אונאה ברכישת דירה?

שאלה:

איך ראוי להיות הדין במקרה הבא:
אדם הצטרף לפרוייקט ורכש מחברת בנייה "דירה על הנייר", כידוע, הרעיון בקנייה כזו הוא לקנות במחיר מוזל בהרבה ממה שיהיה ערך הדירה בשעת הגמר, דא עקא, שבאותו איזור היו כמה פרוייקטים מקבילים, ובשעת הגמר של הדירות היה היצע רב מאוד דבר שגרם לכך שהמחירים לא עלו כמצופה, אלא דווקא ירדו, כך שנוצר מצב שבסופו של דבר התשלום שהצטרכו הלקוחות לשלם הוא יותר גבוה מערך שויה של הדירה בשעת סיום הבניה, נשאלת השאלה האם מוטל עליהם לשלם את מלוא הסכום שנתחייבו אע"פ שהוא יותר מערך הדירה?
(לכאורה יש לדון בזה מכמה צדדים, כי לכאורה התשלום מתחלק עבור הקרקע, חומרי הגלם, והעבודה, והרי לקרקעות אין אונאה, אבל לפועל קבלן יש אונאה (אך מאידך, לעניין התשלום על העבודה לכאורה לא זהו הגורם להבדלי העלות בין דירות), אלא שאף שאין אונאה לקרקעות מ"מ הא דעת המשכנות יעקב מובא בפת"ש חו"מ רכ"ז דכיון שיש איסור אונאה בקרקעות לרמב"ן אז עכ"פ בדלא שילם א"צ לשלם. וא"כ לכאורה י"ל דאינו מחוייב להוציא מכיסו, מאידך י"ל דאין כאן שייכות אונאה אלא הקונה הניח כספו על קרן הצבי והו"ל לאסוקי אדעתיה שנכנס לעיסקה שיש בה גם סיכונים, או דנאמר לאידך גיסא דמ"מ אדעתא דהכי ודאי לא נתחייב הקונה בסכום כזה, שזה נוגד את כל רעיון העיסקה, שמפסיד בזה שכירות של כמה שנים רק בשביל לחסוך בסכום, ואיגלאי מילתא שהדירה לבסוף אף נמכרת במחיר פחות ממה ששילם, וכל הקדמת מעותיו היתה לשוא, זה לכאורה מרפסן איגרי)
בתודה רבה

תשובה:

שלום וברכה,

אין טענת אונאה בקונה שרכש דירה 'על הנייר' בין אם הדירה התייקרה מעבר לצפוי, או שמחירה ירד מעבר לצפוי.

בהצלחה.

מקורות:

הקשה הב"י שם על דברי המשנה (ב"מ דף סד) ההולך לחלוב עזיו, ואמר לו מה שעיזי חולבות מכור לך, וכו' מותר, ומשמע שקנה כל מה שיחלוב, וקשה מדוע לא יהיה דין אונאה אם התברר שקנה הרבה חלב. וכתב הב"י דשמא לא כתב הרמב"ם שיש בזה דין אונאה אלא בחטים וכיוצא בהם שיש להם שער קבוע, אבל חלב וגיזה שאין להם שער ידוע, אלא כל אחד קונה כמו שחפץ לית ביה אונאה, ע"כ. בהגהות דרו"פ תירץ דהתם מיירי שאמר לו בפירוש אם רב אם מעט, ולכן אין בו אונאה. ולכאורה כוונתו דהוי כמפרש. 

ולפ"ז אם קנה דירה על הנייר לבית יוסף אין טענת אונאה כיון שאין שומתו ידוע. ולדעת הגדו"פ נעשה כמתנה בין רב למעט. ואפילו לדעות שם שסוברים שיש דין אונאה, דווקא שם שמתברר שבעת המכירה היה אונאה. אולם במכירת דירה על הנייר שבעת המכירה אין אונאה, וכך הוא המחיר האמיתי, אלא שאח"כ אירע שיוני בערך הדירה ונכנס לעסקה מסופקת, לא שייך בזה דין אונאה.