שאלה:
כאשר עושים פרויקט פינוי בינוי, האם אדם יכול לסרב מחמת שלפי החוזה שעשו אלו שדאגו לפרויקט הם הצליחו לדאוג לעצמם לרווח גדול יותר מאשר לשאר התושבים.
בנוסף האם ניתן לסרב מחמת טענה שכיום הדייר גר בקומה ראשונה עם מרפסת סוכה, ובחוזה אין שום התחייבות לקבל מרפסת סוכה ואין שום התחייבות לאיזה קומה הוא יגור, ויתכן שהדייר שגם כיום בקומה ראשונה עם מרפסת יקבל בסוף דירה בקומה שמינית בלי מרפסת ויצטרך לרדת בסוכות 8 קומות [הדייר מתעקש לקבל התחייבות למרפסת, והאחראיים לפרויקט לא מוכנים להתחייב על כך].
תודה רבה.
תשובה:
שלום וברכה,
לפי הלכה לא ניתן לכפות על המיעוט שמתנגדים ל'פינוי בינוי' וכאשר יש אפילו שכן אחד שמתנגד לא ניתן לכפות עליו את דעת הרוב. ולכן כל שכן שמתנגד בגלל טענות שונות שדורש יותר יש לו זכות לעכב את ההליך של ה'פינוי בינוי'. ולכן צריכים לבוא לקראתו עד שיסכים להליך.
בהצלחה.
מקורות:
בגמרא בבא בתרא דף ו עמוד ב: הנהו בי תרי דהוו דיירי, חד הוה דייר עילאי וחד הוה דייר תתאי, איתבר תתאי, א"ל תתאי לעילאי: תא ונבנייה, א"ל: אנא שפיר קא דאירנא. א"ל: איסתריה אנא ואבנייה, אמר: לית לי דוכתא למידר בה. א"ל: אנא אוגר לך דוכתא, א"ל: לא טרחנא. לא קא מתדר לי, שוף אכריסך ועול ושוף אכריסך ופוק. אמר רב חמא: בדינא קא מעכב. והני מילי דלא מטו כשורי למטה מעשרה, אבל מטו כשורי למטה מעשרה, מצי א"ל: למטה מי' רשותא דידי הוא ולא משעבד לך. וה"מ דלא אתנו גבי הדדי, אבל אתנו גבי הדדי – סתרי ובנו. וכי אתנו בהדי הדדי עד כמה? אמרו רבנן קמיה דרבה משמיה דמר זוטרא בריה דרב נחמן דאמר משמיה דר"נ, כאותה ששנינו: רומו כחצי ארכו וכחצי רחבו. אמר להו רבה, לאו אמינא לכו: לא תיתלו ביה בוקי סריקי ברב נחמן? הכי אמר ר"נ: כי דדיירי אינשי. וכמה? אמר רב הונא בריה דרב יהושע: כי היכי דעיילי איסוריתא דמחוזא והדר. ההוא גברא דהוה בני אשיתא אחורי כווי דחבריה, אמר ליה: קא מאפלת עלי, א"ל: סכרנא לך הכא ועבידנא לך כווי לעיל מאשיתאי. א"ל: קא מרעת ליה לאשיתאי, א"ל: סתרנא לך לאשיתך עד דוכתא דכווי, ובנינא לה ועבידנא לך כווי בבנינא לעיל מאשיתאי. א"ל: אשיתא מתתאה עתיקא ומלעיל חדתא לא קיימא, אמר ליה: סתרנא לה עד לארעא, ובנינא לה ועבידנא לך כווי בגוה. א"ל: חדא אשיתא חדתא בכוליה ביתא עתיקא לא קיימא, א"ל: סתרנא לה לכוליה ביתא, ובנינא לך כווי בבנינא. א"ל: לית לי דוכתא למידר בה, א"ל: אגירנא לך דוכתא, א"ל: לא טרחנא. אמר רב חמא: בדין קא מעכב. היינו הך, והא תו למה לי? הא קמ"ל, דאע"ג דלא משתמש אלא תיבנא ובי ציבי בעלמא.
בגמרא מבואר שאם שכן אחד רוצה להשביח את הנכס שלו יכול השני להתנגד לדבר. וכמו כן בפינוי בינוי שרוצים להשביח את הנכס יכול אחד השכנים להתנגד ולטעון שאינו מעוניין להתפנות מביתו כדי להשביח את הנכס. ולמרות שלפי החוק אם יש רוב ניתן לבצע פינוי בניגוד דעת המיעוט, לפי הלכה לא יהיה ניתן לכפות על כך.
שלום,
רציתי להעיר שאמנם ישנה טענה של טרחה, אך מאידך יש כמה טענות שלכאורה מחמתן ניתן לכפות על המיעוט:
א. רוב הדיירים – ברמ"א (רלא, כח) כתב עפ"י הגמרא שבני אומנות ובני העיר וכו' יכולים לתקן ביניהם תקנות ולכפות על אחרים בזמן שהם כולם ביחד. ועיין בפת"ש (סק"ה) בשם הלבוש שבעינן רוב דיירים. ובחידושי הרעק"א בגליון (רלא, כח) הביא מחלוקת ראשונים אם הרוב כופה על המיעוט כאשר יש לרוב רווח ולמיעוט פסידא.
והפת"ש (קסג, א) הביא את הנוב"י והחת"ס שסבורים שבמקום שנהגו באיספת הקהל לילך אחר הרוב – גם הראשונים שסבורים דביענן כל הדיירים ולא רוב – יודו שכאן מספיק רוב.
ב. דינא דמלכותא דינא.
ג. על דעת כן השתתפו – גם אי נימא דבמלכות א"י ליכא דינא דמלכותא דינא, בנ"ד שהדיירים שותפים בנכס המשותף – השתתפו על דעת שדיניהם יקבעו עפ"י המלכות הנהוגה (זכויות וחובות וכו'). ולכן גם לדינא דמלכותא כאן יש תוקף אף אי נימא שליכא בא"י דינא דמלכותא כיוון שזהו מכח הסכמת השותפים.
כל המקורות שהבאת שיכולים לתקן תקנות והרוב יכול לקבוע זה רק על הדברים המשותפים בעיר, או דברים ששייכים לעיר או מכירות שמוכרים לבני העיר. אבל לעולם לא יכולים הרוב לקבוע על בית פרטי. הרוב לא יכול לקבוע להרוס בית פרטי של אדם.
דינא דמלכותא קובע לדברים הקשורים למלכות ולהנהגת המדינה, אבל לא קובע בדו"ד שבין אדם לחברו, ופינוי בינוי הינו הפקעת הבית הפרטי ע"מ לתת לו בית טוב יותר, ועל זה לא שייך דין של דינא דמלכותא.
אני באמת, לא בקי בנושא, רק מה ששמעתי שדיינים גדולים בדורנו פסקו דדינא מלכותא דינא גם בפינוי בינוי (כמדומני שמעתי שכן דעת הרב נוסבוים והרב זעפרני – נא לא לפרסם באתר את השמות הנ"ל כי אני לא בטוח) לכן אשמח אם ניתן לבדוק את הדבר שנית, כיון שהנושא של פינוי בינוי תופס תאוצה בלתי נתפסת בירושלים, ויש לי לפחות נפק"מ גדולה בפסק זה
שלום,
אני יכול לפרסם את השמות ולומר לך שאני שמעתי מהם עצמם שסוברים שאין אפשרות לכפות על המיעוט בהליך של פינוי בינוי. ולכן צריך להיזהר אל לחתום על מסמך שנותן ליזם ייפוי כוח לתבוע בערכאות ולכפות על המיעוט בע"כ.
אמרו לי שיש מכתב מפורש של הרב זעפראני שמתיר, זה לא נכון?
ר אשר וייס סובר שניתן לכפות על המיעוט, ניתן לשמוע את שיעורו בעניין
אני לא מכיר את דעתו של הגאון הרב אשר וויס, אולם דעת כל פוסקי זמנינו שפינוי בינוי לא ניתן לכפות על המיעוט.
הגאון הרב זעפרני שליט"א מסר שיעור בכולל שלנו [אוהל יוסף פנים מאירות 1] על פינוי בינוי, ואמר שלפי הלכה לא ניתן לכפות על המיעוט. וסיים בדבריו שזה מגיע לידיו הוא לא פוסק להם מיד שהרוב לא כופה על המיעוט, אלא הוא מזמין את המיעוט שמתנגד ומנסה לדבר אל ליבם לראות שיגיעו כולם להסכמה אחת, ובכך הרוב לא יפסידו הפסד גדול, אבל כל זה עושה לפנים משורת הדין.
השאר תגובה