוד, אין סמיכות עד עד לכריתת החוזה, כיון שרואים במציאות שצד אחד חוזר ומתחרט, ואין הסכמה סופית רק בחתימת חוזה או בזכרון דברים. ולכן מותר לך לחזור בך ממכירת הדירה.

העובדה שהקונה נתן מקדמה או רכש חדר שינה עבור הדירה לא מחייב אותך למכור את הדירה.