שאלה:
ראובן מכר דירה לשמעון … וסוכם שמסירת מפתח [=בעלות בפועל לכאורה] וגמר תשלום יהיה רק בעוד חצי שנה.
מי מוגדר הבעלים לאותו חצי שנה, [אולי המוכר נהפך לשוכר]
הנ"מ…
האם יכול לחזור בו א' מהצדדים מעיקר הדין . [עם מי שפרע וכו']
לגבי אונס טבע למבנה, לגבי נזקים שהדירה יגרום לצד ג', לגבי אפשרות להתיר בנייה לשכנים, לגבי מציאה שנופל לחצר, ועוד כהנה…
האם זה משנה כמה שילם כבר? האם אומרים שכבר כלתה קניין רק בכפוף לקיום תנאי התשלום כפי שסוכם, אבל בקיום התנאי, כבר של הקונה למפרע
[הסטייפלר נהג להתנות שכל חלק ששילם עבר מיד בעלות הנכס על אותו חלק כדי להימנע מחשש רבית.. אך לפי החוק, העברת בעלות בפועל מותנת בתשלום מלא!]
גם שאילה לגבי מזוזות… בד"כ מקובל שהמזוזות עוברים לבעלות הקונה, אם כי למוכר מעיקר הדין יש אפשרות להחליפם עם פשוטים
אך מכיוון שבחוזה נהוג שכל מה שמחובר לקירות, כגון מזגנים וארונות קבועות כלולים במחיר, [AS IS]…. אולי גם המזוזות נמכרו והם שייכים כבר לקונה… או אולי (עדיין) לא, ואז מי שנחשב בעל הדירה יכול לקנות מדין חצר [אם לא נטעון "באיסורה בא לידיה"]
בנוסף… אם אחרי שנכנס הקונה לגור. רוצה המוכר לטעון שהוא כבר קנה [חזרה] את המזוזות [מהפקר] וכעת רוצה להחליפם עם פשוטים, האם זה עדיין אפשרי?
תשובה:
שלום וברכה,
בחוזי מכירת דירה ישנם שני סוגים: ברוב חוזי מכירות כתוב שהמוכר מתחייב למכור והקונה מתחייב לקנות, ומסירת חזקה תהיה בסיום התשלום. חוזה כזה מפורש בו שאינו קניין אלא התחייבות למכור ולקנות, ולכן לא יועיל הקניין לא מצד קניין שטר ולא מדין קניין סיטומתא, וגם התשלום על הדירה לא מהווה קניין אף לא למי שפרע כיון שמפורש שלא יהיה קניין אלא בסיום התשלום.
בסוג השני של החוזה כתוב שהמוכר מוכר בזאת. בסוג כזה של חוזה החוזה הוא שטר מכר, והתנאי שכתוב בו שמסירת חזקה תהיה בסיום התשלום, נחלקו בזה פוסקי זמנינו, הגאון הרב זלמן נחמיה גולדברג זצ"ל אמר לי שסעיף זה מתנה שהקניין לא יחול עד סיום התשלומים. ואילו מהגאון הרב שריאל רוזנברג שליט"א שמעתי שסובר שהמוכר מכר את הדירה בשעת חתימת החוזה, ושייר לעצמו קניין פירות עד סיום התשלום, ולקונה יש את הגוף ולמוכר יש קניין פירות.
לגבי איסור ריבית: חוזה שכתוב התחייבות למכור ולקנות אין כאן איסור ריבית, אם המוכר גר בדירה כיון שהדירה שייכת למוכר עד לסיום התשלום. בחוזה שרשום בו שמוכר בזאת, הדירה מכורה לקונה מיד, יש שסוברים שאם כתבו תאריך למסירת חזקה, הרי זה תנאי שיש למוכר זכות של קניין פירות עד הזמן של מסירת החזקה, ולכן מותר למוכר לגור בדירה עד לתאריך שקבעו. אבל אם כתבו שמסירת החזקה תהיה בסיום התשלום, נמצא שהמוכר גר בדירה עבור המתנת המעות של הקונה, ולכן אסור למוכר לגור בדירה משום איסור ריבית. וכדי להינצל מאיסור ריבית, יש לכתוב בחוזה 'קני כשיעור זוזך' שהקונה קונה חלק בדירה רק לפי ערך התשלום שמשלם, ואז יש למוכר בעלות בדירה, ומותר לו לגור בדירה.
