תשלום עבור דירה שכורה שלא היה אפשרות להתקלח

שאלה:

שלום רב
אני שוכר דירה בסכום של 4000 שח בחודש
הדירה חדשה לגמרי והייתה בבניה כשהמשכיר פרסם אותה.
כשפניתי לבעל דירה הוא אמר לי שהדירה לא מוכנה עדיין ושהוא יחזור אלי ברגע שיסיים.
לאחר חודש הוא התקשר אלי שהכול מוכן ואפשר להכנס.
נכנסתי לדירה על פניו היה נראה שהכול מוכן
אבל אחר יום גיליתי שיש תקלה במקלחת שיוצא מים רק מהברז ולא מראש המקלחת כך שבעצם אי אפשר להתקלח
אני אישתי והילדים חזרנו לבית של ההורים כי הבעל דירה הודיע שזה יקח שבועיים עד שטכנאי של חמת יבוא לסדר את זה
עכשיו השאלה כמה אני מחוייב לשלם
הרי בעצם היה לי דירה שהיית ראויה למגורים רק חצי חודש וגם נכנסתי רק על דעת זה שהכול מוכן ותקין
אחרת הייתי נשאר בבית הוריי וחוסך גם את החודש הזה
תודה מראש על התשובה

תשובה:

שלום וברכה,

היות ובשעת כריתת החוזה היה המום קיים, הרי נחשב מקח טעות. אך כאשר ניתן המום לתיקון לא תמיד ניתן לבטל את המקח, ופעמים שיכול המשכיר לדרוש שהוא יתקן את הנזק והשוכר יממש את קיום החוזה. אמנם על זמן הקלקול – טרם בוצע התיקון, אין השוכר חייב לשלם דמי שכירות.

על כן אין השוכר חייב לשלם עבור השבועיים שלא הייתה אפשרת להתקלח בדירה, ולא דר בה.

בהצלחה.

מקורות:

מום שניתן לתקן

תשובת הרא"ש (כלל צו סימן ו) והובא בשולחן ערוך חו"מ סימן רלב ס"ה: "ראובן שמכר לשמעון בתים שיש לו בעיר אחרת, וקודם גמר המקח נכנסו עובדי כוכבים בבתים וקלקלו קצת מקומות ועשנו הכתלים ועקרו דלתות הבית והחלונות, ורוצה שמעון לחזור בו, וראובן טוען שכיון שהוא מום עובר ינכה לו מן הדמים כדי שיחזיר הבית לקדמותו ויקיים המקח, הדין עם ראובן. הגה: שהרי בית מכר לו ועדיין נקרא בית. וכן מום שאינו בגוף הבית, כגון שיש לאחר דרך עליו או אמת המים עוברת שם, מסלק המים והמקח קיים. אבל אם המום בגוף הבית, כגון שאמר לו שיש לו כותל שלם, ונמצא רעוע, אינו יכול לבנות לו כותל שלם, וכל כיוצא בזה".

מבואר שמום שאינו בגוף הבית וניתן לתקן את המום, אין הלוקח מבטל את המקח, והמוכר יתקן את המום.

ובשו"ע או"ח סימן תלז ס"ג כתב: "המשכיר בית לחבירו בחזקת בדוק ונמצא שאינו בדוק, על השוכר לבדוק ואינו מקח טעות, ואפילו במקום שבודקים בשכר, שהרי מצוה הוא עושה".

והקשה המג"א סק"ז לפי הנפסק בחו"מ סימן רלב ס"ה שמום שאינו בגוף הבית יכול המשכיר לתקן, ולא מבטלים את השכירות, וקשה שבית שאינו בדוק אינו מום בגוף כותלי הבית, יכול השכיר לתקנו, ול"ל לטעם שמצווה הוא עושה.

ישובים שונים על קושיית המג"א

המג"א תירץ שמדובר שהתנה בפירוש שהבית בדוק, ולולי הטעם שמצווה הוא עושה היה יכול לבטל את המקח גם אם המום אינו בגוף הבית.

המקור חיים [לבעל הנתיבות] תירץ שאם הבית אינו ראוי למטרה ששכר, כגון בית שנשכר לדור, וכשאינו בדוק אסור לו לדור, נחשב כמום בגוף המקח ובטל המקח, הגם שיכול לתקנו.

מגן האלף חולק על המקור חיים והוכיח שגם בחו"מ דיבר הרא"ש בבית שאינו ראוי לדירה כשאין חלונות ודלתות. ועוד שכיון שיכול לבדוק את הבית אינו נחשב שאינו ראוי לדירה. ומגן האלף תירץ שבית שאינו בדוק מדובר שכבר שילם לו את כל השכירות, ועתה צריך לטרוח להוציא ממנו שכר בדיקה, וגם לטרוח בבדיקת הבית, ולולי הטעם שמצוה הוא עושה היה המקח בטל. ואילו בסימן רלב מדובר שעדיין לא שילם על הבית, ורוצה לנכות את התיקון והטורח מדמי המכירה, וכיון שהמום עובר אינו מבטל את המקח. וכן תירץ בשער משפט סימן רלב.

האור שמח (מכירה יז, ט) תירץ שבית שאינו בדוק יש חשש שיכנס לדור ולא ידע ונמצא שדר באיסור, לכן מום מסוג כזה שיש אפשרות שלא ידע בעת שבא לדור מבטל את המקח למרות שהינו מום עובר. אבל חלונות שבורים שברור שידע מכך כשיבוא לדור, וידרוש לתקן את המום ואין המום בגוף הבית, מום כזה לא מבטל את המקח אלא יתקננו המוכר.

הדברי משפט (סימן רלב) תירץ שמדובר שלבדוק את הבית עולה סך ב' זהובים, ואילו שכירות הבית עולה שלושה זהובים, נמצא שהתאנה יותר מפלגא, ויש הונאה בקרקעות יותר מפלגא. ולדבריו במטלטלים אם התיקון הוא יותר משתות ממחיר החפץ נחשב לאונאה יותר משתות שבטל המקח.

העולה מזה: שכר דירה והתגלה שיש סוג של מום שלא מבטל את שם הבית, אך לא ראוי לדור בו. למקור חיים כיון שלא יכול לדור בבית כל עוד שהמום קיים, נחשב למום בגוף הבית ויכול לבטל את השכירות. וגם המגן האלף לא חולק על יסוד זה, אלא סובר שבית שאינו בדוק נחשב ראוי לדירה, שבקל ניתן לבדוק. לדברי האו"ש כיון שיכול לקרות שידור שם מספר ימים עד שידע מהמום, למום שמבטל את המקח, ולא דומה לחלונות שמיד שיכנס ידע ולא ידור עם מום.

ניתן לסלק את המום רק לאחר כמה ימים

האו"ש הוסיף על דבריו וכתב ששכירות לזמן ויעבור זמן כדי לתקן את המום, כיון ששכר לזמן וחלק מהזמן היה מקולקל נחשב למום בגוף הדבר ויכול לבטל את המקח.

גם במגן האלף כתב כסברתו של האו"ש וכתב שאם קנה בית לדירה ונמצא שצריך תיקון ואינו יכול לדור בבית, למרות שניתן לתיקון, יכול לבטל את המקח כיון שאינו ראוי לדירה. והרא"ש שכתב שיתקן המוכר את דלתות הבית, מדובר שקנה את הבית לסחורה ולא לדור בה עכשיו.

הרי לנו סברא נוספת לבטל את חוזה השכירות – כיון ששכר כדי לדור ואינו יכול לדור כל עוד המום קיים, והתיקון יערוך כמה ימים, או שצריך להמתין כמה ימים עד שיגיע בעל מלאכה לתקן, נחשב למום בגוף המקח ויכול לבטל את המקח.

מבואר שאם המום בזמן כריתת החוזה, וניתן לתקן, יש אופנים שהמקח בטל ויש אופנים שאין המקח בטל, אבל השוכר אינו חייב לשלם על הזמן שלא תוקן המום.