שאלה:
ב. ראובן קנה דירה ואחרי שנה מצא מום נסתר שהיה עילה לטעון מקח טעות .בפועל.. ראובן תיקן את המום בעלות של כמאתיים אלף ש"ח כי מחיר הדירה עלה מאז הרכישה בכ 400,000 ש"ח .. וכבר לא היה כדאי לבטל את המקח בטענת מקח טעות…
האם הקונה יכול לדרוש עלות התיקון, או שהמוכר יכול לטעון ..ממ"נ
או אני אחזיר את כל הכסף כמקח טעות או תקבל את הדירה עם המום!
בברכה !
תשובה:
שלום וברה,
מום שהתגלה במקח ולא ניתן לבטל את המקח בגלל הפסד כספי של הקונה, חייב המוכר לשאת בהוצאות תיקון המום ולא יוכל לדרוש מהקונה שיבטל את מקח.
בהצלחה.
מקורות:
בשו"ע סימן רלב ס"ג מבואר שקונה שראה את המום והשתמש במקח – מחל על המום ולא יוכל לבטל את המקח. וכתב הפת"ש שם ס"ק א שאם השתמש מחמת שלא הייתה לו ברירה להחזיר, כמו בשכר סוס ונמצא בו מום באמצע הדרך שלא יכול להישאר ללא סוס, אין השימוש מוכיח על מחילה ויכול לבטל את המקח. ולכן גם קונה שתיקן את המום ולא דורש ביטול אין זה ראיה למחילה, כיון שאינו מעוניין לבטל כדי שלא להפסיד את הכסף שהשקיע במעבר הדירה [הוצאות קניית הדירה והובלה ושיפוץ הדירה].
ועדיין יש לדון האם הקונה יוכל לדרוש החזר כספי עבור תיקון המום, שהרי מבואר בשו"ע (שם סעיף ד) שאם נמצא מום במקח לא יכול הקונה לדרוש שיוזיל לו במחיר של המקח, אלא או שיבטל את המקח או שייקח כמות שהוא. ויש לדון במקרה בקונה שאחרי שקנה דירה ונכנס לדור והשקיע הרבה הוצאות נלוות כדי להיכנס לבית האם יכול המוכר לומר או תקבל את המקח כמות שהוא או שתבטל?
נחלקו הפוסקים בשוכר חנות וגזל המושל שלא יימכרו יי"ש, והוזל דמי השכירות של החנויות וגזירת המושל נחשב למכת מדינה, סובר המהר"פ פדוואה סימן לט שעל החודשים שעדיין לא ביטלו את המקח [המתינו שמא תעבור גזירת המושל] מנכה לו מן חכירותו, אבל על העתיד לא יוכל לתבוע השוכר הוזלה במחיר, אלא או יבטל או שיקח במחיר שסוכם. ודעת המרדכי שכיון שזה מכת מדינה יכול השוכר לדרוש הוזלה במחיר. הרמ"א סימן שכא הביא את ב' הדעות והכריע כדעת המרדכי.
ונראה שעד כאן לא נחלקו אלא בדבר שאפשר לבטל את המקח, אבל בדבר שלא ניתן לבטל את המקח כיון שביטול המקח כרוך בהפסד כספי, לכו"ע יוכל הקונה לדרוש תיקון המום או הוזלה במחיר של המקח. ודינו כמו העבר שגם המהר"ם פדוואה מודה שיכול לשלם מחיר הזול ולא מחיר היקר. וכן בכל מקח שנמצא מום ולא ניתן לבטל יכול לדרוש הוזלה או תיקון המום. והדבר מצוי בדירות קיט שהשוכר מגיע לדירה עם כל משפחתו ורואה שיש ליקויים ונכנס לגור בבית, עצם השימוש לא מהווה מחילה כפי שהבאנו מהפת"ש בשוכר סוס ונמצא מום באמצע הדרך. וכן לא יוכל המשכיר לדרוש שישלם מחיר מלא או ילך לביתו כיון שאין היגיון שיחזור לביתו אחרי שהוציא הוצאות להגיע לדירת קיט, ולכן יוכל השוכר לדרוש הוזלה במחיר.
