חלק ב: זכויות בעל הנכס בשבח

הרב יוסף פליישמן
ל' שבט ה'תש"ע

א. אדם שהשביח נכס של חבירו שלא ברשותו של בעל הנכס, ואחר כך נודע הדבר לבעל הנכס והוא מעונין בשבח ומוכן לשלם כפי שהדין מחייבו ((רא”ש (ב”ק פ”ב סי’ ו) ושו”ת ראנ”ח (ח”ב סי’ ג ד”ה נראה), אך אם אינו יכול או אינו רוצה לשלם, אינו זוכה.)), זכה בעל הנכס בשבח ב’קנין חצר’, אף בעל כורחו של המשביח ((גמרא בב”ק (דף כא.).)).

ב. אם עדיין לא גילה בעל הנכס את דעתו שהוא מעוניין בשבח, רשאי המשביח לסלק את השבח ((עי’ לעיל בענין סילוק השבח במקום שאירע נזק בעת ההשבחה או שיארע נזק בעת סילוק השבח.)). כל זאת, בתנאי שהמשביח לא הזיק לנכס בשעת ההשבחה וגם בנטילת השבח הנכס לא יינזק.

ג. דעת רוב הראשונים שלאחר ששילם בעל הנכס תמורת השבח הרי הוא זוכה בו למפרע משעת ההשבחה ((חידושי הרשב”א (ד”ה הא דאמרינן), וכן דעת הנמוקי יוסף (ב”מ דף נח. מדה”ר בד”ה גמרא, ב”ב דף ג.), וכפי שמפרש בקצות החושן (סי’ שסג סק”ה וסי’ קסד סק”ב) בדעתו. וכן דעת המגיד משנה (שכנים פ”ג ה”ג). והטעם הוא שברגע שהניח העצים והאבנים בחצר של חבירו התכוון להקנותם לבעל החצר, ובעל החצר זוכה בהם באמצעות קנין חצר.)), ויש מי שסובר שאין בעל הנכס זוכה רק משעה שגילה דעתו שרוצה בשבח ((תלמידי הרשב”א (ב”ק דף כא. ד”ה ההוא גברא).)). יש מהאחרונים שסוברים שקטן אינו זוכה למפרע משום שאינו ‘בר זכיה’ ((קצות החושן (סי’ שסג סק”ה).)). מחלוקת זו נוגעת לכמה חילוקי דינים שיבוארו להלן.

ד. דוגמאות מעשיות: שכן שבנה מחסן ברכוש המשותף מבלי לקבל את הסכמת השכנים, והשתמש בו או השכירו לאחרים, רשאים השכנים לדרוש ממנו למסור את המחסן לשימוש כל דיירי הבניין, ובנוסף לשלם דמי שכירות מלאים על השימוש שהשתמש עד כה ((ואין לפוטרו מצד ‘זה נהנה וזה לא חסר’, כיון שהנכס שלהם ויש להם הפסד מועט בכך שהושחרו הקירות מחמת שימושו של הבונה, ובאופן כזה מתחייב בכל דמי השכירות, כמבואר בב”ק (כא.) ונפסק בשו”ע (סי’ שסג ס”ז).)). כמובן שהשכנים חייבים להשתתף עתה בהוצאות הבניה שהיו לאותו שכן ((ואינו מקבל יותר מ’הוצאה’, אף שהשביח יותר, ואף אם המקום נחשב כ’שדה העשויה ליטע’, כיון שבבנייתו היתה כוונתו לגזול את השכנים [אף אם בשוגג, מחמת אי ידיעת הדינים], וגזלן אינו מקבל יותר מהוצאות [ובשוגג, קנסוהו אטו מזיד].)). השכן אינו יכול לדרוש לקבל את דמי ההשתתפות בבניה בכך שיקנו לו חלק במחסן שבנה, אלא השכנים יכולים לשלם לו את הוצאותיו בכסף ((כדין כל ‘יורד’ שאינו יכול לדרוש שמגיע לו חלק מן הקרקע שהשביח, כמבואר בתוספות (ב”מ דף קי: ד”ה סבר).)), או בקיזוז של דמי השכירות או באמצעות נתינת חלק גדול יותר מהרכוש המשותף לאותו שכן שבנה ((שו”ת תועפות ראם (חו”מ ס”ס ט), והיינו שאין דינו כפועל או לוה שמשלמים להם דוקא במעות, אלא אפשר לשלם לו בקרקע, והביאו בספר משפט שלום (סי’ קעח ס”ג ד”ה והנה מה שהאריך).)). אם השכנים אינם מעוניינים לזכות במחסן הם יכולים לדרוש ממנו שכירות עבור הקרקע עליה בנוי המחסן ((דמי השכירות שהבונה חייב לשלם הם כפי שנהוג לשלם עבור השכרת שטח כזה למטרה של בנייה. אמנם במקרה שהשכנים לא זכו בבניה למפרע אין הבונה חייב רק אם הבניה היא בגינה, בחניה, במגרש משחקים או בכל שטח שהשכנים משתמשים בו [ואף אם רק העמודים של המבנה מונחים במקום זה], אבל אם הבניה כולה היא במגרש ריק שלא היה מיועד לא לשימוש ולא להשכרה, אין חיוב לשלם דמי שכירות, וכדין ‘זה נהנה וזה לא חסר’.)).

ה. שכן שנטע עץ ערבה בגינה של הבנין המשותף, והשכנים אינם דורשים ממנו לסלק את הנטיעה, הערבות שייכות לכל השכנים, משום שהן גדלו מכוח הקרקע המשותפת ((שו”ת מהר”ם מרוטנבורג (דפוס לבוב ס”ס קצט).)), אך השכנים חייבים לשלם לו עבור הנטיעות ((אם השכנים הסכימו שיהיו בגינה עצי ערבות, או שהיו שם בעבר עצים כאלו והתייבשו, דינו של הנוטע כיורד ברשות והוא מקבל כשתלי העיר, אם השבח היה שווה לכל הפחות כמו ההוצאות, וכמבואר ברמ”א סי’ קעח סעיף ג, ואם השבח שווה פחות מן ההוצאות נחלקו האחרונים, עי’ בבית שמואל (אהע”ז סי’ פח סק”כ ובנו”כ שם). אבל במקרה שהשכן עשה כן על דעת עצמו, דינו כיורד שלא ברשות, והוא מקבל רק את ההוצאות.)). אמנם גם אם לא ישלמו, הנטיעות שייכות לכולם, אך הנוטע רשאי למכור את הערבות וליטול לעצמו [יותר מחלקו עם כל שכניו] את דמי ההוצאות שהיו לו, ובלבד שיהא מחיר הערבות קבוע, שאם לא כן אינו רשאי למוכרם על דעת עצמו.

ו. שוכר דירה שהתקין מזגן בדירתו, והמשכיר רוצה במזגן ומוכן לשלם לשוכר כפי מה שהדין מחייבו, זכה המשכיר במזגן, ובמקרה שהמשכיר חידש את החוזה עם השוכר מבלי לדעת שמותקן בדירה מזגן, הרי הוא רשאי לתקן ולהעלות את דמי השכירות בהתאם החל מיום חידוש החוזה ((ואפילו אם נודע לו הדבר רק אחר שיצא השוכר מהדירה, יכול לחייבו למפרע מעת ההשבחה. וכעין מה שפסק הרמ”א (סי’ קנז סי”ב). ובספר פתחי חושן (שכירות פ”ו הערה ט) הסתפק אם המשכיר יכול לדרוש תוספת בדמי השכירות, והיינו בזמן שעדיין החוזה תקף והוא חייב להשאירו בדירה [כי מסתבר שהשוכר לא עשה כן על דעת שישלם יותר], אך לאחר חידוש החוזה ודאי יכול להעלות את מחיר הדירה.)). על המשכיר לשלם שווי ההשבחה כערכו בתום תקופת השכירות [לפי החוזה שהיה תקף בשעת ההשבחה] ((כטעם המבואר בהערה הקודמת, שאין כוונת השוכר להשביח את הנכס כדי להתחייב לשלם יותר, וכיון ששייר לעצמו את זכויות השבח עד תום השכירות, אין בעל הנכס זוכה בשבח עד אותה שעה, ומשלם לו את השבח כערכו באותו זמן.)). אמנם אם למרות שידע המשכיר על התקנת המזגן חידש את החוזה מבלי להעלות את המחיר, ולא גילה בדעתו שהוא רוצה לשלם עבור ההשבחה, ורק כשבא השוכר לצאת מהדירה גילה דעתו שהוא חפץ בכך, אינו זוכה בשבח למפרע, ואף שעתה הוא חפץ בשבח, יש לשערו רק כפי שוויו עתה, כשהשוכר יוצא מן הדירה ((כי בכך שלא העלה את דמי השכירות גילה דעתו שאינו חפץ לזכות בשבח, אך אם שילם על השבח, זכה בו, ומה שלא העלה את דמי השכירות אין זה מפקיע את זכותו בשבח.)).

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *