שאלה:
החצר שלי בנויה בגובה של קומה (בערך 3-4 מטר) ובקומה מתחת לדירה שלי ישנם מחסנים (לא מתחת לחצר). עומק החצר שלי מלא באדמה וצינורות של הבנין המשותף.
השאלה שלי, למי שייכת עומק החצר, האם מכיון שאני יכול ליטוע עצים והשורשים יגיעו עמוק באדמה, זהו סימן שיש לי בעלות גם על העומק, או שיש לי רק שעבוד על העומק, והבעלות היא רק על המשטח העליון.
(מדובר רק על חלל מתחת לחצר ולא מתחת לבנין וכו').
והאם יש משמעות לכך, שאין לאף אחד מהדיירים זכות לחפור מתחת לחצר שלי, כי הוא יפיל את האדמה אצלי.
גם האם יש לבעלי המחסנים הצמודה לחצר שלי, עדיפות על פני שאר השכנים. (מבחינה טכנית ישנה אפשרות לעשות גישה מהרחוב כדי להיכנס בתוך עומק החצר, ולכן בעל המחסנים אינו היחיד שיש לי אפשרות גישה).
מקווה שהצלחתי לצייר טוב את המציאות.
אשמח לתשובה מפורטת עם מראי מקומות.
בתודה מראש לרבנים ולדיינים שליט"א.
תשובה:
שלום וברכה,
הקונה דירה בבית משותף יש לו רק את הבית והחצר ולא קנה בעומקא ורומא עד לרקיעא. ולכן בעל החצר לא קנה את העומק ואם נמצא חלל מתחת לחצר הפרטית החלל שייך לכלל הדיירים בבניין, ואם רוצה לקחת את החלל עליו לשלם דמי איזון לכלל הדיירים.
בעל החצר יכול לעכב שלא יחפרו לו בחצר הפרטית, אבל אחרי שהוא חופר בעצמו חלל יכולים השכנים לדרוש ממנו חלוקה בחלל או תשלום של דמי איזון בחלל.
בהצלחה.
לכבוד הרב שליט"א,
אודה לכת"ר אם אוכל לקבל מקורות.
מדוע החצר שלי (המוצמדת לי בטאבו) נחשבת רכוש משותף? החצר שלי איננה תחת הבנין אלא בנפרד ממנו, ולכן לכאורה הוא ככל חצר של בית פרטי.
אם אני מבין נכון, מה שהרב כתב שהקונה בבנין משותף לא קנה עומקא ורומא הוא רק כלפי הקרקע שמתחת כל הבנין, כי הקרקע שייכת לכולם. אבל קרקע שהיא מחוץ לשטח הדירות, והיא הוצמדה לדירה מסויימת, איזה שייכות יש לשאר הדירות בה.
האם יש חילוק בין אם החצר מרוצפת או מלאה אדמה?
הרי אני בודאי שברשותי ליטוע עץ עם שורשים עמוקים וכדו'? זה לא מוכיח על בעלות מסויימת?
זה מה שמצאתי כתוב בחוקי המקרקעין (במידה ויש לזה משמעות הלכתית):
סעיף 11 לחוק, המצוי בפרק ג' לו:
" עומק וגובה
הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע,
בכפוף לדינים בדבר מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיוצא באלה, והיא
מתפשטת בחלל הרום שמעליו, אולם, בכפוף לכל דין, אין בכך כדי למנוע
מעבר בחלל הרום"
ולגבי בתים משותפים:
35 . כל הוראה בחוק זה, וכל דין החל על מקרקעין, יחולו גם על דירות "
בבית משותף, בשינויים המחוייבים; ומקום שמדובר ברישום בפנקסי
המקרקעין, רואים אותו כאילו מדובר ברישום בפנקס הבתים המשותפים.
.33 )א( לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש
המשותף של אותו בית משותף.
)ב( עיסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין
תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; אין בהוראה זו כדי
למנוע פעולה הבאה להקטין או להגדיל את שטח הקרקע שברכוש
המשותף.
)ג( בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה
)להלן התקנון(, שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה –
פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים
ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסויים
מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע
לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד"
לכאורה לפי הכתוב כאן בבנין משותף יש רק את "השינויים המחייבים" שלפי הבנתי אינם כוללים בעלות מתחת לקרקע של החצר הפרטית. אלא רק כלפי השטח של קרקע הבנין שבודאי הוא משותף לכולם.
שלחתי לשאול את הגר"נ קופשיץ שליט"א והוא השיב שהחלל שמתחת לחצר שייכת לבעל החצר ואילו החלל שמתחת לבנין שייכת לכל דיירי הבנין.
אודה מאוד לכת"ר לפירוט הדברים ולמקורות.
לכאו' למה לא נאמר שיש לבעל החצר עדיפות לשאר השכנים אפי' אחרי שהוא חופר בעצמו, הרי יכול לומר כל רגע שרוצה למלאות בחזרה את חצרו בעפר כמקודם, ולכאו' אי אפשר לעכב עליו.
שלום,
הקונה דירה בבית משותף קנה רק את החלק שיש לו ולא קנה עומקא ורומא. רק אם קנה שטח לבנייה קיבל זכות של עומקא ורומא. אבל במכירת בית בבית משותף כל המכירה הוא רק מה שמפורש ומה לא מפורש הרי זה שייך לשותפות. ולכן גם חצר פרטית הקונה לא קנה שטח אלא הקרקע שייכת לכל השותפות ולדירה אחת הוצמדה הדירה, ולכן יש לו רק את הקרקע ולא עומקא ולא רומא, ולא יוכל לבנות שם בניין ולא לחפור מתחת לאדמה. כך הוא התקנות בבית משותף וכך הפסיקה להבדיל בערכאות.
הדברים נכתבו בהתייעצות רבני בית הדין נתיבות חיים והישר והטוב.
אם משתמש בחלל שמתחת לחצר נחשב לשימוש במשותף ולכן עליו לשלם דמי איזון לכל השכנים.
השאלה אם בעל החצר רוצה לשלם לשכנים דמי איזון, ושכן א' רוצה להתחלק בשימוש בחלל דווקא, ולא רוצה תשלום, האם יש עדיפות לבעל החצר, כיוון שלכאו' יכול כל רגע למלאות את החלל חזרה בעפר.
תודה
אם יש בחצר כדי חלקוה יכול השכן לדרוש חלק בחלל כיון שיש לו גישה לחלל. ואם אין כדי חלוקה ישלם לו דמי איזון.
שלום
בנוגע לכל הנ"ל, יש רוצים לומר שבעל החצר יכול לטעון שמכיוון שיכול להיות שיהיה לו נזק מההשתמשות בחלק החלל כגון אם זה יוודע לעיריה והרשויות וכיו"ב, או אפילו סתם שאר מיני הזיקות, יכול לומר שאינו מוכן לקחת סיכון על זה לאחרים ורק לעצמו הוא מוכן, א"כ הכל תלוי בו ואין לאחרים כלום מחלק שלהם, או עכ"פ שיוכל להכריח אותם למכור לו חלקם, או אולי רק לעכב מלהשתמש בחלקם.
אם אחרים יחפרו וישתמשו לא נראה שזה יסכן את בעל החצר, אחרי שיוכיח שהוא לא משתמש בעומק. גם אם יסתכן אם הוא משתמש יצטרך לשלם לכה"פ דמי איזון.
השאר תגובה