שאלה
אחוזי בניה שנקבעים ע"י הרשויות כמה הם מאשרים לבנות בבית משותף.
וקדם אחד הדיירים ובנה בחלקו ובכך ניצל את כל אחוזי הבניה וכעת לא מאפשרים לשאר הדירים לבנות .
האם הוא נחשב מזיק ו/או גזלן שהוא גזל את זכיות הבניה מהדיירים או שהוא בגדר מבטל כיסו של חברו שגרם שהרשויות לא יתנו להם רשות לבנות יותר.
מאחר ואחוזי בניה הם לא חלק פיזי מהקרקע שהרי יש אפשרות פיזית לבנות תוספות בניה עד רום רקיע השמים ובזה הוא לא הזיק לו ולא לקח ממנו כלום,
אלא שיש כאן ארי רבוץ והם הרשויות (אנסים) שיהרסו את מה שהם יבנו, והוא גרם לגרות אותם אם יבנה,
א"כ מה שהיה לדיירים זה רק זכות לבקש רשות מהרשויות לבנות והם היו מאשרים מחמת אחוזי הבניה שהם נתנו,
וא"כ זה שקדם ובנה גרם לגרות בהם את השלטונות להרוס להם את מה שיבנו, וזה לכל היותר יש לדונו כגורם להפסד רווח מחברו, (ע"י אנסים,) ולא כגוזל או משתמש בזכויות של חברו כי חברו היה לו קנין ובעלות רק זכות לבקש רשות מהרשויות לבנות ולא קניינים בזכויות אלו כדוגמת זכות מערופי"ה שחברו לקח ממנו ע"י השתדלותו עם הגוי וכו' וגם כאן הוא הפסיד לו רק את זכות הרשות שהשלטונות היו נותנים לו. והוא גורם להפסד ממון לכל היותר או פחות מזה.
וגם אם ערך הקרקע יורד מחמת שהרשויות לא נותנים לבנות, וערך הקרקע נקבע לפי יכולת ורשות הבניה ככל שניתן לבנות יותר, מ"מ הנזק הוא מדין גרמה בלבד.
אבקש מכבוד הרבנים הדיינים הנכבדים להכריע בשאלה זו בהקדם, מאחר והרשויות אישרו תוספת בניה לשכונה שלמה כ 2500 יחידות דיור, ויש זריזים שקדמו ובנו וניצלו את אחוזי בניה לעצמם – האם הם זריזים ונשכרים ופטורים בידי אדם – או גזלנים ומזיקים ויש לחייבם בתשלומי ממון הראויים.
תשובה
שווי הקרקע הוא כפי השימוש שאפשר לעשות בקרקע ועל כן קרקע עדית שווה יותר מזיבורית. ועל כן קרקע שיש לבעלים זכות לבנות עליה שווה יותר ולפיכך אם על פי חוק הרשויות יכול בעל הקרקע לבנות יותר הקרקע שווה יותר, ואין נפקא מינה אם חוק המלכות צודק או שאינו צודק בין אם הוא כדין או שאינו כדין כיון שאפשר להשתמש בפועל בקרקע על פי קביעת הרשויות מחיר הקרקע נקבע לפי זכויות הבניה בקרקע, והבונה בכל מקום במגרש הרי הוא משתמש בקרקע, והשימוש בקרקע הוא הבניה על גבו, ובכל מקום שבונה הרי הוא משתמש בכל הקרקע כיון שכל הזכויות בניה משותפות לכל הקרקע. הדייר שבנה על חשבון אחוזי בניה של כל הדיירים השתמש בקרקע של כולם.
ועל כן אם הסכימו השכנים שיבנה וישתמש באחוזי בניה נתנו לבונה את זכותם לבנות. אולם אם בנה ללא הסכמתם בין שלא ידעו ובין שהתנגדו השתמש בקרקע חבירו שלא כדין.
צריך הדייר הבונה לשלם לדיירים שלקח מהם את שווי הקרקע שלקח מהם שלא כדין.
[וכך מקובל לפסוק בבתי הדין וכן פסק הרב שפרן אמר כך ביום עיון בכולל בענין בניה בחללים וזכויות בניה]
הרבנים המשיבים: אברהם בוטרמן גבריאל לומברגד ואשר דזיטרובסקי
