שאלה:
בארה"ב. פלוני שכר דירה למשפחתו אצל משכיר פלוני ברחוב שהוקבע ליהודים ובאמצע ימי השכירות קרה שני דברים אחד שבדירה של תחתיו הכניס המשכיר גוים מדיוטא התחתונה שנית שהשוכר גירש את אשתו.
והנה ג' חדשים קודם גמר השכירות שלח המשכיר מכתב שצריכים לחדש השכירות ואם לא יחתום חוזה חדשה אז הישן ימשיך להלן והשוכר לא ענה כלום ולמעשה השנה החדשה התחיל והמשכיר לא אמר כלום וגם השוכר לא חתם כלום ולא שילם כלום, ואחר חודשיים מתחילת השנה השנייה גירש את אשתו ויצא הבעל מהבית ולא הודיע למשכיר והגרושה נשארה בהדירה, הגרוש נתן לה 25,000$ חמשה ועשרים אלף דולר שיהי' לה כסף לשכר דירה ושאר הוצאות ולהוציא חפציה ולהסתדר במקום אחר ולמעשה לא יצאה מהדירה והיות שלא שילמה שכירות באה אליה ב"כ של המשכיר לתבוע השכירות ואמרה לו שיש פסק דין שהוא ישלם השכירות ובאמת להד"ם לא היה פסק כלל רק שיתן לה הכסף כנ"ל, המשכיר לא תבע עוד אותה אבל כבד ידע שהבעל אינו בהדירה.
המשכיר תובע מהשוכר הגרוש את השכירות עד שיצאה האשה היות שהשוכר לא חזר המפתחות.
מהו דעתכם
תשובה:
שלום רב,
המשכיר צודק. אם השוכר הגרוש חתם על הסכם השכירות, הרי הוא חייב לשלם עד שהדירה הוחזרה מפונה למשכיר, בין אם הוא אשם בכך ובין אם לאו.
הטענה שהמשכיר הכניס גויים יכולה אולי להיות טענה לביטול הסכם השכירות, אבל לא להיפטר מלשלם כאשר השכירות נמשכת.
מקורות:
בשו"ע חו"מ סי' שי סעיף ג נפסק "ראובן השכיר בהמתו לשני ימים לילך ולחזור, ובחזרתו ביום השני גדל הנהר עד שהוצרך לעכב יום אחד, אם שכרה לימים פשיטא שצריך ליתן לו שכירות כל יום ויום וכו'". טעם הדבר הוא משום שעד לחזרה בפועל השכירות נמשכת. בנידון דידן אם הבעל היה יוצא מהדירה עם תום תקופת החוזה היה מקום לומר שאינו בגדר 'שכרה לימים' ואינו חייב לשלם, אבל כיון שהוא המשיך לשכור לאחר תקופת החוזה, הרי זה כשכירות לימים וחייב לשלם עד להחזרת הדירה ריקה. לא מסתבר לחלק בין חזרת מטלטלין לבין חזרת קרקע שאף לפני החזרה בחזקת בעליה עומדת, אלא מסתבר שאף בקרקע אין השכירות מסתיימת עד להחזרתה פנויה מכל אדם שנמצא בה מכוח השוכר.
כבוד הרבנים שליט״א
בנידון שהיה לפנכם בענין שכירת דירה
ראיתי מה שכתבתם ומה אעשה שלבבי לא כן יבין
איני רואה מקום על פי הלכה שיתחדש ההסכם מאליו על עוד שנה, כל המדובר בפוסקים הוא רק באופן שיש זמן קבוע ששוכרים לכל השנה או כגון במלמד שהדרך הוא לשכור על שנה. אבל לא בשכירת בתים דאף אם מתחלה לא משכירים לפחות משנה אבל אחר שכבר השכיר ודאי הדרך הוא שמאריכים השכירות לזמן קצר לפי הענין, וכיון שלא התנו כן מתחלה ודאי אין למכתב המשכיר שום התחייבות על השוכר
וגם אין לחייבו דודאי דעת השוכר על שכירות דאל״ה הרי הוא גזלן, כן, ודאי דעתו על שכירות לא בחנם אבל לא על שנה שלימה (נתיבות בשל״ג)
ואף המשכיר בעצמו אין דעתו כן והראיה שבתביעתו בערכאות תבע רק השכירות על משך זמן שגרה שם האשה ולא תבע לכל השנה
ובענין כלות זמן השכירות. איני רואה דמיון להא דסימן ש״י
אני מסכים שהחוזה אינו מתחדש לעוד שנה שלימה, אבל אם ממשיכים בשתיקה הרי זה כשכירות סתם שכל אחד יכול לצאת לאחר 'זמן הודעה' (עיין בעלון המשפט גליון 33 עמוד ה). ולכן כתבנו שהשוכר דינו כשוכר לימים שחייב לשלם עד להחזרת הדירה.
ובענין כלות זמן השכירות
איני רואה דמיון להא דסימן ש״י דשם החיוב הוא דוקא בשכרו. כך שכירות בכל יום שיהיה אצלו וכל זמן שלא החזירו נמשכה השכירות אבל בשוכר דירה ומודיע שגמר השכירות רק אחר ישב לו שם עם נכסיו של האחר והזכות למשכיר להוציאו בו ביום ואם כן איזה חיוב חל על השוכר
עיינתי בספר עמק המשפט סימן י. ולא ראיתי ראיה לנידון דידן
אבל מסכים אני לחייבו על משך זמן שצריך להמשכיר להוציא האשה. דכיון שזה גרם השוכר שהוא הכניסה מתחלה וזה גורם שבאופן לעגאלי אי אפשר להוציאה רק במודעה של חודש. זה יש לחייבהשוכר
הנלע״ד כתבתי
והשם הטוב יצילינו משגיאות
בסי' שי מוכח שאף כאשר השוכר אנוס שאינו יכול להחזיר וגם אינו משתמש בו הרי הוא חייב בשכרו לימים, כיון שהשכירות נמשכת עד לחזרה. בנוסף לכך, מקובל ברוב חוזי שכירות שהשוכר מתחייב לשלם כל עוד שאינו מחזיר את הדירה פנויה לגמרי.
אינני מבין למה התפקיד לפנות את האשה מוטל על המשכיר ולא על השוכר, הרי השוכר הכניס אותה.
לכבוד הגאון שליט"א
ג' נידונים יש כאן, האם חל שכירות חדשה לשנה, האם נמשך השכירות משום שלא פנה את הדירה, והאם יכול לנכות או לבטל השכירות משום שהכניס שם גוים.
א] ונראה שלגבי השאלה אי חל שכירות חדשה לעוד שנה, ודאי צדקו דברי הדיין שפוטר, וכמבואר בפירוש בשו"ע סי' שי"ב סי"ד דדוקא במקום שיש להם ראש שנה קבוע לשכירות בתים ונשאר השוכר בהדירה בשנה החדשה נתחייב בשכירות השנה, דכיון שלא יצא בראש שנת השכירות שוב אין המשכירו יכול להשכירו לאחר, (כמבואר בטור וסמ"ע שם). אבל במקום שאין זמן קבוע לשכירות בתים לא אמרינן כן, ובפרט בינינו החרדים שנהוג הרבה שאחר כלות הליע"ס דרים בסתמא בלי ליע"ס, וכל חודש הוא שכירות בפני עצמה, (ומתוך דברי הדיין הראשון נראה שהוא מאתרא דלא דרו רק עם ליע"ס). (ובפרט אם המעשה היה שהכניס המשכיר גוים לפני גמר הליע"ס אז בודאי מסתמא לא רצה השוכר להמשיך הליע"ס).
ב] ולגבי הנידון אי מתחייב בשכירות כיון שלא פנה הדירה והשאיר שם את גרושתו. להלכה נראין דברי הדיין שהשוכר פטור ואינו דמיון להא דסי' ש"י, אלא כיון שיצא ולא נשתמש בה נפסק שכירותו. אבל למעשה נראה לחייב כיון שלא השאיר הדירה ריקם וכדברי הדיין ולא מטעמיה. אלא על פי מה שנוהגין לכתוב בתוך שטרי השכירות שצריך השוכר להשאיר את הבית במצב של broom clean וכיון שהשאיר שם את גרושתו ודאי אינו במצב של broom clean . ואפילו אם בשטר של השוכר הזה לא נכתב כן בפירוש תוך השטר, אעפי"כ חייב. עפ"י המבואר בפרק המקבל דף ק"ד דדרשינן לשון הדיוט וכל מה שנוהגין לכתוב בשטרות מחייב אעפ"י שלא נכתב כן בפירוש. וראה סימן שכ"ח ס"ב ובסמ"ע שם. (אלא אעפי"כ נראה לענ"ד שאם ידע המשכיר שהבעל עזב את הדירה, ועל האשה לשלם השכירות מכאן ואילך, אז משעה שהיה יכול להוציא את האשה מהבית פטור הבעל, דאי לא נימא הכי, הכי נימא דלעולם ועד יתחייב הבעל כל זמן שהאשה דר בה אפילו אחר כמה שנים!? אבל כל זמן שלא ידע המשכיר שאין הבעל ממשיך בחיוב שכירותו, אז מסתבר שכיון שאין זה broom clean לא היה לו לחקור ולידע על מי מוטל השכירות.)
ג] ולגבי השאלה שהכניס שם גוים, שכתב הדיין שהוא טענה לביטול השכירות אבל אינו טענה לפטור לשלם כשדר בו. ודאי אינו טענה לפטור לגמרי דסכ"ס דר בו וצריך לשלם מה שנהנה, אבל יש לדון האם צריך לשלם כפי פיסוק השכירות או רק כפי מה ששוה בית שדרים בה גוים שהוא ששוויו הוא פחות.
והנה בכל מום בשכירות שהדין נותן שיכול לבטל השכירות, כתב המהר"ם פדוה שהובא ברמ"א וסמ"ע סי' שכ"א סק"ו שאם לא ביטל את השכירות והמשיך להשתמש בו, אינו יכול לנכות כלום מדמי השכירות. וכמו כל מקח טעות שאם רוצה לקיים המקח צריך לשלם כל מה שפסקו ואינו יכול לנכות. ולפי"ז גם מה שהמשיך לדור אחר כלות השכירות צריך לשלם כפי מה שפסקו, כמבואר בש"ך סי' שי"ב סק"י שאפילו הוזל הבית והמשיך לדור בו צריך לשלם כפי מה שהתנו.
אבל נראה בנידון דידן שהמשכיר עצמו עשה המום בהבית והכניס שם גוים, שפיר יכול השוכר לנכות מדמי שכירותו. והוא עפ"י דברי הנתיבות סי שי"ב סק"ה דהיכא שהמשכיר עצמו קלקול השכירות לשוכר מוטל עליו להעמיד לו השכירות כמקודם, וכיון שמוטל עליו לתקן הקלקול והיינו להוציא הגוים משם, ולא הוציאם, ודאי יכול לנכות מהשכירות, ולא דמי להא דמהר"ם פדוה, דשם אינו מוטל על המשכיר כלום לתקן המום. (ודין זה נוגע גם לכל קילקול בדירה שהמשכיר חייב לתקנו, אם לא תיקנו המשכיר, האם השוכר יכול לנכות מדמי השכירות. וכבר הארכנו בחילוק זו במקום אחר ואכמ"ל).
ד] ובענין כמה יכול לנכות וכמה צריך לשלם, נראה דצריך לשלם כמה ששוה לאדם חרדי דירה בבית שדרים שם גוים, והיינו שבי"ד ישומו בכמה היה יכול להשכיר דירה כזו ליהודים.
הנראה לענ"ד כתבתי רק באופן כללי, ובודאי צריך לקיים שמוע בין אחיכם, ואין לו לדיין אלא מה שעיניו רואות.
על הטענות הראשונות כבר התייחסנו בתגובות הקודמות.
לגבי הטענה האחרונה אני מסכים שאם אכן מדובר במום שהדרך לבטל מקח (עיין שו"ע חו"מ סי' רלב סעיף ו) והייתה אפשרות למשכיר לסלק את הגויים והתבקש לסלק אותם ולא עשה כן, ניתן להוריד מהשכירות כפי ההפרש שבין דירה באיזור יהודי לדירה באיזור של גויים. וכך פוסק גם הגר"נ נוסבוים שליט"א שאם המשכיר היה חייב לתקן את הדירה ולא תיקן, ניתן לנכות מדמי השכירות.
ולפענ"ד נראה
כמובן א"א לפסוק לפי שאלה בסתם בלי לשמוע הצדדים בפרוטרוט. אולם באופן כללי, אם החוזה הראשון היה על שנה, אזי כיון שהמשכיר אמר שאם הוא נשאר יהיה על תנאי החוזה הראשון, הרי זה מחייב את השוכר על שנה נוספת, דעצם מה שנשאר לגור שם זה ראיה שהסכים לתנאו של המשכיר. ואחר שמסתיימת השנה וידע המשכיר שכבר אינו גר שם אלא אשתו הגרושה, שוב א"א לחייב את השוכר. ואחזור ואומר כי בכל מקרה חייבים לשמוע הצדדים, כי בכל דבר יש פרטים ופרטי פרטים, כל טוב.
ברור שאין תוקף הלכתי לחוות דעת זו במקום דיון בבית דין במעמד שני הצדדים. כל המטרה (מעבר לדיינים ששולחים שאלות) היא שהתובע יידע אם יש סיכוי לתביעתו, או שהנתבע יידע שהוא חייב לשלם מעצמו ללא תביעה. כמו כן, אנו משמיטים כל פרט מזהה שיכול להראות כאילו הפסק מתייחס למקרה מסוים.
השאר תגובה