שאלה:
האם מותר לקנות דירה כשיש בידי מידע חסוי שאינו ידוע לדייר שיש היתרים על הבניין לתמ"אפינוי בינוי? (דירה עם היתר מחירה הרבה יותר גבוה..)
תשובה:
שלום וברכה,
אסור לנצל מידע חסוי ולרכוש דירה עם היתרים של תמ"א או פינוי בינוי כשבעל הדירה לא מודע לכך. אם הקונה עבר ורכש את הדירה והעלים את המידע מבעל הדירה עבר על איסור אונאת ממון. וראה במקורות שהוכחנו שיש בדבר גם משום מקח טעות ויוכל המוכר לבטל את המקח.
בהצלחה.
מקורות:
אי ידיעה של התיר בנייה נחשב לאונאה ולמום במקח
אדם שיודע שיש לדירה התירי בנייה ומסתיר את המידע מהמוכר, עובר על איסור אונאה, כיון שרוכש מחיר נמוך ממחיר הדירה. אלא שאם אנו דנים את זה כאונאה פעמים שלא יוכל הקונה לבטל את המקח, שהרי אין אונאה לקרקעות(שו"ע רכז, כט). ונחלקו הפוסקים אם האונאה יותר מכפול מערך הקרקע אם יש דין אונאה, ובמקרה שהרמאות תהיה פחותה מכפול מערך הדירה לכו"ע המקח יהיה קיים ולא יחזיר את האונאה. ונראה שמכירת דירה והתברר שבשעת המכירה היו היתרי בנייה, יש בדבר גם משום מקח טעות, ויכול המוכר לבטל את הדירה.
יסוד החילוק בין אונאה למקח טעות
בחידושי הגר"ח על הרמב"ם הלכות מכירה פט"ו הגדיר את החילוק בין טעות במחיר שדינו כאונאה, לבין טעות במוצר שהמקח בטל. כשהיה טעות במחיר המוכר והקונה יודעים על מה סיכמו, והטעות היא במחיר שנמכר יקר מדאי והתאנה הקונה, או שנמכר זול והתאנה המוכר. ובטעות זו חידשה תורה שבשתות מחזיר אונאה ולא יכול המתאנה לטעון שבמחיר זה לא התכוונתי. ובטעות במניין כגון מכר מאה אגוזים ונמצא תשעים ותשע, אין טעות במוצר שהרי שניהם העמידו מקח של מאה אגוזים, ולכן המקח לא בטל ומשלימים את המקח, ואז המקח עומד כתנאי של שני הצדדים. אבל אם יש טעות במדה של המוצר, שהמוכר חשב שמוכר מידה כזו והקונה חשב על מידה אחרת, לא שייך לומר שהמתאנה ישלים את המידה כי אם ישלים אז הצד השני יתאנה. וכן במוצר שנמצא פגום, המקח היה על מוצר זה וכאשר נמצא בו מום, הרי שיש כאן טעות במקח, ולכן לא שייך להשלים את המקח, והמקח בטל.
ולפי זה במכירת דירה שהתברר שיש בה היתרי בניה, הטעות היא לא במחיר של הדירה אלא במקח – הטעות בדירה שנרכשה, ואין דינו רק כאונאה אלא גם כמקח טעות ויכול המוכר לבטל את המקח.
רעות ונמצאו יפות
ראיה נוספת יש להביא שאי ידיעה מבטלת את המקח לפי דברי השולחן ערוך (סימן רלג, א): "אבל אם מכר לו חטים יפות ונמצאו רעות, לוקח יכול לחזור בו אפילו לא נתאנה בסכום, והמוכר אינו יכול לחזור בו אפילו הוקרו. ואם מכר לו רעות ונמצאו יפות, אפילו לא נתאנה בסכום, מוכר יכול לחזור בו והלוקח אינו יכול לחזור אפילו אם הוזלו". הסמ"ע ביאר שיפות ונמצאו רעות מקפידים בני אדם על כך גם אם אין טעות במחיר, ולכן יכול המתאנה לבטל את המקח למרות שאין טעות במחיר. ולפ"ז בדירה שיש בה היתרי בנייה דינו כרעות ונמצאו יפות שדרך בני אדם להקפיד בדירה עצמה ולא רק במחיר והמתאנה יכול לבטל את המקח.
