שאלה:
אנחנו מציעים את דירתנו למכירה, ואחד היתרונות של הדירה, שאין לה היזק ראייה. בדיוק עכשיו שכן בבניין לידינו הוציא מרפסת שמגיעה ממש סמוך לדירתנו, וגרמה לכך שיש היזק ראייה. הוא לא שאל ולא ביקש רשות.
והדבר מוריד מערך הדירה. השאלה אם עפ"י דין הוא לא חייב לפצות אותנו על כך?, ואם כן כמה.
תודה רבה
תשובה:
שלום וברכה,
השכן שגר בבניין סמוך שהוציא מרפסת וגרם לירידת ערך של הדירה שלכם לא חייב לשלם על הירידת ערך, כיון שהוא בנה בתוך ביתו הפרטי.
בהצלחה.
מקורות:
כתב בשו"ת הרא"ש (כלל ה' סי' ג), ראובן שיש לו מקום מושב בביהכ"נ סמוך למקום מושבו של שמעון, וראובן הנזכר רוצה לעשות מחיצה בין מקומו למקום שמעון, ושמעון מעכב עליו שאומר כי עתה הוא ראשון וכשיהיה מחיצה לא יהיה ראשון ונמצא שהוא מפסידו. וראובן אומר שאינו יכול לעכבו לפי שבידו הוא להשביח מקומו ולעשות בשלו מחיצה כי לא נשתעבד לו לכך. והשיב הרא"ש שאין שמעון יכול לעכב עליו, מטעם שלא המקום של אדם מכבדו אלא האדם הוא שמכבד מקומו, והוסיף שגם שמפסיד לשמעון ערך מקומו אינה טענה, שכל שעושה בתוך שלו ואנו מזיק לגוף ממונו אלא מפחיתו מדמיו לא הצריכו חכמים להרחיק. והביא ראיה לדבריו ממה שאמרו בגמרא (ב"ב כא, ב) עושה אדם חנות בצד חנותו של חברו ומרחץ בצד מרחץ של חברו ואינו יכול למחות בידו מפני שיכול לומר לו אתה עושה בתוך שלך ואני עושה בתוך שלי, ואע"פ שהדבר ידוע שהחנות של הראשון דמיו נפחתים, שיותר היה נמכר ביוקר כשלא היה במבוי אלא חנות אחת, אעפ"כ אינו יכול למחות בידו, עכ"ד. ומבואר בדבריו שטענת ירידת ערך אינה טענה. אמנם בסוף התשובה כתב הרא"ש שאם נהגו במדינות הללו כשמוכרים מקומות בבית הכנסת הראשון ביוקר והשני הסמוך לו בפחות וכן כולם נפחתים לפי הרחקתם ממושב הראשון, לא יוכל ראובן לחלק מושבו ולהרחיק את שמעון ממקום הראשון. ומבואר בדברים אלו ש'ירידת ערך' נחשבת טענה, ולכן יכול שמעון לעכב על ראובן מלעשות בתוך שלו, כשמוריד את ערך מקומו, ולכאורה דברי הרא"ש סותרים מתחילתם לסופם, וכן הקשו בהגהות הגר"א (ס"ק ה) והגהות דגול מרבבה (סימן קעא ס"א).
עוד הקשה בדג"מ שהרא"ש (שם סימן ז') כתב על ביהכ"נ שהיה בסמוך להיכל חמשה מקומות ובראש הספסל עד ההיכל היה רווח פנוי וקבוע שם לוח עץ, ראובן הסיר את לוח העץ שבין הספסל להיכל והוסיף שם עוד כמה מקומות. טוען שמעון כי עד עכשיו היה מקומו שני להיכל והיה שווה מאה זהובים, ועתה שהסיר ראובן את הלוח שהיה בראש הספסל ועשה שם עוד מקומות הופחת ערך מקומו. השיב הרא"ש שכיון שכשעשו את הספסל עם הלוח שבראש הספסל היה המקום שייך לכולם, ומכרו המקומות שהראשון משובח והשני פחות ממנו והשלישי עוד פחות וכן הלאה, לכן אינו יכול לשנות ולהוסיף מקומות בראש הספסל, עכ"ד. הרי שסובר הרא"ש שירידת ערך טענה היא ויכולים לעכב.
ובישוב דברי הרא"ש תירץ בדגול מרבבה שבעושה בתוך שלו ומחמת כן מפחית את ערך מקום חברו, אין חבירו יכול לעכב, וכמבואר בדברי הרא"ש בתחילת סימן ג'. ואילו בתשובה ז' המקום הפנוי שהיה בראש הספסל שייך לכולם, ובזה יכולים לעכב על ראובן מלהוסיף מקומות ברווח השייך לכולם, כיון שמפחית ערך מקומותיהם.
ובחת"ס (או"ח סי' כו [הובא בפת"ש]) תירץ את דברי הרא"ש באופן דומה, שהנידון בתחילת סימן ג' הוא כשעושה ראובן בתוך שלו ומפחית את ערך כבודו של הראשון שלא יהיה מכובד כ"כ, ואינו מפסיד את ערכו הממוני של המקום, וע"ז כתב הרא"ש שאין זו טענה. ובסוף התשובה דיבר הרא"ש באופן שהמקום נקנה ביוקר בגלל שראשון הוא להיכל, וכשמוסיף ראובן מקום אצלו ומרחיק את מקום שמעון יורד ערכו הממוני של המקום, ובזה טענתו טענה. ובסימן ז' מדובר שיש לשניהם חלק במקום המרווח שעד ההיכל, ובזה יכול שמעון לעכב בין אם טענתו שמפחית ערך ממונו בין אם מפחית ערך ממונו, משום שהרווח הפנוי שייך לכולם, ואינו רשאי לשנות בלי רשותם. וכן בחזו"א (ב"ב סימן ח ס"ק יז) תירץ על דרך זה, שכשעושה בתוך שלו יכול חבירו לעכב עליו רק אם יש לו פחיתות ערך ממון, והמכירה של המקומות היתה על דעת כן שהיותר קרוב להיכל יקר יותר, אבל כשעושה בשטח המשותף לשניהם, כאופן המבואר בסי' ז, יכול שמעון לעכב בין בטענת פחיתת ערך ממון בין בטענת פחיתת ערך כבוד .
נמצא שלדעת הדג"מ כשעושה בתוך שלו אין חברו יכול לעכב עליו בטענה שמפחית ערך ממונו, וכשעושה בחצר השותפין יכול לעכב עליו כשמפחית ערך ממונו. והחת"ס והחזו"א הוסיפו שאף כשעושה בתוך שלו אם נמכר בתחילה ביוקר בגלל היתרון שיש בו, אין חברו יכול לבטל לו את הזכות שיש לו אף כשעושה בתוך שלו.
ולפי כל האמור, שכן באותו בניין יש מקום לאסור עליו לעשות פעולות שגורמות ירידת ערך לדירות כיון שהוא שותף עם השכנים וע"ד השתתפו. אבל שכן שגר בבניין אחר, אינו מחויב כלל לדיירים שלא שותף איתם, וכיון שהוא בונה בשטח הפרטי שלו, אין יכולים לעכב בעדו.
