תרומות – לחץ כאן

השוכר שילם עבור דוד שמש וצבע את הדירה ומבקש פיצוי

מה הדין אם השכרתי דירה לאדם שביקש דוד שמש והסכמתי לו רק אם ישתתף בשש מאות שקל, בעיקרון הוא היה צריך להשאר עוד עשרה חודשים אך מסיבה כלשהיא הוא עזב והביא במקומו שוכר אחר, והוא מבקש שאחזיר לו את השש מאות שקל. אמנם אני חושב שלא היה בכוונתי להוציא יותר כסף על הדוד שמש, בנוסף למה שהשקעתי והסכמתי רק בתנאי שהוא משתתף בשש מאות שקל, ואין סיבה שעכשיו אני יוציא עוד כסף כדי לשלם לו על חלקו בדוד, ובפרט שהיה דובר שהוא ישתמש בזה ואני לא יוציא ע"ז יותר כסף. מה הדין?
כמו כן הוא הוציא כסף על צביעה מיוחדת והוא דורש כסף ע"ז. האם זה מוצדק או שאני מבחינתי לא צריך והוא עשה הכל על דעתו ומרצונו ואין לי שום מחויבות אליו.

תשובה:

שלום רב,

לגבי הדוד-שמש, תלוי באומדן דעת הצדדים, לשם כך יש לשמוע כל צד, כיצד הבין כשסוכם שהשוכר ישתתף בשש מאות שקל. גם לא צויין בתשובה כמה זמן היה השוכר בדירה, וכן מי סיכם את המחיר עם השוכר השני, ואם יש הפרש במחיר מי מרוויח את ההפרש.
במושכל ראשון, לא נראה שהיה משתלם לשוכר לשלם שש מאות שקל עבור דוד שמש לתקופה קצרה, החשמל או הגז שהוא חסך באמצעות הדוד אינם מגיעים לשש מאות שקל.

לעניין הצביעה, הקובע הוא האם המשכיר מרוויח מכך. לדוגמא אם השוכר צבע בצבע רחיץ שיחסוך למשכיר הוצאות סיוד כל שנה/שנתיים, ודאי שעליו לשלם על הצביעה. אם גם לפני כן היה צבע רחיץ אלא שהשוכר צבע בצורה מיוחדת, יש לבדוק אם המשכיר יוכל לקבל עקב הצביעה מחיר יותר גבוה, או ששוכרים יקפצו יותר מהר לשכור את הדירה, הרי הוא חייב לשלם על הצביעה. אבל אם המשכיר אינו מרוויח שום דבר מהצביעה, לא יצטרך לשלם לשוכר.

מקורות:

דיני יורד לשדה חבירו שלא ברשות מבוארים בשו"ע חו"מ סי' שעה שבשבח שנחוץ לנכס משלמים כפי שאנשים הזקוקים לשבח ומעסיקים קבלן להשביח משלמים, ובשבח שאינו נחוץ משלמים את ההוצאות אבל לא יותר ממה שהנכס התייקר עקב ההשבחה. עיין בהרחבה בפסקי דינים כאן.
לעניין אם המשכיר טוען שאיננו מעוניין בצבע (טענת 'טול עציך ואבניך'), דעת הנתיבות בסי' שו סק"ז שכיון שלא ניתן להעביר את השבח ולהשתמש בו במקום אחר, אין בעל הדירה יכול לטעון כן והוא חייב לשלם על השבח. ודעת החזון איש בב"ק סי' כב אות ו שיכול לטעון שאיננו מעוניין בשבח ולהיפטר. ובב"ב סי' ב אות ו כתב שאם נראה לבית דין שבעל הנכס מעוניין בשבח יש לחייב אותו, ואם בית דין מסופק יש להשביע את בעל הנכס שבועת היסת שבאמת אינו מעוניין בשבח.
בדירה המיועדת לשימוש אישי קשה לבית לקבוע אם בעל הנכס מעוניין בהשבחה, או לא. אבל בדירה העומדת להשכרה, ודאי שאם לפי דעת המומחים המשכיר מרוויח הרי הוא חייב לשלם על ההשבחה.

מצוי שמשכירים מחתימים בחוזה שאם השוכר ישביח את הדירה תהפוך ההשבחה להיות רכושו של המשכיר, תנאי כזה אינו תקף, שהרי השוכר אינו מתחייב להשביח את הדירה, אלא נותן את מה שאולי ישביח בעתיד והרי זו קנין על דבר שלא בא לעולם. וכן כתב הפתחי תשובה באבן העזר סי' צט סק"א בשם שו"ת גבעת שאול שבעל שמתנה עם אשתו שהבגדים שיקנה לה לאחר הנישואין יהיו שלה שהתנאי אינו תקף מטעמים אלו. אמנם, מציין שם לשו"ת נודע ביהודה תנינא סי' ק שסובר שהתנאי תקף מדין גילוי דעת שיתן את הבגדים במתנה (שהרי לדעת שמואל כל בעל מתכוון להקנות את הבגדים במתנה גמורה) ומדין תפיסה בדבר שלא בא לעולם. אבל שני הטעמים שכתב אינם שייכים בהסכם שכירות שהשוכר אינו מתנה כן מדעתו אלא שהמשכיר מחתים אותו על כך.

Join the Conversation

4 Comments

  1. השוכר חתם חוזה לשנה ויצא אחרי חודשיים, והמשכיר הסכים לזה שיביא השוכר אדם אחר במקומו באותו מחיר. האם לאור הפסיקה הנ"ל המחייבת אתו בהוצאות השבח שהשביח השוכר הראשון, יכול המשכיר לטעון כי אילו היה יודע שהחלפת השוכר תחייב אותו בתשלום השבח, לא היה מאשר לשוכר להפר עימו את החוזה לשנה ולכה"פ ישלם לו פיצוי עבור הפרת החוזה.
    בכבוד רב

  2. ברור שנחשב כאילו השוכר היה בדירה במשך כל השנה (השנה השלישית שעליה עשו חוזה). כיון שהמשכיר כבר היה בטוח בדמי השכירות על כל השנה, גם אם הדירה היתה ריקה, והעול למצוא שוכר היה על השוכר הראשון, והוא היה זקוק שהדירה תהיה מושבחת כדי שיוכל למצוא שוכר בקלות.

  3. השוכר היה שנתיים בדירה, והיה בדעתו להשאר בה, ואף חתם חוזה לשנה נוספת, השיפוץ היה בתחילתה של השנה, ולאחר חודשיים השוכר עזב, והביא במקומו שוכר אחר במחיר שהיה אמור לשלם. הבאת השוכר השני נעשתה על ידו. היה ידוע לשוכר כי השש מאות ש"ח זה השתתפות שלו שלא תחזור אליו, אך השוכר טוען שכל זה הוא כמובן אם ישאר בדירה. לכאורה זה דומה למה שנתבאר בהלכות יורד של הגר"י פליישמן ח"ה הערה 7:"ובמלואי משפט שם הקשה שהנתיבות סותר עצמו ממה שכתב בסי' רלו שאם מתכוון לעצמו אינו מקבל אפילו ההוצאות. ומיישב שהנתיבות בסי' רלו מיירי באופן שהיה מוכן לשלם את ההוצאות אפילו אם בעל הנכס לא היה משתתף איתו." ומבואר שאם המשביח ידע והיה מוכן להשביח אף אם לא יקבל את ההוצאות לא חייבים לתת לו אותם.
    וגם כאן השוכר ידע שלא יקבל החזר גם על ה-600 ש"ח וגם על הצביעה המיוחדת כי היה בדעתו לגור שם לזמן רב רק שנאלץ משום מה לעזוב את דירתו ולעבור למקום אחר.
    עוד יש לדון שבזה שהוא מביא אחר במקומו הוא מפסיד את המשכיר, אם עי"ז יצטרך להחזיר לו את ה600 ש"ח והוצאות הצביעה.
    בכבוד רב

  4. החילוק בין מה שכתב הנתיבות בסי' רלו שאין צריך לשלם הוצאות לבין מה שכתב בסי' קנח שיש לשלם הוצאות הוא: שיש הבדל בין אם יש שבח בעין, ולא כמו שמחלק במילואי משפט. כמו כן, החילוק שכתב הגר"נ נוסבוים הוא לעניין אם חייבים לשלם יותר מההוצאות וכדין יורד בשדה העשויה ליטע, אך לא לעניין הוצאות.
    כל מה שכתב הנתיבות בסי' קנח מבוסס על דיוק בשו"ע שבמקיף וניקף משלמים רק הוצאות, אבל היד רמ"ה כותב במפורש שדינו כיורד בשדה העשויה ליטע.
    מקרה כמו נידון דידן שאדם היה סבור בטעות שהוא עצמו יהנה מהשבח, נידון בהרחבה בקובץ עומקא דדינא ח"ג עמוד 206, והמסקנה היא שדינו כיורד ברשות. עיין שם.
    כבר כתבנו שיש לחשב כאילו השוכר הראשון היה נמצא בדירה שלושה שנים.

Leave a comment

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שאלות שנצפות עכשיו:

מאמרים אחרונים

מדריכים הלכתיים

הכנו עבורכם
דבר תורה לשבת!

מחפשים כל שבוע איזה דבר תורה להגיד בשבת?

מעכשיו תקבלו כל שבוע דבר תורה ואת כל השאלות הכי מעניינות אליכם למייל