תרומות – לחץ כאן

ביטול הסכם והחזר שכר דירה עקב רטיבות ועובש

שאלה:

שלום, אנו זוג צעיר ששכרנו דירה לפני כ- 8-9 חודשים, לפני כ- 3 חודשים הודענו למשכיר על ריחות חזקים ולא נעימים הקיימים בדירה וכן על סימני עובש מתחת למראה ומסביבה, לאחר הגעתו לדירה שהראנו והתרענו על הבעיה, נאמר לנו על ידו שזה כנראה ענין של אוורור וזה יעבור לבד. לפני כחודש וחצי התברר לנו שהריחות החזקים והלא נעימים וסימני העובש חזרו ולא זו בלבד, אלא שהם התעצמו והתפשטו בכל 4 הקירות של חדר השינה. כמו כן נוספו בעיות, ישנה רטיבות ועובש בחדר הארונות וכן ישנה רטיבות רצינית במרפסת שרות וכן חדירה של מים לרצפת הדירה (לסלון וחדר ארונות) אשר גרמו מספר פעמים לשלוליות בדירה, הרטיבות במרפסת החמירה והגיעה למפסק החשמל וכתוצאה מכך נגרמו כבר מספר פעמים הפסקות חשמל בכל הבית עקב קצרים חשמליים. מבירור קצר עם הדיירים הקודמים ששכרו את הדירה לפנינו, נראה שהיו גם להם מקרה או שתים של רטיבות/עובש אולי לא כפי שיש לנו היום, נראה שהדיירים הקודמים אולי לא רצו לפרט יותר מידיי וסיבותיהן עמהן, נראה שהיו תיקונים בעניין שלא הצלחנו לברר מה בדיוק תוקן או נעשה. בכל מקרה, חשוב לנו לציין, שחוץ מההשלכות האסתטיות, עקב הרטיבות והעובש הקיימים בדירה, בדקנו קראנו ושאלנו ומתברר שהבעיה בדירה יכולה לגרום לסכנות בריאותיות של זיהום בדרכי הנשימה, שיעול וכאבי גרון, דלקות ועוד שלא כאן המקום לפרטן, קיימים מידי פעם הפסקות חשמל עקב הקצרים ששיבשו את אורח החיים ביום ובלילה, ישנו גם סיכון של שריפה בדירה עקב הקצרים ועוד. עד היום אנו קיימנו את חלקנו בחוזה בשלימות וללא כל תנאי, המשכיר טוען שהבעיה עקב הגשמים ובכל הבניין עקב שיפוצים שנעשו בבניין לפני כ- 3 שנים וכן שהוא פנה לוועד והעניין יטופל כאשר יהיו ימים חמים יותר ואכן בימים האחרונים הגיעו בעלי מקצוע לבדוק זאת. לסיכום: אנו חוששים מאוד לבריאותנו, איננו מוכנים להמתין יותר ולגור בתנאים קשים בדירה שלעניות דעתנו "אינה ראויה למגורים". לפי הנראה לנו הפתרון יארך וייקח זמן וגם לא בטוח שיתוקן כראוי ולא בטוח שניתן יהיה לבדוק זאת לאחר התיקון, תלוי מתי יתוקן ומתי החורף הסתיים. נוכח האמור ביקשנו מ- המשכיר כדלהלן: 1. החזר של לפחות 50% משכר הדירה מיום הודעתנו על הרטיבות הרצינית והמשמעותית. 2. הסכמה של המשכיר שנוכל לעזוב תוך זמן קצר (ימים, שבועות תלוי), תשמר לנו הזכות לגור בדירה עד חודש ימים בלבד. ביטול החוזה ללא הודעה של 60 יום או מציאת שוכרים אחרים. במקביל המשכיר יוכל לפרסם את הדירה מחדש. דרך אגב, החוזה גם מסתיים בעוד כ- 3 וחצי חודשים. האם זה הוגן או לא הוגן? האם עלינו לשלם מחיר מלא? האם אסור לנו לבטל את ההסכם למרות האמור וצריכים להמתין לסיום החוזה? מה הייתם ממליצים על פי דין תורה כדי שנסיים זאת בצורה ראויה ומכובדת לטובת 2 הצדדים וללא משפטים וכו'. בתודה מראש,

תשובה:

שלום וברכה,

1. אם הרטיבות הייתה לפני כריתת החוזה, יכול השוכר לבטל את הסכם החוזה, כדין מקח שיש בו מום שהמקח בטל.

2. אם הרטיבות לא הייתה בשנה שעברה אלא התחילה רק השנה – אם ניתן להמשיך לדור בדירה בדוחק, מזלו של השוכר גרם, ואינו יכול לבטל את החוזה, ולא לדרוש הפחתה בתשלום.

3. אם הרטיבות נוצרה השנה אבל לא ניתן לדור בדירה כלל (לא כמו המקרה כאן שהשוכרים דרו בדירה), ניתן לבטל את החוזה.

בדין 1. ו3. שהחוזה בטל, לא יכול השוכר לדרוש להמשיך לדור בבית ולהפחית מתשלום השכירות, אלא עליו לצאת מהדירה או להמשיך בתשלום מלא. אמנם אם אין אפשרות לבטל את השכירות, למשל: לא ניתן למצוא דירה חלופית מיד, או שעברת דירה כרוכה בהוצאה כספית, ומעדיפים לסבול את הנזק, יכול השוכר לדרוש הפחת של תשלום השכירות – לשום כמה היה עולה לדור בדירה כזו. ואם קשה לשום את ערך השכירות יש לשלם שני שליש מהתשלום המלא.

בהצלחה.

מקורות:

מום שנוצר בדבר השכור דינו שונה מקנה חפץ והתקלקל

אם קנה חפץ והתקלקל אחר הקנייה, מזלו של הקונה גרם, ואין המקח בטל. בשונה משכירות שאם נולד מום אחר תחילת השכירות שישנם אופנים שגם בעה"ב נושא באחריות. וזאת משום שבמקח הכל שייך ללוקח ונסתפחה שדהו. אבל השכירות גוף המושכר עדיין של משכיר. כן ביאר המהר"ם פדואה סימן לט. ויש לדון האם ומתי ניתן לבטל את המקח כשנולד מום בדבר השכור.

השוכר בהמה וחלתה בזמן השכירות

במשנה ב"מ (עח, א) 'השוכר את החמור והבריקה [מפרש בגמרא שלקתה בעיוורון או שהתליעו רגליה] או שנעשית אנגריא [שנטלוה לעבודת המלך] אומר לו הרי שלך לפניך. מתה או נשברה חייב להעמיד לו חמור'.

באופן שאומר המשכיר לשוכר הרי שלך לפניך דעת רש"י (ד"ה הרי) שההפסד על שניהם. אמנם דעת הרמב"ם ומרן השו"ע (סימן שי ס"א) שמזלו של השוכר גרם וההפסד על השוכר בלבד, וצריך השוכר לשלם את כל דמי השכירות שקצצו מראש.

מבואר שאם היה הפסד בגוף הבהמה – מתה הבהמה, מזלו של המשכיר גרם. ואם חלתה הבהמה ועושה מלאכה בדוחק, מזלו של השוכר גרם.

בביאור דברי המשנה כתב הנתיבות (שם ס"ק א), שאם חלתה הבהמה קודם שבא ליד השוכר נחשב למקח טעות וחוזר. אלא מדובר שחלתה הבהמה אחר שבאה ליד השוכר. עוד ביאר (ס"ק ב) שאם האונס היה בגוף הבהמה, נמצא שניזוק גם המשכיר, ואין יכול לומר לשוכר מזלך גרם, שהרי גם בעל הבהמה ניזוק, אלא מדובר שנעשה נזק רק בשימוש של הפרה דהיינו שהתעוורה או חלתה. וכן בנלקחה לעבודת המלך מדובר שנלקחה לזמן מועט ותחזור לבעלים, וגוף הבהמה קיים לבעלים, נמצא שניזוקו רק הפירות ולא הגוף, הרי מזלו של השוכר גרם, ומשלם למשכיר שכרו משלם. אבל אם נלקחה לעולם או שמת וגם הגוף ניזוק אין יכול לומר לשוכר מזלך גרם, שהרי גם חלקו של בעה"ב הופסד, לכן א"צ השוכר לשלם. לפ"ז כתב הנתיבות אם שכר בית ובאו אנשי חיל ולקחו את הבית, אם יכול לדור עמהם, נחשב שראוי למלאכה והנזק בפירות ולא בגוף הבית, והשוכר משלם את כל השכירות. אבל אם א"א לדור עמהם נחשב הנזק בגוף הבית, שהרי לקחו את הבית וא"א לדור בו, בזה ההפסד על בעה"ב. עכ"ד.

דרך נוספת לבאר אימתי נחשב מתה ומתי חלתה, מצאנו במחנה אפרים (שכירות ו) שדן ג"כ בגויים שפינו את השוכר ודרו בבית, וכתב כיון שהבית קיים נחשב היזק בפירות, וההפסד על השוכר. ורק בנפל קירות הבית דומה למת החמור. והקשה שבתוספות בערכין (כא ע"א ד"ה אע"פ) כתבו שבית שנתנגע והחליטו הכהן ונאסר בהנאה הפסיד המשכיר את שכרו ודומה למת החמור. ולכאורה סותר לדברי המחנ"א שאם הבית קיים אינו כמת החמור. ותירץ שבית המוחלט אינו ראוי לשום אדם לכן דינו כמת החמור. אולם גויים שפינו את השוכר ונכנסו לדור בבית, הבית בעצמותו ראוי לדירה אלא שאין השוכר יכול לדור דומה לחלתה הבהמה. עכ"ד.

הרי לנו מחלוקת שלדעת הנתיבות אם יכול השוכר לדור בדוחק עם הגויים, דומה לחלתה. ואם אינו יכול לדור עם הגויים כלל, דומה למת החמור, למרות שהבית בעצמותו ראוי לדירה לאנשים אחרים. ולדעת המחנ"א אם הבית ראוי לדירה לאחרים דומה לחלתה למרות שהשוכר בעצמו אינו יכול לדור. אבל אם הבית לא ראוי לשום אדם דומה למת החמור.

וכבר קדם בשאלה זו בשו"ת מבי"ט (ח"א סימן מ) בשכר דירה ובאו גויים ופינו את השוכר ודרו שם. וכתב שיש ג' דינים, אם באו הגויים מחמת השוכר ואילו המשכיר היה שם לא היו באים מזלו של השוכר גרם. ואם באו מחמת המשכיר מזלו של משכיר גרם, וצריך המשכיר להעמיד לו דירה אחרת. ואם א"א לתלות את הסיבה לא בשוכר ולא במשכיר – שבכל מקרה היו באים לדירה, אם אמר בית זה, אינו חייב המשכיר להעמיד בית אחר, והשוכר אינו משלם דמי שכירות – דהיינו שהשכירות ביניהם התבטלה. ואם אמר בית סתם חייב להעמיד בית אחר. מבואר שקלקול שאינו ראוי לדור כלל דומה למת החמור ונפל הבית. ואם ראוי לדור בדוחק דינו שווה לחלתה הבהמה שמזלו של שוכר גרם. ואם הוציאו גויים את השוכר ודרו תחתיו, למחנ"א דינו כחלתה הבהמה. ולמבי"ט ולנתיבות דינו כמתה הבהמה.

לכן אם אירע קלקול בדירה שלא שייך לדור בבית יכול השוכר להפר את החוזה ולצאת מהבית. ואף המחנ"א מודה בזה, שדומה לבית המנוגע שאין שום אדם יכול לדור שם. ועדיין יש לדון לגבי תשלום השכירות האם צריך לשלם עד סוף זמן חוזה או עד שיצא מהבית.

תשלום דמי שכירות כשנפל הבית

בגמרא (ב"מ קג, א) המשכיר בית לחבירו ונפל – חייב להעמיד לו בית. היכי דמי אי דאמר ליה בית זה – נפל אזל ליה.

ונחלקו הראשונים בביאור דברי הגמרא שבבית זה אם נפל הפסיד השוכר. בתשובות מיימוני לספר משפטים סימן כז וכן הריטב"א (שם) ביאר שהפסיד השוכר וצריך לשלם עבור כל תקופת השכירות – גם על הזמן שאחר הנפילה. והביא הריטב"א שהרמב"ן חולק, שכוונת הגמרא שהפסיד השוכר שאין המשכיר צריך לבנות לו הבית שוב, אבל אינו חייב לשלם אלא על הזמן שדר בפועל, ואם הקדים המעות צריך בעה"ב להחזיר לו מעותיו. וכן מבואר דעת המבי"ט לעיל.

השו"ע (סימן שיב סעיף יז) פסק כדברי הרמב"ן שמשלם לו רק על הימים שדר בבית. הסמ"ע הגיה בדעת הרמ"א כדברי התשובת מימוני. ובסו"ד כתב שהרמ"א השמיט י"א זה דלא סבירא ליה הכי. ובט"ז כתב העיקר להלכה כדעת המחבר. ובנתיבות שם ס"ק יג כתב שדעת תשובת מימוני הינה כדעת הרשב"א שהובא ברמ"א בסימן שלד ס"א הסובר ששכירות ליומא ממכר, והרמ"א הכריע שם שלא כמותו. מכל הנך פוסקים מבואר שהעיקר להלכה כדעת הרמב"ן ואם שילם מראש למשכיר ונפל הבית חייב להחזיר לו מעותיו על הזמן שלא דר שם. אמנם הראנ"ח סימן ה שכיון שהוא פלוגתא אם שילם אינו יכול להוציא ואם לא שילם אינו חייב לשלם. והבאנו שרוב מניין ורוב בניין של הפוסקים סוברים כרמב"ן. אך עדיין יש לדון האם ניתן לנכות ולפחית במחיר עבור הימים שדר בקושי, או שמא צריך לשלם שכר מלא.

דרישת השוכר להפחית מדמי השכירות עבור הימים שדר בדחקות

בגמרא ב"מ (דף קג ע"ב) מבואר חוכר שדה ויש נהר שמוביל את המים מהנהר הגדול לשדה, והתייבש הנהר שמוביל את המים לשדהו, ועתה צריך החוכר לטרוח ולהביא מים בידיו מהנהר הגדול, אם התייבשות הנהר הינו מכת מדינה – אין מנכים לו מחכירתו – והפסד הטורח עליו. וכתב המהר"ם פדואה (סימן לט) והביאו הרמ"א (סימן שכא סעיף א) שכדי לנכות מהחכירות צריך שיהיה מכת מדינה וגם שיהיה נזק שלא ניתן לתקנו. אבל נזק שניתן לתקנו על ידי טורח או תחבולה, אין מנכים מהחכירות. וכן מבואר בנתיבות (סימן שלד ס"ק א) שדין ניכוי משכר נאמר דווקא במכת מדינה, אבל במכה פרטית אין מפחיתים מהשכר כלל.

ולפ"ז בשכירות בית שאירע קלקול, ואין הקלקול מכת מדינה אלא קלקול פרטי בבית זה, וגם ניתן לתקן את הקלקול, לא נאמר דין ניכוי, והשוכר צריך לשלם תשלום מלא, למרות הקושי בדיור באותם הימים.   

העולה לדינא: שקלקול שנעשה בבית שכור – נזילה בתוך הבית, באו חרקים לדירה, אין מים חמים להתרחץ – ואפשר לדור בדוחק בזמן הקלקול, והתיקון עורך מספר ימים, דינו שווה לחלתה הבהמה ועושה מלאכתה לאט ומזלו של השוכר גרם. ולכן אין השוכר יכול לבטל את השכירות, וחייב לשלם שכר מלא עבור הימים שגר בבית בדחיקות מחמת הקלקול.

ואם היה קלקול משמעותי בבית עד כדי שלא יכול לדור בבית כלל באותם ימים – קור חזק מאוד, מכת עכברים בדירה – כיון שא"א לדור בבית לכו"ע דינו שווה לנפל הבית ובבית זה בטל השכירות. ולגבי התשלום שאחר שיוצא מהבית אינו חייב לשלם, ונראה שגם אם שילם מראש עד סוף זמן השכירות יחזיר המשכיר את דמי השכירות שלא דר בבית.

באופנים שניתן לבטל את השכירות והמשיך לדור בבית

באופנים שיכל לבטל את השכירות ובלית ברירה המשיך השוכר לדור בבית ולא ביטל את השכירות, כתב הפת"ש (שם ס"ק א בקנה סוס והתברר באמצע הדרך שיש מום והמשיך לרכוב על הסוס בלית ברירה שלא יכל לבטל את המקח) שאין זה הסכמה למקח, ויכול לטעון על המום שהיה במקח. אלא שיש לדון כמה ישלם. ונראה שיש לשום את הנאתו – כמה שווה המקח עם המום. ראה הגהת הרמ"א סימן שכא סעיף א. ויש בזה אריכות גדולה בנו"כ מתי ניתן לעשות ניכוי מהשכר המלא. אמנם במקום שאין אפשרות לבטל את המקח, מסתבר שלכו"ע יכול הלקוח לדרוש ניכוי מהמחיר המלא.

ואם לא ניתן לשום כמה פחת האולם ללא מזגן נראה שישלם שתי שליש כדין הניח להם אביהם פרה וטבחוה ואכלוה ונמצאה הפרה שאולה שמשלמים דמי בשר בזול. וכ"כ הגאון הרב אהרן שטיינברג בקובץ הישר והטוב כרך טז עמוד קלב והסכים עימו הגאון הרב נפתלי נוסבוים שליט"א.

Join the Conversation

2 Comments

Leave a comment

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שאלות שנצפות עכשיו:

מאמרים אחרונים

מדריכים הלכתיים

הכנו עבורכם
דבר תורה לשבת!

מחפשים כל שבוע איזה דבר תורה להגיד בשבת?

מעכשיו תקבלו כל שבוע דבר תורה ואת כל השאלות הכי מעניינות אליכם למייל