לתרומות לחץ כאן

פסולת בנייה שנופל לדירה שכורה

שאלה:

אני שוכר בית בקומה ראשונה בבניין בן 5 קומות. המרפסת שלי גדולה מאד יותר משאר המרפסות שבבניין (בערך 40 מ"ר). מידי חודש אני משלם כ-3500 ש"ח למשכיר. באחד הימים החלה בניה של בניין מול הבניין שלנו שבשנה האחרונה בעקבותיה נזרקו המון אבנים וחלקי בניה לתוך המרפסת שלנו, ובגלל סכנה זו לא יכולנו להשתמש במרפסת כלל. דיברנו עם הפועלים והם הציעו לבוא ולנקות את הלכלוך שהצטבר (אבנים טיט וכדו') אך כמובן שזה לא הספיק כדי לאפשר פעילות במרפסת. פניתי למשכיר וביקשתי הנחה משמעותית שכן המרפסת היא חלק משמעותי בהחלטה שלי להשקיע את הסכום האמור בדירה וכעת איני משתמש בה. הנ"ל הסכים להוריד לי 500 שקלים כל חודש. והנה, בסמוך לסיום הבניה, החל הקבלן של הבניין שאני מתגורר בו לבנות שני יחידות דיור בקומה החמישית. גם כאן הדבר גרם לכך שאבנים וחלקי בניה נפלו למרפסת שלנו כך שלא יכולנו להשתמש במרפסת. ביקשנו מהאחראי לבניה לטפל בבעיה והוא אמר שבמשך תקופה מסויימת זה לא מתאפשר, והוא יכול רק לנקות את הלכלוך כל יום ולנסות לשים לנו משטח של בד שימנע את האבק מלהצטבר במרפסת. כמובן שזה לא הספיק לנו כדי להשתמש במרפסת מחמת הסכנה. בינתיים, קרובו של המשכיר שלנו (שהיה גם המתווך) התקשר אלינו לברר אם הסתיימה הבניה כיוון שממידע שקיבל – הבניה ממול הסתיימה. אמרנו לו שכן, אך כרגע יש עדיין בניה מעלינו שמונעת מאיתנו שימוש במרפסת ושהיא תסתיים נעדכן כמובן ונתחיל לשלם סכום מלא.
סיום הבניה כולה, המשכיר שלנו רצה לתבוע את האחראי בניה בקומה החמישית מעלינו, שבעקבות הבנייה שלו הוא הפסיד 500 שקל כל חודש כדי לפצות אותנו על אי השימוש במרפסת. הנ"ל אמר שזה לא קשור אליו אלינו. כעת המשכיר תובע מאיתנו בחזרה 500 שקלים כל חודש, וכיוון שהבניה ערכה כחדשיים – 1000 ש"ח סה"כ.
כמובן שהדיין צריך לשמוע את שני הצדדים, אך רציתי לדעת מבחינתי האישית, האם יש לי טענת פטור מהתשלום הנ"ל וא"כ מאיזו סיבה? שכן הטענה שלי היא שסו"ס קיבלתי הנחה על אי שימוש במרפסת – דבר שנמשך. ובנוסף, המשכיר לא הגביל בזמן אלא התנה זאת באי השימוש במרפסת, ובנוסף עדכנו את המתווך (שהוא קרוב משפחתו שהיה אחראי לנהל איתנו מו"מ). נא להתייחס לאופן שבו המתווך יכחיש או לא יזכור שעדכננו אותו.
אשמח לדעת מה הדין.
סליחה כמובן על האריכות.

תשובה:

שלום וברכה,

אני מבין משאלתך שהסיכום על ההנחה הייתה רק עבור הבנייה ממול ולא עבור הבנייה מהקומה חמישית. וא"כ השאלה האם אתה חייב לשלם כאשר יש בנייה בקומה חמישית ונופלות אבנים מהבנייה.

אם מדובר בנפילות של אבנים, א"כ המרפסת מושבתת משימוש, השוכר יכול להפחית מתשלום השכירות כ500 ש"ח. אם אין נפילות של אבנים ואין סכנה להשתמש במרפסת, אלא שיש לכלוך של אבק, במקרה כזה מזלו של השוכר גרם וצריך השוכר לשלם תשלום מלא. 

בהצלחה.

מקורות:

במשנה ב"מ (עח, א) 'השוכר את החמור והבריקה [מפרש בגמרא שלקתה בעיוורון או שהתליעו רגליה] או שנעשית אנגריא [שנטלוה לעבודת המלך] אומר לו הרי שלך לפניך. מתה או נשברה חייב להעמיד לו חמור'. 

באופן שאומר המשכיר לשוכר הרי שלך לפניך דעת רש"י (ד"ה הרי) שההפסד על שניהם. אמנם דעת הרמב"ם ומרן השו"ע שמזלו של השוכר גרם וההפסד על השוכר בלבד, וצריך השוכר לשלם את כל דמי השכירות שקצצו מראש.

מבואר שאם היה הפסד בגוף הבהמה – מתה הבהמה, מזלו של המשכיר גרם. ואם חלתה הבהמה ועושה מלאכה בדוחק, מזלו של השוכר גרם.

בביאור דברי המשנה כתב הנתיבות (שם ס"ק א), שאם חלתה הבהמה קודם שבא ליד השוכר נחשב למקח טעות וחוזר. אלא מדובר שחלתה הבהמה אחר שבאה ליד השוכר. עוד ביאר (ס"ק ב) שאם האונס היה בגוף הבהמה, נמצא שניזוק גם המשכיר, ואין יכול לומר לשוכר מזלך גרם, שהרי גם הוא ניזוק, אלא מדובר שנעשה נזק רק בשימוש של הפרה דהיינו שהתעוורה או חלתה. וכן בנלקחה לעבודת המלך מדובר שנלקחה לזמן מועט ותחזור לבעלים, וגוף הבהמה קיים לבעלים, נמצא שניזוקו רק הפירות ולא הגוף, הרי מזלו של השוכר גרם, ומשלם למשכיר שכרו משלם. אבל אם נלקחה לעולם או שמת וגם הגוף ניזוק אין יכול לומר לשוכר מזלך גרם, שהרי גם חלקו של בעה"ב הופסד, לכן א"צ השוכר לשלם. לפ"ז כתב הנתיבות אם שכר בית ובאו אנשי חיל ולקחו את הבית, אם יכול לדור עמהם, נחשב שראוי למלאכה והנזק בפירות ולא בגוף הבית, והשוכר משלם את כל השכירות. אבל אם א"א לדור עמהם נחשב הנזק בגוף הבית, שהרי לקחו את הבית וא"א לדור בו, בזה ההפסד על בעה"ב. עכ"ד.

דרך נוספת אימתי נחשב מתה ומתי חלתה מצאנו במחנה אפרים (שכירות ו) שדן ג"כ בגויים שפינו את השוכר ודרו בבית, וכתב כיון שהבית קיים נחשב היזק בפירות, וההפסד על השוכר. ורק בנפל קירות הבית דומה למת החמור. והקשה שבתוספות ערכין כתבו שבית הנחלק אסור בהנאה, ואינו יכול לומר הש"ל שדומה למת החמור. ולכאורה סותר לדברי המחנ"א שאם הבית קיים אינו כמת. ותירץ ששבית המוחלט אינו ראוי לשום אדם לכן דינו כמת החמור. אולם גויים שפינו את השוכר ונכנסו לדור לדור ראוי הבית לדירה אלא שאין השוכר יכול לדור דומה לחלתה הבהמה. עכ"ד. 

הרי לנו מחלוקת שלדעת הנתיבות אם יכול השוכר לדור בדוחק עם הגויים, דומה לחלתה. ואם אינו יכול לדור עם הגויים כלל, דומה למת החמור, למרות שהבית בעצמותו ראוי לדירה לאנשים אחרים. ולדעת המחנ"א אם הבית ראוי לדירה לאחרים דומה לחלתה למרות שהשוכר בעצמו אינו יכול לדור. אבל אם הבית לא ראוי לשום אדם דומה למת החמור. 

וכבר קדם בשאלה זו בשו"ת מבי"ט ח"א סימן מ בשכר דירה ובאו גויים ופינו את השוכר ודרו שם. וכתב שיש ג' דינים, אם באו הגויים מחמת השוכר ואילו המשכיר היה שם לא היו באים מזלו של השוכר גרם. ואם באו מחמת המשכיר מזלו של משכיר גרם, וצריך המשכיר להעמיד לו דירה אחרת. ואם א"א לתלות את הסיבה לא בשוכר ולא במשכיר – שבכל מקרה היו באים לדירה, אם אמר בית זה אינו חייב המשכיר להעמיד בית אחר, והשוכר אינו משלם דמי שכירות – דהיינו שהשכירות ביניהם התבטלה. ואם אמר בית סתם חייב להעמיד בית אחר. מבואר שקלקול שאינו ראוי לדור כלל דומה למת החמור ונפל הבית. ואם ראוי לדור בדוחק דינו שחלתה הבהמה שמזלו של שוכר גרם. ואם הוציאו גויים את השוכר ודרו תחתיו, למחנ"א דינו כחלתה הבהמה. ולמבי"ט ונתיבות דינו כמתה הבהמה. 

לכן אם אירע קלקול בדירה כגון מכת עכברים שלא שייך לדור בבית יכול השוכר להפר את החוזה ולצאת מהבית. ואף המחנ"א מודה בזה, שדומה לבית המנוגע שאין שום אדם יכול לדור שם.

הצטרף לדיון

6 תגובות

  1. שלום, תודה על המענה אך נראה ששאלתי לא הובנה כראוי. השתדלתי להאריך כדי להסביר. אשתדל הפעם לעמוד על הנקודה:
    ההסכם עם המשכיר היה על הנחה של 500 שקלים בגלל שאי אפשר להשתמש במרפסת בגלל הבניה ממול. לאחר זמן הבניה ממול נפסקה והחלה בניה בבניין שלנו בקומה האחרונה ושוב חזר המצב של נפילת אבנים בדיוק באותו אופן. הבניה נמשכה חודשיים, והמשכיר טוען שעל החודשיים האלה הוא רוצה בחזרה את ה"הנחה" כיוון שהוא מעולם לא הסכים להנחה זו אלא רק להנחה על הנזק של הבניה של הבניין ממול. אני כנגד זה טענתי את הטענות שציינתי לעיל: שכיוון שההנחה היא על אי אפשרות השימוש במרפסת אם כן לא הייתה סיבה לעדכן את המשכיר על הבניה החדשה שכן לא הייתה שום סיבה שיפסיק. בנוסף המשכיר עצמו לא הגביל את הזמן של ההנחה אלא עד סוף הבניה מה שמלמד שזה היה עיקר העניין ואם כן מה זה משנה מאיזה בניה נובע הנזק? ועוד טענות שציינתי לעיל.
    מקווה שכעת דבריי הובנו יותר.

  2. אני הבנתי את שאלתך מצוין, והשבתי עליה. אם לא ניתן להשתמש במרפסת בגלל סכנה אתה לא חייב לשלם את ה500 ש"ח. אם ניתן להשתמש בה בדוחק אתה חייב לשלם את ה500 ש"ח עבור החושיים האחרונים.

  3. תודה על המענה. אבל מדוע באמת המשכיר איננו צודק?
    לטענתו הוא הסכים לעשות הנחה רק על הבניין ממול שהשבית את המרפסת. לטענתו, אחר שנגרמה אותה בנייה היינו צריכים לעדכן אותו ואז הוא היה מפסיק את ההנחה ולא היה מסכים להמשיך לעשות לנו הנחה נוספת על הבניה שבקומה החמישית. האם יש הצדקה לטענתו?

  4. שלום וישר כח שוב. עוד בירור קטן שהייתי מבקש לעשות: המרפסת היא כגודל הדירה (כ-35 מ"ר) ואנו מאחסנים שם ארונות "כתר" עם חפצים שונים ומשחקים של הילדים. בגלל הבניה הילדים לא יכולים לשחק במרפסת כלל, אנחנו לא יכולים לצאת אלא למספר דקות בודדות מהחשש שיפלו אבנים, ונמצא שהמרפסת משתמשת רק לאחסון אך לא להסתובב בה. בנוסף, גם המוצרים שנמצאים באחסון נפגעו כתוצאה מהבניה. האם זה נקרא שאי אפשר להשתמש במרפסת כלל או שזהו שימוש בדוחק? אזכיר רק שכמובן שקנינו את הדירה עם המרפסת השימוש הרגיל שלה היה לצורך שהיה במרפסת, רחבה שניתן לשחק בה עם הילדים וגם לאחסן דברים.
    תודה.

  5. אם אתם מאחסנים חפצים והילדים יכולים לשחק בשעות אחה"צ ורק מספר שעות המרפסת סגורה נחשב שהמרפסת ראויה לשימוש וחייבים לשלם. אם נופלים אבנים ברוב שעות היום ולא מנקים מיד והמרפסת מושבתת משימוש יום יומי יש להפחית מתשלום השכירות וטוב תמיד לפשר בין הצדדים.

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שאלות שנצפות עכשיו:

מאמרים אחרונים

מדריכים הלכתיים

הכנו עבורכם
דבר תורה לשבת!

מחפשים כל שבוע איזה דבר תורה להגיד בשבת?

מעכשיו תקבלו כל שבוע דבר תורה ואת כל השאלות הכי מעניינות אליכם למייל