הפרת חוזה שכירות לפני המועד בגין קלקול בדירה

שאלה:

שלום,
בבעלותי דירה המושכרת למשפחה, אחד הסעיפים בחוזה הוא שעל השוכר להודיע 60 יום לפני עזיבתו.
לפני כחודש התחילה נזילה מהדירה שמעל הדירה שבבעלותי, לקח זמן עד שאותר מקור הנזילה (הבאנו מיד איש מקצוע שבדק ואמר שמגיע מבחוץ ורק לאחר כמה ימים היה ניתן לראות בברור שזה מגיע מלמעלה)
התברר שהדירה שמעל שייכת לעמידר וניתנה למגורים לאישה שאינה בריאה בנפשה, הבירוקרטיה מול עמידר נמשכה זמן רב (היינו איתם בקשר יומימי כולל הגעה פיזית למשרדיהם) אך דבר לא התקדם עד ששלחנו איום באמצעות עו"ד וזה גרם להם לתקן את הנזילה כבר באותו יום, מה שחשוב לציין הוא שלא היתה באפשרותי לתקן את הנזילה ללא ההתערבות של עמידר, כי התיקון יכול להיעשות רק דרך הריצפה של הקומה העליונה.
מכיון שהיה עיכוב בתיקון, שכאמור לא היה באשמתנו, התחילו לנשור חתיכות סיד, והשוכרים טוענים שאף נהרסו להם רהיטים והדירה איננה ראויה למגורים (עדיין לא ניתן לשפץ את הדירה כי החול צריך להתייבש קודם וזה לוקח כמה חודשים) ולכן הם מתכוונים לעזוב במיידי ולא מתכוונים לחכות 60 יום (שהתחייבו עליהם) או לשלם עליהם כלל.
האם חלה עליהם חובת התשלום? האם אני יכול לתבוע את הכסף מהם עפ"י דין תורה?
תודה.

תשובה:

שלום וברכה,

אם הקלקול הוא קלקול יסודי בדירה ולא שייך לדור בדירה כל עוד הקלקול קיים, ההפסד על המשכיר, ואין השוכר צריך לשלם על זמן הקלקול. אם שייך לדור בדוחק עם הקלקול, ההפסד על השוכר וצריך להמשיך את השכירות ולשלם על שכירות הדירה, למרות שהקלקול קיים. כשניתן לתקן את הקלקול השוכר חייב להמשיך את תקופת השכירות אך מחובתו של המשכיר להזדרז לתקן את הנזק.

בהצלחה.

מקורות:

מום שנוצר בדבר שכור

אם קנה חפץ והתקלקל אחר הקניה, מזלו של הקונה גרם, ואין המקח בטל. בשונה משכירות שאם נולד מום אחר תחילת השכירות שישנם אופנים שגם בעה"ב נושא באחריות. וזאת משום שבמקח הכל שייך ללוקח ונסתפחה שדהו. אבל השכירות גוף המושכר עדיין של משכיר. כן ביאר המהר"ם פדואה סימן לט. ויש לדון האם ומתי ניתן לבטל את המקח כשנולד מום בדבר השכור.

השוכר בהמה וחלתה בשעת השכירות

במשנה ב"מ (עח, א) 'השוכר את החמור והבריקה [מפרש בגמרא שלקתה בעיוורון או שהתליעו רגליה] או שנעשית אנגריא [שנטלוה לעבודת המלך] אומר לו הרי שלך לפניך. מתה או נשברה חייב להעמיד לו חמור'.

באופן שאומר המשכיר לשוכר הרי שלך לפניך דעת רש"י (ד"ה הרי) שההפסד על שניהם. אמנם דעת הרמב"ם ומרן השו"ע שמזלו של השוכר גרם וההפסד על השוכר בלבד, וצריך השוכר לשלם את כל דמי השכירות שקצצו מראש.

מבואר שאם היה הפסד בגוף הבהמה – מתה הבהמה, מזלו של המשכיר גרם. ואם חלתה הבהמה ועושה מלאכה בדוחק, מזלו של השוכר גרם.

בביאור דברי המשנה כתב הנתיבות (שם ס"ק א), שאם חלתה הבהמה קודם שבא ליד השוכר נחשב למקח טעות וחוזר. אלא מדובר שחלתה הבהמה אחר שבאה ליד השוכר. עוד ביאר (ס"ק ב) שאם האונס היה בגוף הבהמה, נמצא שניזוק גם המשכיר, ואין יכול לומר לשוכר מזלך גרם, שהרי גם הוא ניזוק, אלא מדובר שנעשה נזק רק בשימוש של הפרה דהיינו שהתעוורה או חלתה. וכן בנלקחה לעבודת המלך מדובר שנלקחה לזמן מועט ותחזור לבעלים, וגוף הבהמה קיים לבעלים, נמצא שניזוקו רק הפירות ולא הגוף, הרי מזלו של השוכר גרם, ומשלם למשכיר שכרו משלם. אבל אם נלקחה לעולם או שמת וגם הגוף ניזוק אין יכול לומר לשוכר מזלך גרם, שהרי גם חלקו של בעה"ב הופסד, לכן א"צ השוכר לשלם. לפ"ז כתב הנתיבות אם שכר בית ובאו אנשי חיל ולקחו את הבית, אם יכול לדור עמהם, נחשב שראוי למלאכה והנזק בפירות ולא בגוף הבית, והשוכר משלם את כל השכירות. אבל אם א"א לדור עמהם נחשב הנזק בגוף הבית, שהרי לקחו את הבית וא"א לדור בו, בזה ההפסד על בעה"ב. עכ"ד.

דרך נוספת אימתי נחשב מתה ומתי חלתה מצאנו במחנה אפרים (שכירות ו) שדן ג"כ בגויים שפינו את השוכר ודרו בבית, וכתב כיון שהבית קיים נחשב היזק בפירות, וההפסד על השוכר. ורק בנפל קירות הבית דומה למת החמור. והקשה שבתוספות ערכין(@@) כתבו שבית הנחלק אסור בהנאה, ואינו יכול לומר הש"ל שדומה למת החמור. ולכאורה סותר לדברי המחנ"א שאם הבית קיים אינו כמת. ותירץ ששבית המוחלט אינו ראוי לשום אדם לכן דינו כמת החמור. אולם גויים שפינו את השוכר ונכנסו לדור לדור ראוי הבית לדירה אלא שאין השוכר יכול לדור דומה לחלתה הבהמה. עכ"ד.

הרי לנו מחלוקת שלדעת הנתיבות אם יכול השוכר לדור בדוחק עם הגויים, דומה לחלתה. ואם אינו יכול לדור עם הגויים כלל, דומה למת החמור, למרות שהבית בעצמותו ראוי לדירה לאנשים אחרים. ולדעת המחנ"א אם הבית ראוי לדירה לאחרים דומה לחלתה למרות שהשוכר בעצמו אינו יכול לדור. אבל אם הבית לא ראוי לשום אדם דומה למת החמור.

וכבר קדם בשאלה זו בשו"ת מבי"ט ח"א סימן מ בשכר דירה ובאו גויים ופינו את השוכר ודרו שם. וכתב שיש ג' דינים, אם באו הגויים מחמת השוכר ואילו המשכיר היה שם לא היו באים מזלו של השוכר גרם. ואם באו מחמת המשכיר מזלו של משכיר גרם, וצריך המשכיר להעמיד לו דירה אחרת. ואם א"א לתלות את הסיבה לא בשוכר ולא במשכיר – שבכל מקרה היו באים לדירה, אם אמר בית זה אינו חייב המשכיר להעמיד בית אחר, והשוכר אינו משלם דמי שכירות – דהיינו שהשכירות ביניהם התבטלה. ואם אמר בית סתם חייב להעמיד בית אחר. מבואר שקלקול שאינו ראוי לדור כלל דומה למת החמור ונפל הבית. ואם ראוי לדור בדוחק דינו שחלתה הבהמה שמזלו של שוכר גרם. ואם הוציאו גויים את השוכר ודרו תחתיו, למחנ"א דינו כחלתה הבהמה. ולמבי"ט ונתיבות דינו כמתה הבהמה.

לכן אם אירע קלקול בדירה שלא שייך לדור בבית יכול השוכר להפר את החוזה ולצאת מהבית. ואף המחנ"א מודה בזה, שדומה לבית המנוגע שאין שום אדם יכול לדור שם. ועדיין יש לדון לגבי תשלום השכירות האם צריך לשלם עד סוף זמן חוזה או עד שיצא מהבית.

תשלום דמי שכירות כשנפל הבית

בגמרא (ב"מ קג, א) המשכיר בית לחבירו ונפל – חייב להעמיד לו בית. היכי דמי אי דאמר ליה בית זה – נפל אזל ליה.

ונחלקו הראשונים בביאור דברי הגמרא שבבית זה אם נפל הפסיד השוכר. בתשובות מיימוני לספר משפטים סימן כז וכן הריטב"א (שם) ביאר שהפסיד השוכר וצריך לשלם את כל תקופת השכירות – גם על הזמן שאחר הנפילה. והביא הריטב"א שהרמב"ן חולק, שכוונת הגמרא שהפסיד השוכר שאין המשכיר צריך לבנות לו הבית שוב, אבל אינו חייב לשלם אלא על הזמן שדר בפועל, ואם הקדים המעות צריך בעה"ב להחזיר לו מעותיו. וכן מבואר דעת המבי"ט לעיל.

השו"ע (סימן שיב סעיף יז) פסק כדברי הרמב"ן שמשלם לו רק על הימים שדר בבית. הסמ"ע הגיה בדעת הרמ"א דברי התשובת מימוני. ובסו"ד כתב שהרמ"א השמיט י"א זה דלא סבירא ליה הכי. ובט"ז כתב העיקר להלכה כדעת המחבר. ובנתיבות שם ס"ק יג כתב שדעת תשובת מימוני הינה כדעת הרשב"א שהובא ברמ"א בסימן שלד ס"א הסובר ששכירות ליומא ממכר, והרמ"א הכריע שם שלא כמותו. מכל הנך פוסקים מבואר שהעיקר להלכה כדעת הרמב"ן ואם שילם מראש למשכיר ונפל הבית חייב להחזיר לו מעותיו על הזמן שלא דר שם. אמנם הראנ"ח סימן ה שכיון שהוא פלוגתא אם שילם אינו יכול להוציא ואם לא שילם אינו חייב לשלם. והבאנו שרוב מניין ורוב בניין של הפוסקים סוברים כרמב"ן, וגם אם שילם מראש נראה לא יוכל המשכיר לומר קיי"ל כתשובת מיימוני – ודלא כראנ"ח.

יוצא לדינא: שקלקול שנעשה בבית שכור – נזילה בתוך הבית, באו חרקים לדירה, אין מים חמים להתרחץ – ואפשר לדור בדוחק בזמן הקלקול, והתיקון עורך מספר ימים, דינו שווה לחלתה הבהמה ועושה מלאכתה לאט ומזלו של השוכר גרם. ולכן אין השוכר יכול לבטל את השכירות, וחייב לשלם גם על הימים שהיה קלקול בדירה ודר בדוחק.

אם היה קלקול שלא יכל לדור בבית כלל באותם ימים – קור חזק מאוד, מכת עכברים בדירה – כיון שא"א לדור בבית לכו"ע דינו שווה לנפל הבית ובבית זה בטל השכירות. ולגבי התשלום שאחר שיוצא מהבית אינו חייב לשלם, ונראה שגם אם שילם מראש עד סוף זמן השכירות יחזיר המשכיר את דמי השכירות שלא דר בבית.

בשו"ת מכתם לדוד נשאל על שוכרים דירה שקצבו שכירות לשנה ואחר שנכנסו לדירה גילו שהכתלים חדשים ולחים, ונכנס קור עצום עד שהתעלפו וברחו מהבית, וניסו שוב ושוב לדור בבית ובכל פעם קרה להם כך שהוצרכו לברוח. ולכן ברחו לגמרי ושכרו בית אחר. והמשכיר תובע שכירות של שנה. והשיב שם המכתם לדוד שאפשר לתקן את המום ע"י שיחממו את הבית כמה ימים ובכך יתייבשו הכתלים, ולמרות שלא יוכלו לדור באותם ימים בבית, אבל כיון שהמום עובר יכול לחייב את השוכרים להמשיך את חוזה השכירות ולהוריד את ימי התיקון בלבד.

מבואר ב' חידושים א' נמצא שהמום קדם לשכירות, ולא שייך לדור בבית, ג"כ אומרים שיתקן בעה"ב, ולא כמקור חיים שמום כזה נחשב בגוף הבית. ב' וגם בשכירות לזמן והתיקון עורך כמה ימים לא ניתן לבטל את המקח, ודלא כמגן האלף והאו"ש. ולדבריו כל מום ששייך לתקן לא שייך ביטול מקח. אמנם המכתם לדוד הוא שיטת יחיד גם לגבי הפוסקים הנ"ל.