נזקי צנרת רקובה מדירה שכורה

שאלה:

1.בדירה שמעלי הצנרת בת 40 שנה רקובה ואכולת חלודה.
2.מזה 6 שנים שכל שנה יש פיצוץ בצנרת ודירתי שנמצאת למטה ניזוקה מהמים.
3.בכל פעם כזו מגיע שרברב מטעם הביטוח ומתקן רק את הקטע שממנו יש דליפה אך בעל הדירה מסרב להחליף את הצנרת בדירתו.
4.צער ועגמת נפש נגרמים לי כל שנה משום שלוקח לפעמים מס' ימים עד שהשרברב מהביטוח מגיע והדליפה ממש כמו גשם מהתיקרה וגם לאחר התיקון ישנם זנקי רטיבות בתקרה ובקירות שנעלמים רק לאחר כחצי שנה ובעל הדירה מעל מסרב לטפל בתיקוני טיח וצביעה.
5.יש לציין שהדירה מושכרת לאברך בן תורה מטופל במשפחה בת 4 ילדים.
6.השוכר מפציר בי שלא אתבע את המשכיר לטפל בצנרת היות ולא יימצא מקום חלופי לדור בו בתקופת השיפוצים אם וכאשר העניין ייכפה על בעל הדירה (מדובר בשכונת === בירושלים – אין דירות להשכרה).
7.יש לציין כי המשכיר דתי אך לא בן תורה.
8.שאלתי היא :
א.הואיל וחוק בתים משותפים עומד לזכותי בעניין זה (תיעדתי כל שנה את הנזק וגם את התמונות שצילם השרברב במצלמה טרמית ורגילה המתעדים את הצנרת לפני ואחרי התיקון ) והואיל ואני רשאי מצד החוק לפנות אל המפקח על בתים משותפים והואיל והמשכיר יודע כי הכותב בן תורה הנמנע מהליכה לערכאות והואיל וגם אם אתבע את בעל הדירה לדין תורה לא בטוח אם בכלל יתייחס והואיל וההלכה מתירה במצבי קיצון לתבוע בערכאות כמנהג המדינה אם לא בא הנתבע לדין תורה – מה עלי לעשות ? אשמח אם הרב ינחה אותי בשלבים כיצד עלי לנהוג כלפי בעל הדירה.
ב.האם טענת השוכר מוצדקת ?
ג.הואיל והנזק לדירה הולך וגדל ככל שעובר הזמן מתחילת הדליפה ועד תיקונה האם בעת התרחש הדליפה מוטלת החובה על השוכר לסגור לאלתר את זרם המים בדירה עד הגיע השרברב מטעם הביטוח?
ד.הואיל וכנ"ל – האם בעת התרחש הדליפה אסור לשוכר להשתמש בצנרת ובמים של הדירה כיוון שמים אלו שלכאורה שייכים לשוכר מזיקים אותי?
הואיל והשוכר בן תורה והמשכיר דתי אשמח לתשובה מפורטת עם ציונים ומראי מקום כדי שאדפיס ואביא את התשובה לעיונו.
בכל הכבוד לתורתינו הקדושה.

תשובה:

שלום וברכה,

מאחר והצנרת מקולקלת וגוררת נזילה אחרי נזילה, אין לו להשתמש בצנרת כזו וחייבים לתקן אותה. וממילא חייב השוכר לצאת מהבית כדי לתת אפשרות לתקן את הנזק ולא לגרום נזקים תכופים לשכן.

בהצלחה.

מקורות:

בגמר אבבא מציעא דף קיז עמוד א

הנהו בי תרי דהוו דיירי, חד עילאי וחד תתאי. איפחית מעזיבה. כי משי מיא עילאי – אזלי ומזקי לתתאי. מי מתקן? רבי חייא בר אבא אמר העליון מתקן, ורבי אלעי משום רבי חייא ברבי יוסי אמר התחתון מתקן. וסימן ויוסף הורד מצרימה. הגמרא בהמשך מבארת שדברי רב חייא שסובר שהתחתון מתקן מדובר "דפסקי והדר נפלי" פירש"י – לא היתה מקום רחיצת ידים של עליון על מקום נזקי תחתון, אלא במקום אחר, משם הן נמשכין, עד שנופלים במקום שמזיקין.

להלכה פסק השו"ע סימן קנה סעיף ד כדברי רב חייא ברבי יוסף שאם אין המים יורדים מיד לתחתון אלא נבלעים בתקרה ואח"כ נופלים, התחתון מתקן את המעזיבה. וז"ל השו"ע: "היו מימי העליון יורדים על התחתון ומזיקין אותו, אם אין שם מעזיבה, בענין שכששופך מימיו מיד יורדים לתחתון ומזיקים אותו, חייב לסלק היזקו. ואם יש מעזיבה שהמים נבלעים בה ואינם יורדים מיד, אלא לאחר מכאן יורדים ומזיקים, אינו חייב לסלק הזיקו. הגה: והכל לפי הענין, דאם המים מועטין וכלין לאלתר, אפילו בלא מעזיבה אינו חייב לסלק היזקו. ואם היו מרובים ומזיקים לו תדיר דרך המעזיבה, חייב לסלקו".

הסמ"ע (שם ס"ק יד) ביאר את החילוק שאם המים יורדים מיד לבית התחתון, הרי זה גרמי וחייב. אבל אם המים נבלעים בתקרה ולא יורדים מיד הרי זה גרמא דפטור. 

אם נלמד את הסמ"ע כפשוטו שבגרמי חייב לסלק ובגרמא לא חייב לסלק, א"כ הדברים קשים להולמן שהרי החילוק בין גרמי לגרמא נאמר לגבי חיוב תשלומים, אבל באיסור להזיק אין הבדל בין גרמי לגרמא, כמבואר בגמרא ב"ב כב, ב, וכאן לא מדברים על חיוב תשלומים אלא אם צריך העליון לסלק את הנזק, וא"כ גם בגרמא יהיה חייב לסלק.

ישנה הלכה נוספת בשו"ע שם סעיף כ: "ראובן חפר גומא בחצירו שמי גשמים יקלחו לתוכה, וכשרבו המים בוקעין ועוברים דרך חומות מרתף שמעון, חייב ראובן לסלק היזקו". 

מקור דברי השו"ע הם מתשובת הרא"ש כלל קח סימן י. הרא"ש שם שבעל הגומא חייב לסלק היזקו, והרא"ש הקשה מדברי הגמרא הנ"ל שאם פסקי והדר נפלי על העליון לסלק את הנזק, והרי גם כאן המים בנפילתן מתאספים לתוך הגומא ושוב אחר זמן כשהן רבים בוקעין חומת שמעון ועוברין למרתפו ואיכא הפסד טובא. 

תירץ הרא"ש: "לא דמי כלל, דהתם העליון אי איפשר לו לסלק היזקו למקום אחר דאי איפשר לו להיות בלא מים וגם התחתון בקל יכול לתקן המעזיבה ואז אין המים נופלין עליו. והיכא דהתחתון ניזוק ממימי העליון ומעזיבה יכול לתקן שלא יפלו מי שופכים של נטילת ידי העליון מודה רבי יוסי שעל התחתון לתקן המעזיבה ואז אין מים מועטין עוברין דרך המעזיבה. אבל אם העליון משתמש במים רבים שאינן נבלעין כלם במעזיבה ועוברין המעזיבה ומזיקין לתחתון ואף על גב דפסקי והדר נפלי מודה ר' יוסי דאסור, כיון דהתחתון אינו יכול לתקן לינצל מהיזק העליון אם לא יעשה כיפת אבנים כולי האי לא אטרחוהו חכמים וצריך העליון לסלק היזקו, והלשון מוכיח כן מדקאמר כל אימת דמשי ידיה. וכן מצאתי בספר אבי אסף בפרק הבית והעלייה וז"ל והכל לפי הענין וההיזק שמי רחיצה מועטין ראויין לכלות אבל אם יש חפירת מים מרובין אצלו והן מזיקין לו תדיר דרך כותלו הוה ליה גירי דיליה, עכ"ל".

מבואר ברא"ש ששימוש שהוא מוכרח, שהעליון לא יכול להשתמש ללא מים כלל, לכן התחתון צריך למנוע את הנזילה, אבל אם שופך הרבה מים, שזה לא דבר הכרחי, או בגלל שההוצאה של התחתון מרובה, עד כדי כך לא הטרחוהו. וביאור דבריו, שדברים שהם הכרחיים כגון ליטול במעט מים, והתחתון יכול לסדר בהוצאה מוטעת, הרי זה הוכחה שהעליון משתמש שימוש רגיל ואין אפשרות למנוע אותו משימוש סביר בביתו, ולכן התחתון צריך לתקן. אבל אם במים מרובים שאין הכרחי, או שזה הוצאה מרובה, הרי זה הוכחה שאין זה שימוש הכרחי ושימוש סביר, ולכן העליון צריך לשאת בהוצאה. ולפ"ז מבוארים דברי הסמ"ע שחילק בין גרמא לגרמי, שאם הנזק אינו ישיר אלא בגרמא, הרי זה מוגדר כשימוש סביר, כיון שזה הדרך להשתמש ולא נוכל למנוע את העליון מלהשתמש בביתו, אולם אם הנזק הוא ישיר אין זה שימוש סביר ועל העליון לתקן.

ולאור דברי הרא"ש אדם שיש לו פיצוץ בצנרת, ודאי שהשימוש בצנרת כזו מוגדרת כשימוש חריג, ואין זה שימוש תקין בדירה ולכן מוטל על בעל הצנרת לתקן את הצנרת. 

וכמו כן העליון לא יכול להשתמש בצנרת לא תקינה שגוררת נזילות, ואם יש נזילות תקופות חייב להחליף צנרת, ושימוש כזה בצנרת אינו שימוש רגיל ולא יכול העליון להשתמש בצנרת שגוררת נזקים לשכנים.

וממילא טענת השוכר שלא יהיה לו איפה לגור בזמן התיקונים אינה טעה, כיון שאסור לו להשתמש בצנרת מקוקלת וחייב להחליפה.