לווה מהבנק לצורך רכישת דירה של בנו

שאלה:

שלום,
אני מצרף פרטים לא רלוונטים לשאלה שלי כי אולי זה רלוונטי ואני לא יודע..
קניתי מאחי את הדירה שלו בסכום של 665 אלף שקל ושילמתי לו במזומן 410 אלף שקל ואת השאר בסך 255 אלף שקל תכננתי לקחת במשכנתא.
בגלל שזה עסקה בין אחים הבנק דרש הרבה ראיות ומסמכים שזה עיסקה אמיתית ובינתיים עבר תאריך הפרעון שאני הייתי צריך להעביר לאחי את שאר הכסף, למרות שלא העברתי את כל הכסף הדירה כבר נרשמה על שמי בטאבו כי זה היה אחד מהתנאים שהבנק דרש כדי לתת לי את המשכנתא.
פניתי לאבא שלי וביקשתי ממנו שיתן לי את הסכום שחסר לי עד שהבנק יתן לי את המשכנתא, ובתמורה הצעתי לו שאני ימכור לו את החלק היחסי של הדירה כנגד הסכום שהוא יעביר לי פלוס כל הריביות שיגרמו לו בגלל שהוא צריך לשבור פק"מ שהיה לו, או לקחת הלוואה כנגד הפק"מ.
לא הספקתי לכתוב שטר מכר מול אבא שלי והוא העביר לי סכום של 90 אלף שקל במזומן (לא היה לו ריביות על זה) וגם לקח הלוואה מהבנק על שאר הסכום והעביר לאחי (שעל זה יש לו ריבית של הבנק). לסיכום אני צריך לשלם לו סכום של 255 אלף שקל שאחי קיבל וגם את הריביות שנגרמו לו מלקיחת ההלוואה וגם את החלק היחסי שמגיע לו בשכירות של הדירה.
והשאלה שלי האם אני יכול למכור לו חלק יותר גדול מהדירה שיגלם בתוכו גם את הריביות שהוא שילם כך שיצא שהוא יקבל שכירות יותר גבוהה, ויצא שהוא יקבל גם את החלק היחסי שלו בדירה וגם עוד חלק יחסי בדירה כנגד הריביות שהוא שילם.
אני מזכיר שוב שהכסף כבר הועבר ורק דיברנו בעל פה שזה יהיה כנגד חלק בדירה שהוא יקנה ממני.

תשובה:

שלום רב,

אני מתנצל על האיחור במתן התשובה,

מה שעשיתם הוא בעייתי. היה עדיף שלא להזכיר את העניין שאביך קונה חלק יחסי בדירה, אלא לומר שתשלם לאביך את הריביות + דמי שכירות יחסיים לפי היתר עיסקא. גם אם לא הייתם מזכירים את העניין של היתר עיסקא, היה ניתן לומר שמאחר וההלוואה בין אביך לבנק הוא לפי היתר עיסקא, גם ההלוואה בינך לבין אביך הוא לפי אותם תנאים. אבל, עכשיו שהזכרתם קנייה של חלק יחסי בדירה שהוא משהו שונה מתנאי ההיתר עיסקא של הבנק, אינני יודע אם עדיין ניתן לומר שההיתר עיסקא של הבנק חל גם בינך לבין אביך.

קנייה של חלק יחסי, היא גם בעייתית אם הקנייה היא רק לזמן ולאחר התשלום, מחויב הקונה (אביך) להחזיר לך את האחוזים שהוא קנה. במקרה שלך לא נזכר שאכן היה סיכום מפורש שהקניה היא רק לזמן ואביך אינו זכאי להישאר כשותף איתך בדירה לצמיתות, אבל אני מניח שזה מה שהיה ברור ביניכם.

לסיכום: הייתי מציע שאביך יוותר לך על דמי השכירות היחסיים ועל הריביות ששילם.

מקורות:

לעניין הלוואה מהבנק בהיתר עיסקא לצורך אדם אחר, עיין ט"ז יו"ד סי' קע סק"ג. לעניין קונה שמתחייב להחזיר לאחר שהמוכר ישיג את הכסף, עיין שו"ע יו"ד סי' קעד סעיף א.