בידי נכס מניב [יחידת דיור] בשווי 600 אלף ש"ח בערך, הרווחים מההשכרה החודשים הם כ-3000 ש"ח. כיון שאני זקוק למזומנים אני רוצה למכור את הנכס לזמן מסוים, שבמשך זמן זה הקונה יקבל את הרווחים ולאחר מכן אחזיר לו את הכסף והנכס יחזור אלי. המכירה תהיה על ידי תשלום חלקי [כ300.000 ש"ח], כאשר יותנה שיתרת התשלום תהיה בעוד שנתיים, ולמעשה עוד קודם לזמן זה אני אחזיר את הכסף ואקבל בחזרה את הנכס.
כיון שיש בזה בעיה של ריבית [כמבואר ביו"ד סי' קעד] נ"ל לעשות זאת בצורה כזו: א. יותנה בפירוש שבמשך שנה לא אוכל להחזיר את הכסף, בהסתמך על שיטת הסמ"ע ועוד מפרשים שכותבים שאין בזה איסור, וכפי שראיתי בברית יהודה פכ"ח ס"ו שכן דעת רוב האחרונים. ב. בנוסף לזה נוסח התנאי יהיה שהלוקח מתחייב לחזור ולמכור לו את הנכס, בהסתמך על הנוב"י שהביא הפתחי תשובה שם שבאופן זה אין בזה איסור.
נוסח התנאי יהיה בערך כך: 'בזמן המכירה יקבל המוכר סך של 300.000 ש"ח ותמורתם הנכס ימכר לקונה בקניין גמור, ייתרת התשלום תהיה בעוד שנתיים. לבנתיים הנכס שייך לקונה וכל הרווחים מההשכרה שייכים לקונה. לאחר שנה מיום המכר מתחייב הקונה שבאם יתן לו המוכר סך של 300.000 ש"ח ימכור לו את הנכס בחזרה'.
[לייתר ביטחון אולי כדאי להוסיף 'באם יש חשש ריבית בעסק זה, הרי הכסף ניתן על דעת היתר עיסקא וכו'].
האם יש לסמוך על כך למעשה?
תשובה:
שלום רב,
אני מתנצל על האיחור במתן התשובה,
על הסעיף האחרון (היתר עיסקא) ניתן לסמוך למעשה ועדיף לציין נוסח מסוים של היתר עיסקא.
לגבי ההיתר שכתבת יש מחלוקת הפוסקים בכל פרט שכתבת, הן אם קובעים תקופה מסוימת שהמכירה מוחלטת והן אם כותבים שהקונה יחזור וימכור. הייתי מציע לקבוע שהתשלום השני יהיה 600,000 ש"ח בעוד שנה (פי שנים ממה שאמור להיות לפי מחירי השוק), כך שהקונה פשוט לא ירצה לעמוד במקח. וכן לא לקבוע תנאי שהקונה יהיה מחויב לחזור ולמכור (שהרי את זה הוא בין כך ירצה לעשות), אלא להיפך לקבוע שהמוכר יהיה מחויב לחזור ולקנות. באופן זה יש עוד שורה של פוסקים המתירים ומובאים בספר ברית יהודה פרק כח הערה כב. ועיין בשו"ת הרי בשמים תנינא סי' קמו ובשו"ת מנחת אלעזר ח"א סי' מד וסי' מו. ובהצטרפות שלושת התנאים שהברירה ביד הקונה, המכירה מוחלטת לתקופת זמן והמוכר חוזר וקונה, נראה פשוט שניתן להסתמך לדינא שבאופן זה ודאי שיש מקח גמור ולא הלוואה שהרי גם במכירת חמץ נוהגים כן.
חשוב לציין שאם הקונה לא ישלם את התשלום האחרון תוך חודש מהמועד שנקבע המקח יתבטל ודמי השכירות שהקונה קיבל יקוזזו מהכסף ששילם בתשלום הראשון. וכמבואר בשו"ע יו"ד סי' קעד סעיף ה.
