שכירות דירה שהתמשכה מעבר לתאריך סיום החוזה

אם צריך להודיע חודש מראש

והנה יש לדון אם השכירות שלאחר סיום התקופה המוסכמת מוגדרת כשכירות ללא קביעת תקופת זמן, והמשכיר חייב להודיע שלושים יום מראש שהוא דורש לפנות, או שכיון שכבר תמה תקופת ההסכם, המשכיר יכול לדרוש פינוי מיידי כל יום.

הערוך השולחן סי' שיב סעיף כד כותב על מקרה כזה שהמשכיר חייב להודיע שלושים יום מקודם. אמנם, מלשון רב האי גאון "שיכול בכהאי גוונא להוציאו מהבית" משמע קצת שיכול להוציאו מיד ואינו צריך להמתין זמן הודעה. אבל בחידושי רבינו מאיר שמחה שם כתב כהערוך השולחן שצריך להודיע שלושים יום מראש "שכן כתבו כל הפוסקים ואף על פי שרב האי לא הזכיר זאת, מ"מ פשוט הוא שכן הוא הדין". ולפי זה ניתן לדחוק אף בדברי המאירי ומהר"י בן לב, שיש דין הודעה אף אם עבר זמן סיום ההסכם.

אבל בשו"ת הרדב"ז ח"ו סי' ב' אלפים קס נשאל על שוכר בית לשנה שנשאר שלושה חודשים לאחר סוף השנה, שהמשכיר רשאי להוציאו ללא הודעה מוקדמת (הנידון שם הוא על בית בירושלים שדינו ככרך ויש להודיע שנה מראש) וז"ל: "וכי היה המשכיר מחוייב להוציאו בסוף הזמן שלא יעבור יום אחד או יומים, נהי שיכול לכופו לצאת לסוף הזמן אבל אם לא כפה אותו, בשביל כך לא הפסיד דינו". הרי שאם השוכר נשאר בדירה לאחר תום תקופת ההסכם, המשכיר יכול להוציאו כל יום ללא הודעה מוקדמת, ושלא כדעת הערוך השולחן ורבינו מאיר שמחה.

אמנם נראה שדברי הרדב"ז אמורים רק אם המשכיר לא גבה דמי שכירות על חלק מהשנה השניה ולא גילה בדעתו שהוא מסכים להמשיך את השכירות. אבל אם גבה דמי שכירות או שהסכים להאריך את השכירות ולא פירט לכמה זמן, פשוט שיודה להערוך השולחן שהמשך השכירות דינו כשכירות סתם, ואינו יכול להוציא את השוכר ללא הודעה מראש כדין. שהרי כל טענתו של הרדב"ז היא שהמשכיר לא הפסיד בשתיקתו, ושאין המשכיר חייב לדרוש מהשוכר לפנות את הבית מיד ביום סיום ההסכם, אבל אם הסכים, בדיבור או במעשה, להמשיך את השכירות, דינה כשכירות סתם.

בנוסף לכך, ניתן לחדש שבדירה העומדת להשכרה, ובדרך כלל השכירות צפויה להימשך הרבה שנים, אלא שהצדדים רצו להשאיר לעצמם את הזכות להפסיק את ההסכם לאחר שנה, הרדב"ז יודה שאם המשכיר לא דרש מהשוכר לפנות את הדירה מיד בתום תקופת ההסכם, גילה בדעתו שהוא מעוניין לחדש את השכירות, ותהיה דינה כשכירות סתם.

האם דמי השכירות מתעדכנים או ממשיכים כבעבר

עוד יש לדון, במקרה שהתייקרו מחירי השכירות, או הוזלו, כמה חייב השוכר לשלם עבור החודשים שגר בדירה ללא הסכם שכירות. אם צריך לשלם לו כפי מה ששילם לו בשנה הקודמת, או שכיון שבשנה השניה אין שום הסכם, צריך לשלם כפי מחירי השכירות העדכניים. יסוד הספק הוא, בכל הסכם בין אנשים לתקופת זמן, שהמשיכו להתעסק ביניהם לאחר תום התקופה, אם כוונתם על תנאים הראשונים, או שהם ממשיכים את ההתעסקות ללא שום תנאים.

הרמ"א בסי' שלג סעיף ח פוסק "שליח צבור שהשכיר עצמו עם מנהיגי העיר לשנה בתנאי כך וכך, ואחר כך השכיר עצמו לבני העיר הזאת עם מנהיגים שניים, ולא התנה, ודאי על תנאי הראשון השכיר עצמו. ודוקא שחזר והשכיר עצמו בשנה שנייה, אבל אם עמד עמהן בשתיקה, לא אמרינן דנשאר על תנאו הראשון". ומקורו משו"ת הריב"ש סי' תעה ושו"ת מהרי"ק שורש קיח. והש"ך שם בס"ק מד חולק על הדין השני, וסובר שאף אם עמד בשתיקה אומרים שנשאר על התנאים הראשונים, וראייתו מדברי רב האי גאון שהובאו לעיל שכתב שאם המשיך בשתיקה והוקרה השכירות, אין השוכר צריך לשלם אלא כפי מה שהיה משלם בשנה הראשונה. וכן כתב גם בסי' שיב סק"י.

אבל בספר מחנה אפרים הלכות שכירות סי' יא ובספר דברי משפט סי' שיב חולקים על הש"ך וסוברים כדעת הרמ"א שדוקא אם סיכמו על גובה השכירות לשנה השניה ולא הזכירו את כל התנאים הראשונים, אומרים שממשיכים באותם תנאים, אבל אם עמד בשתיקה לא אומרים שנשאר על דעת התנאים הראשונים.

מחלוקת הרמ"א והש"ך היא בין אם הוקרה השכירות ובין אם הוזלה, אבל בחידושי רבינו מאיר שמחה שם חולק וסובר שאם הוזלה השכירות לא יצטרך השוכר לשלם לפי היוקר של השנה שעברה. עיין שם.

אם השוכר גר בדירה שנים רבות בשתיקה

בנידון דידן, המשיך השוכר לגור בדירה כמה שנים ללא חוזה. במקרה כזה יש יותר מקום לומר שכל שהתחיל השוכר לגור בתחילת שנה נוספת הרי זה כאילו סיכמו על שנה שלימה, מאחר שהוא שוכר כבר כמה שנים. וכן היה נראה להוכיח ממה שכתב בספר חכמת שלמה על שו"ע סי' שיב סעיף א על מעשה שהשוכר היה גר 19 שנים בדירה מבלי לסכם כלום, וכתב שהשכירות מתחדשת כל תחילת שנה לשנה נוספת ((בנוסף לכך חידש שאם המשכיר רוצה להוציא את השוכר בסוף השנה עליו להודיע חודש מראש, שכיון שהיו ממשיכים בשכירות שנה אחרי שנה, לא היה השוכר צריך לחפש דירה אחרת לקראת סוף השנה. אמנם בספר כסף הקדשים שם סעיף ח מסתפק אם יש להודיע חודש מראש, שאפשר שהמשכיר והשוכר יודעים שיתכן שהשכירות לא תימשך לשנה נוספת ועליהם להתכונן לכך.)).

וכן מביא הש"ך שם בס"ק יב בשם שו"ת מהרשד"ם סי' רצו על שוכר שגר מספר שנים בשכירות ולאחר מכן המשיך עוד שבעה חודשים ללא הסכם והמשכיר רוצה להוציאו, ופסק שהרי זה כאילו השכיר למשך כל השנה, מכיון שהיו רגילים כמה שנים להשכיר לשנים שלימות. אלא ששם היתה סברא נוספת שהיו להם זמנים קבועים להשכרת בתים, וכעין שו"ת הרא"ש שהובאה לעיל.

אבל נראה שנידון דידן אינו דומה לנידון החכמת שלמה והמהרשד"ם, שבנידון של החכמת שלמה היו משלמים שכירות על כל השנה יחד, ולכן מסתבר שהמשכיר התכוון להשכיר לשנה שלימה נוספת, וכן בנידון של המהרשד"ם היו נהוג להשכיר לשנה שלימה בלבד, אבל בזמנינו שמשלמים דמי שכירות כל חודש, אין הוכחה שהתכוונו לחדש את החוזה לשנה, אלא לחודש בלבד, ויוכל המשכיר להוציא את השוכר לאחר הודעה של שלושים יום מראש. אמנם לפי זה, אם נהגו לשלם על כל רבעון (שלושה חודשים) בבת אחת, אם התחיל רבעון חדש והשוכר המשיך לגור, אין המשכיר יכול להוציאו לפני סיום הרבעון. ויתכן גם שאם היו משלמים כל חודש אין המשכיר יכול להעלות את המחיר באמצע החודש. ואף שבתוך זמן ההודעה – שלושים יום רשאי המשכיר לעדכן את המחיר, אין זה אלא אם מודיע בסוף החודש, אבל לא יוכל לעשות כן באמצע החודש.

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שאלות שנצפות עכשיו:

מאמרים אחרונים

מדריכים הלכתיים

הכנו עבורכם
דבר תורה לשבת!

מחפשים כל שבוע איזה דבר תורה להגיד בשבת?

מעכשיו תקבלו כל שבוע דבר תורה ואת כל השאלות הכי מעניינות אליכם למייל