שאלה:
שלום הרב!
יש בבעלותנו דירה , שמסרנו אותה לתיווך בבלעדיות, על מנת למכרה. המתווכת לא הצליחה למכור אותה בתקופה זו.
חודש לאחר שתמה תקופת הבלעדיות, היא טענה שמצאה קונה. אמנם זה לא המחיר שייחלנו לו, אבל הסכמנו. בנתיים, הקונה נסע לחו"ל שבוע ועיכב את העיסקה, לאחר מכן אמר שהוא טרם השיג את הכסף, והוא רק צריך למצוא קונה מתאים לדירה שהוא מוכר. בינתיים, גיסי, שהוא מתעסק בנדלן, מצא לנו מתעניין רציני במחיר גבוה משמעותית, וגם טען שהמתווכת פעלה בצורה כזו, שמנעה מלקוחות פוטנציאליים לראות את הדירה, ולכן לא השיגה קונה במחיר שאנו רצינו. (יש לציין שכמה מבינים אמרו לנו שהמחיר של הקונה נמוך, כולל שמאי של הבנק, שערך שמאות לצורך משכנתא)
המתווכת טוענת שכבר סיכמנו על מכירה , אז זה לא תקין לסגת עכשיו. יש לציין שלא נעשתה אפילו טיוטה לעורך דין.
השאלה: האם יש איזה צד שאנו מחויבים לעיסקה זו (כשרק דובר על חתימה אך לא התחלנו בתהליך בפועל), ובכך להפסיד כסף רב? (אנחנו מקבלים טלפונים עכשיו מאנשים מסביבתה שלוחצים עלינו למכור לאותו אדם , וזה מעיק וגם מריח לחץ פסיכולוגי שהיא מפעילה עלינו) נשמח לדעת דעת תורה. תודה רבה רבה!
תשובה:
שלום וברכה,
כיון שלא היה קניין על הדירה ולא חתימת חוזה אין עליך חובת תשלומים למתווך. וכן אין לך חיוב למכור לאדם הראשון שסיכמת למכור מאחר ומצאת קונה אחר במחיר יקר יותר, ואין איסור מחוסרי אמנה כאשר מצא קונה שמשלם מחיר טוב יותר.
בהצלחה.
מקורות:
תיווך של עסקה שונה משדכנות ולכו"ע שעת הקניין מחייב
בתשובות שער אפרים, סימן קנ, הכריע להלכה כדעת הרמ"א (סו"ס קפה) שפסק את דברי התרומת הדשן שחיוב לשלם לשדכן חל בשעת הנישואין. הוסיףהשער אפרים שיש חילוק בין שדכנות למתווך עסקאות, שבשדכנות בסיום השידוך אף שעשו קניין עדיין לא הקנו גופם זה לזה אלא חיוב על הנישואין, ולא נחשב שהסתיימה פעולתו אלא בשעת הנישואין. אבל במקח שהצדדים התרצו ועשו קניין על הסחורה הרי הסחורה קנויה מיד ללוקח, וכיון שהסחורה קנויה לקונה חל חיוב לשלם מיד דמי סרסרנות – למרות שהסחורה עדיין לא עברה לרשות הקונה. ועל כן סובר השער אפרים שבתיווך של עסקה גם לפי התרומת הדשן יש לשלם בעת הקניין, ושעת הקניין בסחורה היא כשעת הנישואין בשדכנות, ואם אח"כ העסקה לא יצאה לפועל, אין זה קשור למתווך, כיון שהוא סיים את פעולתו בעת הקניין. ובספר חקרי לב סובר כדעת השער אפרים.
שיטות הפוסקים שצריך שיכתבו את הקניין של העסקה
בספר חוקי דרך כתב שהתשלום למתווך חל רק אחר שנכתב הקניין. ובשדכנות עד שכתבו את התנאים. ואם עשו קניין של תקיעת כף מועיל הדבר משום קניין סיטומתא, אבל עדיין לא חל חיוב התשלום עד שגם יכתבו את הקניין. הרי לנו שיטה חדשה בחיוב של סרסרנות, שמלבד הקניין צריך גם שיכתבו את הדברים. וכשיטה זו מצאנו גם ערוך השולחן (סימן קפה, י): "וכן הדין בשדכנות ושכר סרסרות צריכים לשלם אחר גמר המכירה ואחרי הקיומים ואם הקיומים הם בערכאות א"צ לשלם קודם גמר הקיום מהערכאות ואין הסרסור יכול לומר שישלישו עד אחר הקיום דלמה יעשו כן אחרי שאין חייבים לשלם קודם גמר הקיומים" נמצא שמלבד הקניין או סגירת העסקה, צריך שיהיה קיום לעסקה, ויהיה אפשרות לבצע את העסקה, ולכן צריך שיכתבו את העסקה שתהיה ברת תוקף בערכאות.
בספר מטה שמעון הביא בשם הבני חיי שחולק על השער אפרים וכותב שגם במכירה לא די בקניין כדברי השער אפרים, אלא צריך גם שהסחורה תגיע ליד הקונה, ורק אחרי קבלת הסחורה יחול חובת תשלום של דמי תיווך. והמטה שמעון מביא ראיה לדברי השער אפרים מתשובת הרי"ף שכתב גבי סרסור שנשלח למכור את הסחורה, ואחר מכירת הסחורה התעורר וויכוח בין הסרסור למוכר, שהמוכר טוען שאמר למכור במחיר יקר ולא במחיר שמכר הסרסור, והסרסור מכחיש ואומר שמכר במחיר זול שציווה המוכר. ופסק הרי"ף שהסחורה חוזרת למוכר, כיון שהיא הייתה בחזקתו. אבל השכר של הסרסור לא מפסיד ולא צריך להחזיר את דמי הסרסור. עכ"ד. ומכאן הוכחה כדברי השער אפרים שאם עשו קניין על הסחורה חייבים לשלם דמי תיווך – גם אם בפועל העסקה בוטלה ולא יצאה לפועל, ולכן סובר הרי"ף שהסרסור לא צריך להחזיר את הכסף, למרות שהקונה צריך להחזיר את הסחורה, כיון שהיה קניין זכאי הסרסור בדמי סרסרותו – למרות שהעסקה לא יצאה לפועל.
אלא שאפשר לדחות את הראיה, שהטעם שלא מחזיר הסרסור את שכרו, הוא משום ספק, שהסרסור טוען שמה שמוציאים את הסחורה מיד הקונה הוא שלא כדין, וכיון שמוחזק בכסף של דמי התיווך לא ניתן להוציא מידו. וכן דוחה המטה שמעון את ראייתו.
ביש"ש (שם) כותב שאם אחד חזר וביטל את השידוך והוא אלם ולא רוצה לשלם את הקנסות שסוכם בתנאים, השדכן צריך להחזיר שכר שדכנותו לצד השני. מבואר בדעת הרש"ל שעסקה שלא יצאה לפועל אין חובה לשלם דמי שדכנות, שהרי הוא סובר שאם ערכו תנאים עם קנסות חייבים לשלם שכר שדכנות, וכותב שאם צד אחד אלם ולא מקיים את התנאים – דהיינו שלא מבצע את הפעולה, יש להחזיר את שכר השדכנות. הרי לנו שסובר כדעת הבניי חיי.
הרי לנו מחלוקת בין הפוסקים אימת חל חיוב תשלום תיווך, לפי דעת שער אפרים והחקרי לב, החיוב חל מיד בקניין העסקה – וגם אם העסקה לא יצאה לפועל חל חיוב תשלום. והחוקי דרך והערוך השולחן הוסיפו שלא די בקניין אלא צריך גם שיכתבו את הקניין, כדי שיהיה תוקף לקניין בערכאות. מאידך לפי דעת הבני חיי החיוב רק אחרי ביצוע העסקה, ולכן אם היה קניין והעסקה לא יצאה לפועל – אין חיוב תשלום תיווך.
במקרה הנ"ל שלא היה קניין על העסקה ולא חתימת חוזה לכו"ע לא חל חובת תשלומים למתווך. ויכול למכור לקונה אחר.
