חוזה שכירות שלא נכתב נכלל שם חצר

שאלה:

אני משכיר דירה עם חצר ועכשיו אני התחלתי שיפוצים בדירתי שסמוכה לדירה להשכרה (שיפוץ שלא היה צפוי מראש) ויש גישה למנוף להניח חומרי עבודה וכן לפנות לכלוך רק דרך החצר של הדירה המושכרת ואני ביקשתי מהשוכר רשות להשתמש בחצר או שיצא וישכור דירה אחרת והשוכר דרש להמשיך לגור בדירה ללא שכירות והסכמתי אלא שלאחר חודש הודעתי לשוכר שאיני מוכן יותר שיגור בחינם ויש מחלוקת ביננו על גובה השכירת הוא רוצה בין 30%ל50% מתוך שכירות של 2200ש"ח ואני דורש להוריד 400 ש"ח על החצר (החצר 15 מ"ר והדירה 30 מ"ר )כיון שדירת 30 מ"ר ללא חצר מושכרת באיזור בלא פחות מ2100
וע"כ אני שואל כך
א. האם

אני גם החצר נחשב מושכר לשוכר מאחר ובחוזה כתוב דירת חדר וחצי ולא מוזכר חצר אך השוכר כשראה את הדירה ראה גם את החצר
ב. האם מה שויתרתי על השכירות בעל פה מחייב
ג.האם זה שהמשיך לגור בדירה על אף שהסכמתי שיצא מראה שניחה ליה ולא מפריעה

תשובה:

שלום וברכה,

חצר שהשימוש בה היא רק דיירי היח"ד, וניכר לעין כל שהחצר היא כחלק המדירה – חלה השכירות גם על החצר. אם החצר לא בדווקא קשורה רק לדירה, השכירות לא חלה על החצר אלא אם כן התנו מראש.

לגבי שיפוצים בחצר: אם חלה שכירות גם על החצר לא יכול המשכיר לשפץ את הדירה על חשבון החצר והשוכר יכול להתנגד שלא יניחו לו חומרי בנייה בחצר. וכתב הרמ"א שמבקשים מהשוכר שינהג לפנים משורת הדין ויסכים לשיפוצים.

במקרה שלך אני מבין שהשכירות חלה גם החצר כיון שהיא חלק מיח"ד, ולכן השוכר יכול להתנגד לשיפוצים בתוך החצר אבל מבקשים ממנו שינהג לפנים משורת הדין. 

הטוב ביותר שתפשרו ביניכם בתשלום השכירות ולהוזיל לו כ40% מתשלום השכירות. דהיינו להפחית 800 ש"ח. למרות שחלק הדירה הוא 20% כיון שהוא יכול להתנגד לשכירות יש להפחית 800 ש"ח. 

לגבי החודשים שכבר גר והסכמת שידור בחינם לא יהיה חייב לשלם, אבל על החודשים שעדיין לא גר ניתן להתחרט ולדרוש תשלום לפי ההוזלה הנ"ל. 

בהצלחה.

מקורות:

אם החצר שייך לדירה ומשמש לה הרי זה נכלל בשכירות וכדברי השולחן ערוך סימן שיג סעיף א: "המשכיר בית לחבירו בבירה גדולה, משתמש בזיזים ובכותלים עד ארבע אמות, ובתרבץ של חצר וברחבה שאחורי הבתים, ומקום שנהגו להשתמש בעובי הכתלים. ובכל אלו הדברים הולכים אחר מנהג המדינה והשמות הידועים להם".

השוכר יכול לעכב על המשכיר שלא ישפץ בתוך זמן השכירות אבל מבקשים מהשוכר לעשות לפנים משורת הדין, ראה שו"ע סימן שיב ס"א. 

ההסכמה שיגור בחינם לא מבטלת את חוזה השכירות ויכול המשכיר לחזור בו ולבקש דמי שכירות – ראה קצות סימן שטז ס"ק ג שביאר שדיבור לא מבטל את קניין השכירות ורק אם עשה קניין על הביטול מועיל לבטל את השכירות.