לתרומות מתנות לאביונים לחץ כאן

פיצוי לשוכרים בגלל רטיבות בדירה

שאלה:

אני משכיר דירה.לפני כחודש קיבלתי תלונה מהשוכרים שיש ריח של טחב בחדר שינה.נכנסתי לבקר, לא הצלחנו לאתר את מקור הבעיה.לפני כשבוע הופיעו פתאום סימני עובש על הקיר החיצוני.עליתי לשכנים למעלה, ירדתי לשכנים למטה.התברר ששלושתם סובלים מאותה תופעה.היות שאין צנרת באיזור כלל, נראה בבירור שזה קשור לגשם.פניתי לוועד הבית וביקשתי לזמן תיקוני זיפות לגג.הם אמרו, שצריך לחכות שיהיו כמה ימי שמש כדי שיוכלו לטפל בזה.בינתיים, יש ב"ה גשמי ברכה כל הזמן.השוכרים רוצים לקבל פיצוי/החזר דמי השכירות,לתקופה שבה יש עובש וריח של טחב בדירה.מה הדין?

תשובה:

שלום וברכה,

כל נזק שנעשה במושכר בעת תקופת השכירות (ולא היה לפני תקופת השכירות), אם לא ניתן לדור בבית אפילו לא בדוחק גדול, יכול השוכר לצאת מהבית. אבל אם ניתן לדור בדוחק עם המפגע שנוצר במושכר, מזלו של השוכר גרם, ואין השוכר יכול לדרוש ביטול מקח, ולא לנכות מדמי השכירות.

במקרה הנ"ל שהקלקול בדירה נעשה אחר כריתת החוזה, ולא היה ידוע מראש, וניתן לדור בדוחק בדירה, אין השוכר יכול לעזוב את הדירה ולא לדרוש ניכוי בתשלום השכירות.

בהצלחה. 

מקורות:

מום שנוצר בדבר השכור דינו שונה מקנה חפץ והתקלקל

אם קנה חפץ והתקלקל אחר הקנייה, מזלו של הקונה גרם, ואין המקח בטל. בשונה משכירות שאם נולד מום אחר תחילת השכירות שישנם אופנים שגם בעה"ב נושא באחריות. וזאת משום שבמקח הכל שייך ללוקח ונסתפחה שדהו. אבל השכירות גוף המושכר עדיין של משכיר. כן ביאר המהר"ם פדואה סימן לט. ויש לדון האם ומתי ניתן לבטל את המקח כשנולד מום בדבר השכור.

השוכר בהמה וחלתה בזמן השכירות

במשנה ב"מ (עח, א) 'השוכר את החמור והבריקה [מפרש בגמרא שלקתה בעיוורון או שהתליעו רגליה] או שנעשית אנגריא [שנטלוה לעבודת המלך] אומר לו הרי שלך לפניך. מתה או נשברה חייב להעמיד לו חמור'.

באופן שאומר המשכיר לשוכר הרי שלך לפניך דעת רש"י (ד"ה הרי) שההפסד על שניהם. אמנם דעת הרמב"ם ומרן השו"ע (סימן שי ס"א) שמזלו של השוכר גרם וההפסד על השוכר בלבד, וצריך השוכר לשלם את כל דמי השכירות שקצצו מראש.

מבואר שאם היה הפסד בגוף הבהמה – מתה הבהמה, מזלו של המשכיר גרם. ואם חלתה הבהמה ועושה מלאכה בדוחק, מזלו של השוכר גרם.

בביאור דברי המשנה כתב הנתיבות (שם ס"ק א), שאם חלתה הבהמה קודם שבא ליד השוכר נחשב למקח טעות וחוזר. אלא מדובר שחלתה הבהמה אחר שבאה ליד השוכר. עוד ביאר (ס"ק ב) שאם האונס היה בגוף הבהמה, נמצא שניזוק גם המשכיר, ואין יכול לומר לשוכר מזלך גרם, שהרי גם בעל הבהמה ניזוק, אלא מדובר שנעשה נזק רק בשימוש של הפרה דהיינו שהתעוורה או חלתה. וכן בנלקחה לעבודת המלך מדובר שנלקחה לזמן מועט ותחזור לבעלים, וגוף הבהמה קיים לבעלים, נמצא שניזוקו רק הפירות ולא הגוף, הרי מזלו של השוכר גרם, ומשלם למשכיר שכרו משלם. אבל אם נלקחה לעולם או שמת וגם הגוף ניזוק אין יכול לומר לשוכר מזלך גרם, שהרי גם חלקו של בעה"ב הופסד, לכן א"צ השוכר לשלם. לפ"ז כתב הנתיבות אם שכר בית ובאו אנשי חיל ולקחו את הבית, אם יכול לדור עמהם, נחשב שראוי למלאכה והנזק בפירות ולא בגוף הבית, והשוכר משלם את כל השכירות. אבל אם א"א לדור עמהם נחשב הנזק בגוף הבית, שהרי לקחו את הבית וא"א לדור בו, בזה ההפסד על בעה"ב. עכ"ד.

דרך נוספת לבאר אימתי נחשב מתה ומתי חלתה, מצאנו במחנה אפרים (שכירות ו) שדן ג"כ בגויים שפינו את השוכר ודרו בבית, וכתב כיון שהבית קיים נחשב היזק בפירות, וההפסד על השוכר. ורק בנפל קירות הבית דומה למת החמור. והקשה שבתוספות בערכין (כא ע"א ד"ה אע"פ) כתבו שבית שנתנגע והחליטו הכהן ונאסר בהנאה הפסיד המשכיר את שכרו ודומה למת החמור. ולכאורה סותר לדברי המחנ"א שאם הבית קיים אינו כמת החמור. ותירץ שבית המוחלט אינו ראוי לשום אדם לכן דינו כמת החמור. אולם גויים שפינו את השוכר ונכנסו לדור בבית, הבית בעצמותו ראוי לדירה אלא שאין השוכר יכול לדור דומה לחלתה הבהמה. עכ"ד.

הרי לנו מחלוקת שלדעת הנתיבות אם יכול השוכר לדור בדוחק עם הגויים, דומה לחלתה. ואם אינו יכול לדור עם הגויים כלל, דומה למת החמור, למרות שהבית בעצמותו ראוי לדירה לאנשים אחרים. ולדעת המחנ"א אם הבית ראוי לדירה לאחרים דומה לחלתה למרות שהשוכר בעצמו אינו יכול לדור. אבל אם הבית לא ראוי לשום אדם דומה למת החמור.

וכבר קדם בשאלה זו בשו"ת מבי"ט (ח"א סימן מ) בשכר דירה ובאו גויים ופינו את השוכר ודרו שם. וכתב שיש ג' דינים, אם באו הגויים מחמת השוכר ואילו המשכיר היה שם לא היו באים מזלו של השוכר גרם. ואם באו מחמת המשכיר מזלו של משכיר גרם, וצריך המשכיר להעמיד לו דירה אחרת. ואם א"א לתלות את הסיבה לא בשוכר ולא במשכיר – שבכל מקרה היו באים לדירה, אם אמר בית זה, אינו חייב המשכיר להעמיד בית אחר, והשוכר אינו משלם דמי שכירות – דהיינו שהשכירות ביניהם התבטלה. ואם אמר בית סתם חייב להעמיד בית אחר. מבואר שקלקול שאינו ראוי לדור כלל דומה למת החמור ונפל הבית. ואם ראוי לדור בדוחק דינו שווה לחלתה הבהמה שמזלו של שוכר גרם. ואם הוציאו גויים את השוכר ודרו תחתיו, למחנ"א דינו כחלתה הבהמה. ולמבי"ט ולנתיבות דינו כמתה הבהמה.

לכן אם אירע קלקול בדירה שלא שייך לדור בבית יכול השוכר להפר את החוזה ולצאת מהבית. ואף המחנ"א מודה בזה, שדומה לבית המנוגע שאין שום אדם יכול לדור שם. ועדיין יש לדון לגבי תשלום השכירות האם צריך לשלם עד סוף זמן חוזה או עד שיצא מהבית.

תשלום דמי שכירות כשנפל הבית

בגמרא (ב"מ קג, א) המשכיר בית לחבירו ונפל – חייב להעמיד לו בית. היכי דמי אי דאמר ליה בית זה – נפל אזל ליה.

ונחלקו הראשונים בביאור דברי הגמרא שבבית זה אם נפל הפסיד השוכר. בתשובות מיימוני לספר משפטים סימן כז וכן הריטב"א (שם) ביאר שהפסיד השוכר וצריך לשלם עבור כל תקופת השכירות – גם על הזמן שאחר הנפילה. והביא הריטב"א שהרמב"ן חולק, שכוונת הגמרא שהפסיד השוכר שאין המשכיר צריך לבנות לו הבית שוב, אבל אינו חייב לשלם אלא על הזמן שדר בפועל, ואם הקדים המעות צריך בעה"ב להחזיר לו מעותיו. וכן מבואר דעת המבי"ט לעיל.

השו"ע (סימן שיב סעיף יז) פסק כדברי הרמב"ן שמשלם לו רק על הימים שדר בבית. הסמ"ע הגיה בדעת הרמ"א כדברי התשובת מימוני. ובסו"ד כתב שהרמ"א השמיט י"א זה דלא סבירא ליה הכי. ובט"ז כתב העיקר להלכה כדעת המחבר. ובנתיבות שם ס"ק יג כתב שדעת תשובת מימוני הינה כדעת הרשב"א שהובא ברמ"א בסימן שלד ס"א הסובר ששכירות ליומא ממכר, והרמ"א הכריע שם שלא כמותו. מכל הנך פוסקים מבואר שהעיקר להלכה כדעת הרמב"ן ואם שילם מראש למשכיר ונפל הבית חייב להחזיר לו מעותיו על הזמן שלא דר שם. אמנם הראנ"ח סימן ה שכיון שהוא פלוגתא אם שילם אינו יכול להוציא ואם לא שילם אינו חייב לשלם. והבאנו שרוב מניין ורוב בניין של הפוסקים סוברים כרמב"ן. אך עדיין יש לדון האם ניתן לנכות ולפחית במחיר עבור הימים שדר בקושי, או שמא צריך לשלם שכר מלא.

דרישת השוכר להפחית מדמי השכירות עבור הימים שדר בדחקות

בגמרא ב"מ (דף קג ע"ב) מבואר חוכר שדה ויש נהר שמוביל את המים מהנהר הגדול לשדה, והתייבש הנהר שמוביל את המים לשדהו, ועתה צריך החוכר לטרוח ולהביא מים בידיו מהנהר הגדול, אם התייבשות הנהר הינו מכת מדינה – אין מנכים לו מחכירתו – והפסד הטורח עליו. וכתב המהר"ם פדואה (סימן לט) והביאו הרמ"א (סימן שכא סעיף א) שכדי לנכות מהחכירות צריך שיהיה מכת מדינה וגם שיהיה נזק שלא ניתן לתקנו. אבל נזק שניתן לתקנו על ידי טורח או תחבולה, אין מנכים מהחכירות. וכן מבואר בנתיבות (סימן שלד ס"ק א) שדין ניכוי משכר נאמר דווקא במכת מדינה, אבל במכה פרטית אין מפחיתים מהשכר כלל.

ולפ"ז בשכירות בית שאירע קלקול, ואין הקלקול מכת מדינה אלא קלקול פרטי בבית זה, וגם ניתן לתקן את הקלקול, לא נאמר דין ניכוי, והשוכר צריך לשלם תשלום מלא, למרות הקושי בדיור באותם הימים.   

העולה לדינא: שקלקול שנעשה בבית שכור – נזילה בתוך הבית, באו חרקים לדירה, אין מים חמים להתרחץ – ואפשר לדור בדוחק בזמן הקלקול, והתיקון עורך מספר ימים, דינו שווה לחלתה הבהמה ועושה מלאכתה לאט ומזלו של השוכר גרם. ולכן אין השוכר יכול לבטל את השכירות, וחייב לשלם שכר מלא עבור הימים שגר בבית בדחיקות מחמת הקלקול.

ואם היה קלקול משמעותי בבית עד כדי שלא יכול לדור בבית כלל באותם ימים – קור חזק מאוד, מכת עכברים בדירה – כיון שא"א לדור בבית לכו"ע דינו שווה לנפל הבית ובבית זה בטל השכירות. ולגבי התשלום שאחר שיוצא מהבית אינו חייב לשלם, ונראה שגם אם שילם מראש עד סוף זמן השכירות יחזיר המשכיר את דמי השכירות שלא דר בבית.

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שאלות שנצפות עכשיו:

מאמרים אחרונים

מדריכים הלכתיים

הכנו עבורכם
דבר תורה לשבת!

מחפשים כל שבוע איזה דבר תורה להגיד בשבת?

מעכשיו תקבלו כל שבוע דבר תורה ואת כל השאלות הכי מעניינות אליכם למייל