ניכוי בדמי השכירות עקב רטיבות – ותיקון שנעשה ע”י השוכר

רבני בית ההוראה
י"ח תמוז ה'תשע"ו

אב”ד הג”ר אברהם בוטרמן שליט”א

תביעות:

א: ראובן שכר דירה החל מחודש חשוון, בחיוב של 2900 ₪ לחודש, בסיום החורף נוצרה רטיבות בתיקרה, ולכן כאשר חידשו את השכירות בשנה נוספת, סוכם שהמשכיר יתקן את איטום הגג.

במהלך החורף ביקש השוכר מהמשכיר לתקן את הרטיבות, אולם המשכיר דחה את ביצוע האיטום, מתוך תקווה לתבוע ממי שזיפת בעבר את הגג שיתקן את האיטום, או לשתף שכנים נוספים בעלות האיטום, ולכן בסוף החורף תיקון המשכיר את איטום הגג.

לטענת השוכר מצב הדירה היה חמור ביותר, בסלון הייתה רטיבות גדולה, בחדר השינה טיפטף ונוצר עובש עד שהטיח התחיל להתפורר, ובחדר אחר הטיפטוף היה חמור, והמשיך גם לאחר הפסקת הגשם, עד שנוצרה שם שלולית של ממש, ולדבריו, בשל מצב הדירה הוא השתדל למעט בשהיה בה, ובשבתות רבות הוא עזב את הדירה, בשל כל זה מבקש השוכר שינכו לו מחצית מחיוב שכר הדירה (1450 ₪) למשך ארבעת חודשי החורף.

לעומתו טען המשכיר כי הגם שאולי לא היה ‘נעים’ בדירה, אך גם לא היה כ”כ גרוע כפי שמגולל השוכר, לכן לדעתו כיון וסוף סוף השוכר גר בדירה, עליו לשלם את מלא דמי השכירות.

ב: בנוסף טוען השוכר, כי לאחר תיקון האיטום ביקש מהמשכיר כמה פעמים שיצבע את התיקרה, אך לאחר שדחה אותו ולא ענה לטלפון במשך שבועיים, עשה זאת בעצמו, לכן הוא מבקש לנכות משכר הדירה 800 ₪ נוספים, (כאשר סכום זה כולל חומר ושעות עבודה).

ומאידך טוען המשכיר כי היה עושה זאת בעצמו, ואינו מסכים לנכות סך זה אלא כניכוי על הרטיבות המתמשכת, עוד טען המשכיר כי בחוזה נכתב “השוכרים מתחייבים שלא לעשות במושכר כל שינוי, אא”כ קיבלו על כך את הסכמת המשכיר מראש בכתב, מבלי לפגוע באמור לעיל כל שיפוץ או תיקון שיעשה ע”י השוכרים, יהיה לקנינו של המשכיר, והשוכרים לא יהיו זכאים לכל החזר בשל כך, אא”כ הוסכם אחרת מראש בכתב”, ולכן לדבריו כלל אינו צריך לשלם על התיקון זה.

הנידונים:

א: חיוב המשכיר להעמיד את הדירה במצב תקין.

ב: משכיר שלא תיקן הדירה, האם מנכים מדמי השכירות.

ג: אופן הערכת הנזק.

ד: שוכר שתקן בעצמו לאחר שהמשכיר התמהמה.

 

חיוב המשכיר להעמיד את הדירה במצב תקין.

ראשית אין ספק שהמשכיר לא פעל כנדרש, שהרי במפורש התחייב לשוכר לתקן את האיטום עוד לפני החורף, ועוד כי גם ללא התחייבות זו היה צריך לתקן את האיטום, כמבואר בשו”ע וברמ”א (חו”מ סימן שיד סעיף א) וז”ל: “המשכיר בית לחבירו, חייב להעמיד לו דלתות, ולפתוח לו החלונות שנתקלקלו, ולחזק את התקרה, ולסמוך את הקורה שנשברה, ולעשות נגר ומנעיל, וכן אם נפחתה המעזיבה והתקרה בד’ טפחים, חייב לתקנה, וכן כל כיוצא בזה מדברים שהם מעשה אומן והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות“, וסיים הרמ”א: “ואף על פי שנכנס שם השוכר וראה שלא היו שם דברים אלו, לא אמרינן דנתפייס במה שראה, אלא על המשכיר לתקן”[1].

משכיר שלא תיקן הדירה, האם מנכים מדמי השכירות.

כתב בשו”ת מהר”ם פדוואה (סימן לט) בענין אחד ששכר מחבירו חנות להלואה בריבית, ואח”כ גזר השר שלא יוכלו להלואות רק ע”י משכון, ועי”ז נתמעטו ההלואות, אולם השוכר המשיך את השכירות עוד כמה חודשים, ורק אח”כ ביקש השוכר לנכות מדמי השכירות, וז”ל: “והנדון הזה ניתן לחזרה ולא לנכוי ופחת, ומילתא דמסתברא הוא, דלא מצינו דין ניכוי כי אם בהכרח, כהא דשמעתא דהמקבל כאשר הזכרתי, אבל היכא דאינו הכרח, למה נבא לידי ניכוי ולברר שמאים אשר ישומו, ואולי אחד מהם לא ניחא ליה בשומא זו, ולא היה משכירו או שוכרו בשומא זו לדעתו, ומ”מ אביא קצת ראיה לזה דבטור (סימן רלב) הביא דברי הרי”ף, מה שכתב (בפרק הזהב) על שם גאון, וז”ל: ‘מכר חפץ לחבירו ונמצא מום בו שלא ידע בו הלוקח, מחזירו אפילו לאחר כמה ימים, שזהו מקח טעות’, וכתב על זה הטור וז”ל: והוא שלא נשתמש במקח אחר שידע המום, אבל נשתמש במקח אחר שידע המום, הרי זה מחלו ואינו יכול לחזור בו, ואין מחשבין פחת המום, אפי’ מכר לו חפץ שוה מאה דינרין, ונמצא בו מום המפחיתו כאיסר מחזיר לו הכלי, ואינו יכול לומר אחזיר לו כשיעור פחת המום, שיאמר הלוקח בחפץ שלם אני רוצה, וכן אם ירצה הלוקח לקחת פחת המום, הרשות ביד המוכר לומר או קח אותו כמו שהוא, או תקח מעותיו והחזיר לי מקחי, עד כאן, וכן כתב הרמב”ם (הלכות מכירה פרק טו), ונראה דהו”ה בשכירות ונולד בו מום כנדון דידן”.

עוד טען השוכר שלא התכוון למחול, אלא שסבר כי הגזירה תבטל, ולא יהיה הנזק אלא דבר מועט, אבל כעת שרואה שהגזירה מתמשכת והנזק מרובה, יש לנכות מדמי השכירות, ודחה מהר”ם את דבריו, וז”ל: “רק שעדיין יוכל לחזור בו, אך לא לנכות למפרע, כי אולי אם היה רוצה לפחת בתחלה המשכיר לא היה מתרצה, רק היה אומר או תחזור או תפער כבראשונה, ואם אולי לא חזר בחושבו מדי יום יום יתוקן, איהו הוא דאטעי נפשיה”.

העולה לכאורה: שאין מנכים מדמי השכירות, ואם השוכר מקפיד על הנזק שבדירה, מוטל עליו לבטל את חוזה השכירות, ומזה שלא עשה כך, מוכח שמחל על הנזק שבדירה השכורה, ועליו לשלם את מלא דמי השכירות, וא”כ לכאורה הו”ה בנדון דידן, שאין מקום לתביעת השוכר לנכות בדמי השכירות.

אמנם הרמ”א (חו”מ סימן שכא סעיף א) חלק עליו, וסבר שכאשר ניתן לנכות מנכה, גם אם יכול לחזור בו, וא”כ ה”ה בנדון דידן שהגם שיכל לחזור בו, אם המשיך לגור בדירה השכורה יש לנכות לו מדמי השכירות, אבל עיין בפתחי תשובה (שם ס”ק א) שדעת החתם סופר שיש לחוש לשיטת מהר”ם פדוואה.

אמנם גם מהר”ם בתשובתו כבר הזכיר שיש מקרים בהם ניתן לדרוש ניכוי, וכמבואר במשנה (ב”מ קג:) “המקבל שדה מחבירו והיא בית השלחין או בית האילן, יבש המעין ונקצץ האילן, אינו מנכה לן מן חכורו, אם אמר לו חכור לי שדה בית השלחין זה, או שדה בית האילן זה, יבש המעין ונקצץ האילן, מנכה לו מן חכורו”. וכן נפסק בשו”ע (חו”מ סימן שכא סעיף ב).

והטעם מבואר בנתיבות המשפט (שם ס”ק א) בשם מהר”ם: “דדוקא היכא דההיזק הוא לעבר כגון באכלה חגב או ביבש המעין, שאם יחזור בו, יש להחוכר היזק במה שזרע, ולכך הוא בדין ניכוי”, ואע”פ שהכריע נתיבות המשפט כדעת הרמ”א, זה דווקא בעיקר המחלוקת, אבל בסברא זו נראה שהסכים עם מהר”ם.

ונראה הטעם כי יש אומדנא שעל דעת זה חכר השדה, שלא יתחייב לעזוב השדה ולהפסיד את השקעתו, ולפי”ז נראה כי גם בשכירות בית לא מבעי באופן שיגרם לו נזק ביציאה חפוזה מהדירה השכורה, שאינו חייב בזה, כי זה דומה ממש לזורע בשדה, אלא גם באופן שאין נזק, עכ”פ יש אומדנא שלא מוטל עליו לבטל מיד את החוזה או למחול, ולטובת שני הצדדים יכול להמתין עד לתיקון, וינכו לו מדמי השימוש, משא”כ בנידון של מהר”ם שם הושלם הנזק, ושוב אינו ניתן לתיקון.

ואין להקשות מסיום דברי מהר”ם: “ואם אולי לא חזר בחושבו מדי יום יום יתוקן, איהו הוא דאטעי נפשיה”, כי זה דווקא התם שאין לו להמתין שמא השר יבטל הגזירה, אבל הכא הרי המשכיר מחוייב לתקן, ואמר שיתקן.

ואף שברמ”א (שם) נראה כי כשניתן להשתמש בדוחק אין מנכים, וכדינא דחמור והבריקה שאם שכרו למשא (שו”ע סימן שי סעיף א), שעדיין ראוי החמור למשא בדוחק אין מנכים, כי המשכיר לא מקבל ע”ע אחריות כאשר ניתן עדיין להשתמש בדוחק, נראה דהיינו דווקא כשא”א לתקן הדבר, או כשניתן לתקן אבל אין המשכיר מחוייב לתקן, אבל כאשר המשכיר מחוייב לתקן, וכנדון דידן שהמשכיר התחייב במפורש לתקן, הגם שעדיין ניתן להשתמש בדוחק, יש לנכות מדמי השכירות, (ראוי לציין כי כיום המנהג שבכל אופן מנכים, כי על המשכיר להעמיד נכס מתוקן, וכמו שכתב הגר”נ נוסבוים שליט”א הו”ד בקובץ הישר והטוב חלק יג).

וכן פסק מהרי”ל דיסקין (כתבים ופסקים אות רח) במי ששכר בית והתנה שהמשכיר ישפץ את הדירה, והמשכיר לא עשה כן, שיש לנכות מדמי השכירות.

אופן הערכת הנזק

אמנם יש קושי בהערכה של הנכוי שיש להפחית מחמת הרטיבות, כי כאשר שמים שדה שיבש בו המעין, ניתן לברר כמה עולה חכירה של שדה עם מעין ובלי מעין, וכן כל כיוצא בזה, אבל לדירה עם רטיבות חמורה אין שוק, כי אין מי ששוכר מראש דירה שיש בה רטיבות חמורה, לכן נראה שיש לשום כמה שוכר מוכן בדיעבד שכבר יש רטיבות, שידחו את הטיפול ברטיבות, וכנגד זה יפחיתו לו משכרו.

ובנדון דידן מלבד הקושי הנ”ל בערכת הנכוי, יש קושי נוסף שכבר תוקנה הרטיבות, וקשה לאמוד כמה היה הנזק בשעתו, ולאחר האומדן ביה”ד קובע ניכוי בסכום של 700 ₪ לחודש, מתוך הערכה שזה סכום מכובד בחיסכון בשכירות, בו שוכרים עשויים להסכים לדחית התיקון.

שוכר שתקן בעצמו לאחר שהמשכיר התמהמה

בענין תביעת השוכר לקיזוז של 800 ₪ עבור הניקוי והצביעה, נראה כי לאחר שהמשכיר לא הזדרז לתקן השוכר רשאי לתקן, וכמו שיכל לשכור אחרים לתקן יכול לתקן בעצמו, ומה שטען המשכיר שפטור מאחר ויש סעיף בחוזה שאינו חייב לשלם על תיקוני השוכר, נראה שסעיף זה מדבר אם השוכר מוסיף תיקון או שיפוץ שאינו חובת המשכיר, או שהוא חובתו אך לא הקדים לבקש ממנו לעשותו, ועשאו השוכר ע”ד עצמו, אבל כאשר המשכיר מתעכב מלתקן, והשוכר עושה במקומו בוודאי חייב לשלם לו, אולם השומא שלו נראית גבוהה במקצת, ולכן ביה”ד מחייב 600 ₪ בלבד.

פסק דין:

ביה”ד קיבל את טענות התובע באופן חלקי, וקובע לנכות בשל הרטיבות סכום של 700 ₪ בעלות השכירות החודשית, ועוד סכום חד פעמי של 600 ₪ בעבור התיקון העצמי של השוכר בדירה, ס”ה ינוכה מדמי השכירות סך של 3400 ₪.

 

[1] ואע”פ שסיים שם הרמ”א וז”ל: “נשברו תוך ימי השכירות, אם אמר ליה בית זה, אין צריך להעמיד לו אחר”, הרי כאן השנה החדשה היא שכירות חדשה.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *