תיווך בקנית דירה מחמת שלט שתלה המתווך

רבני בית ההוראה
א' אייר ה'תשע"ב

אדם ראה שלטים על דירה מסויימת של מתווך שקיבל דירה זו בבלעדיות, אותו אדם בירר אצל השכן בבניין שם את מספר הטלפון של בעל הדירה, וסגר איתו את העיסקה.

האם המתווך יכול להגיע בתביעה כלשהיא לקונה כיון שהגיע למידע ע”י השלט הספציפי שלו?

 

תשובה:

א’ יש לברר אם לא תבע המתווך את המוכר שהתחייב לו בבלעדיות, ובדרך כלל מתחייבים שאם ימכור את הדירה לא דרך המתווך, מתחייב המוכר לשלם למתווך גם את חלקו של הקונה. ואם כך היה וקיבל את שכרו מהמוכר ודאי אינו חייב לו כלום.

ב’ אם אכן לא תבע המתווך את המוכר, ושואל הקונה אם הוא חייב למתווך, אם פנה למוכר בתום לב, עליו לשלם למתווך שליש משכר הטרחה הנהוג באותו מקום.

אך אם עקף את המתווך ברמאות וערמה, עליו לשלם למתווך את מלא שכר הטרחה.

נימוקים:

א’ אף שלפי העולה מסעיף ב’ חייב הקונה שכר טירחה למתווך, בכל זאת כיון שהתחייב למתווך לשלם לו בכל מקרה גם את חלקו של הקונה במלואו, ומנהג בתי הדין לחייב את המוכר בכך, ממילא נפטר הקונה, מפני שהמוכר פורע חובו ופטור כנפסק בשו”ע סי’ קל”ח ס”א, ועוד יש מקום לומר שמכיון שהמוכר התחייב למתווך בתשלום מלא שכר טרחתו אם יעקוף אותו, הרי יש אומדנה ברורה שאין הכוונה שיקבל המתווך פעמיים את שכרו, אלא בתשלום זה של המוכר הוא פוטר את הקונה.

ב’ אף שהמידע לא הגיע ישירות מהמתווך אלא ממודעה שתלה על הדירה, נחשב הדבר לפעולת תיווך הנקבעת בעיקרה במסירת המידע אודות הדירות העומדות למכירה. ואף שיש פוסקים (פתחי תשובה סי’ קפ”ה סק”ג בשם העטרת צבי ועוד פוסקים) שכתבו שמתחיל נקרא רק כשנתן לו מידע גם על סכום העיסקה וכדו’, אך משמע בדברי העטרת צבי שהמנהג לא כן, ובמשפט שלום סי’ קפ”ה סק”ח כותב שבמקרה שברור שלא היתה העיסקא יוצאת לפועל ללא תיווכו של המתחיל, חייב לשלם לו שליש לכו”ע אף אם לא עסק במחיר העיסקא.

אך כתב הנודע ביהודה (תנינא חו”מ סי’ ל”ו) שתשלום שליש הוא רק כשהיו מתווכים נוספים ומחלקים ביניהם את כל שכר הטרחא, אך כאן שלא היה מתווך אחר והסתדרו לבד, נחשב המתחיל למביא העיסקא לידי גמר ומקבל את מלא שכר הטרחה, ומבואר שם עוד שזה דוקא כשדחו הצדדים את המתווך ברמאות וגניבה ובתורת קנס, אך אם בתום לב פנה למוכר ועקף את המתווך – חייב רק כדין מתחיל. וכך מתבאר גם בשו”ת הרא”ש כלל ק”ה ס”א, הו”ד בב”י סי’ קפ”ה.

4 תגובות

    משה:

    לא יצאתי ברור אם התכוונתם לקרוא למקרה זה רמאות וגניבה או תום לב?
    לפי הבנתי זה בפירוש עקיפה לברר על דבר השלט ולא להתקשר למתווך וממש רמאות וגניבה לא לשלם.
    ולכאורה תום לב שייך רק כאשר ידע במילא מהדירה מחבר, ורק אחר כך שמע שיש גם שלט ולא כשכל המידע הגיע דרך השלט.

    באותו ענין שמעתי סיפור ממתווך שפירסם דירה בעיתון והתקשר לקוח לשאול באיזה איזור וכשהמתווך ענה שזה מתוך בניני קרית וכו וכו קומת גג למחרת מתקשר הלקוח עברתי בנין בנין היות ומדובר בכ-7 בנינים ושאלתי מי מוכר דירה כך שאת זה אני כבר מכיר ואני לא צריך אותך אם יש לך הצעה אחרת תגיד לי
    בקיצור בדרך כזו או אחרת זה עקיפה ורמאות.

    רבני בית ההוראה:

    אכן צדקת, שבדרך כלל מקרה זה הוא בדרך רמאות וגניבה, אך לא כתבנו בזה כללים, כיון שלפעמים אדם רואה שלט למכירה על דירה בבנין מגורים, ופונה ישירות לבעל הדירה, במקום להתקשר למספר המופיע על המודעה, על המוכר היה צורך להודיע לו שיפנה ישירות למתווך, אך אם לא אמר לו כלום ופנה לבעל הדירה בתום לב אז התשובה היא כפי שכתבנו למעלה.

    אבי:

    אתייחס לדברי המשיב הנכבד על שאלתי ראשון ראשון ואחרון אחרון.

    במה שנכתב באות א’ שאם שילם המוכר את חלק הקונה פשוט שאין הקונה צריך לשלם מדין פורע חובו של חברו – יש לדון בזה דאין הסכם התיווך מתייחס לכך כתשלום חובותיו של הקונה אלא כשכר כפול ומכופל על פעולתו של המתווך הבלעדי במקרה של ניסיון עקיפה ורמאות או כקנס על כך. אמנם צודק הכותב הנכבד אך לא מטעמיה אלא דבדרך כלל אין אדם מבטח את עצמו על יותר מהפסדיו ואם היה מעוניין דוקא ביותר היה עליו לפרש זאת בשטר ההתחייבות (ואפשר דעל כגון דא אמרו יד בעל השטר על התחתונה.)
    במה שהסיק באות ב’- הנה מכל המקורות שהביא אין שום רמז שתליית שלט המודיע לכל באי העולם שיש כאן דירה למכירה ואפשר ליצור קשר וכו’ אפשר שאין בזה פעולה של פועל לכל המעוניין אלא בסך הכל מדובר בהצעה לתת שרות למי שיצור עמו קשר, הגע בעצמך באם השלט לא היה בו פרטים ספציפיים על דירה אלא רק שבבניין מסויים יש דירה והיה אדם עושה עבודת שטח ומברר את מיקומה וכו’ וכי יעלה על הדעת לחייבו בדמי תיווך? הרי אין כאן אלא מראה מקום בעלמא וכל הפוסקים שציין (עטרת צבי פתחי תשובה משפט שלום וכו’) מדברים באופן שמציע לצדדים את השידוך או את העיסקה.
    ויותר מכך בהרבה מן הפוסקים הקדמונים שהוזכרו משמע שצריך בכדי לחייב דמי תיווך/שידוך להזכיר פרטים על הדירה או השידוך (אף על פי שלא מדברים על סכום נדוניה או שידוך ברורים)וכאן לא הזכיר שום פרט על הדירה מלבד מה שהציב עליה “מצבה”.
    עוד יש לטעון שאדם המפרסם בראש חוצות את המידע שברשותו הרי הוא לוקח בחשבון שיהיו אנשים שלא יצרו איתו כל מגע ואין הוא מתכוון לתבוע מהם תשלום, בקיצור: האם נאמר שמתווך אשר יפרסם על מאות דירות שלטים מפורטים ויגלה דעת שאינו מוחל לאף אחד על דמי התיווך יצטרך כל אדם שראה את פרסומיו לשלם לו. (ואין לומר שמכיון שמדובר בבלעדיות לא חשש, שהרי אדרבה היא הנותנת שכל הפרסום נועד לשרת את המוכר בלבד שעמו יש לו הסכם בלעדיות (ובסברא זו יש לפלפל).
    לדעתי הענייה יש להשוות את הנידון באדם שהשקיע משאבים וכוחות ליצור מאגר ממוחשב של מידע על דירות ופרצו לו האקרים למחשב ועשו שימוש במידע הנ”ל וסגרו עיסקאות- הרי ברור שעם כל הכיעור המוחלט שבדבר אי”ז עילה מספקת לתבוע דמי תיווך משום שהפעולה הבסיסית שמחיבת דמי תיווך היא פעולה ישירה לאחד מן הצדדים, וצריך עכ”פ ראיה או אסמכתא לדבר בכדי להוציא ממוחזק.

    רבני בית ההוראה:

    ייש”כ על הדברים,
    א. בדרך כלל בהסכמי התיווך הבלעדיים כתוב שאם יעקוף המוכר את המתווך ישלם לו את מלא דמי התיווך שהיה מקבל לו היתה העיסקה יוצאת לפועל דרכו, ומעבר לכך יש קנסות ונזקים האוכפים את קיום ההסכם. מכיון שכך ודאי כוונת ההסכם שתשלום זה הוא במקום תשלום הקונה למתווך, ועל דעת כן ירד המתווך לפעולת תיווך זו.
    ב. מה שכתבת שלא הציע את ההצעה לקונה ישירות וכן שלא נתן פרטים על הדירה רק הציב עליה ‘מצבה’, היכן מצינו שיש דין שמעשה התיווך יהיה מעשה ישיר של המתווך עבור קונה זה, וכי כל מתווך שמפרסם מודעה בעיתון עבור כמה קונים, יוכל הקונה לטעון שלא עשה עבורו דבר, עצם פרסום המודעה על הדירה הוא מעשה התיווך עבור מי שבסופו של דבר יקנה את הדירה, ואין צורך בפרטים נוספים כשתולים את המודעה על הדירה עצמה, כיון שרואים את הדירה ויודעים בדיוק את כל הפרטים מחמת המודעה.
    ומה שכתבת שהוא לוקח בחשבון שיהיו אנשים שיעקפוהו, אין בכך כלום, כיון שאכן מדובר כאן במתווך שיש לו הסכם בלעדיות המחייב את המוכר למכור רק דרכו, ומה לו לחשוש שהמוכר יעשה מעשה מרמה ויעקוף אותו ויחייב את עצמו בקנסות וכו’ (מה גם שיש לו כיסוי בהסכם הבלעדיות שבכל מקרה יקבל את שכרו, אך בודאי לא לוקח זאת בחשבון בצורה שמחמתה מוותר למי שיעקוף אותו).

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *