שאלה:
הנידון : בניין מגורים במקור היה 12 דירות עם אופציות בניה, רוב השכנים בנו או מתכננים לבנות, יחידות דיור באופציית הרחבה הקיימת לדירה.
הגג נמכר ע"י הקבלן בתוספת משמעותית של כסף לשכנים בקומה העליונה כאופציית בניה , הגג אף נרשמה "במנהל " ובאישור זכויות, מוצמד לדירות העליונות, מדובר בגג שאין בו שימוש משותף כמו דודי שמש וכו',.
בנוסף סעיף חתום בחוזה : אם איזה מבעלי זכויות הבנייה, יממש את זכויותיו, הרי ככל שייבנה, לרבות גגותיו,… לא יהוו חלק מהרכוש המשותף והזכויות בו יהיו שייכות לבעל זכויות הבניה, אשר ניצל את זכותו בלבד.
התקבל היתר בניה לבנות על הגג בהסכמת השכנים ונבנה 2 יחידות דיור על הגג, כאשר הוחזר הרעפים הם הוגבהו כך שנוצר חלל בתוך הרעפים.
שאלה א : הגג שנוצר – מתחת לרעפים ומעליו, האם שייכת לכל השכנים או לבעלי הגג הרשומים במנהל מקרקעי ישראל?
שאלה ב : האם השכנים יכולים להתנגד לבנייה של יחידות דיור נוספת על הגג ללא היתר בנייה, עקב ריבוי דיירים, בפרט השכנים שגם בנו יחידות דיור בחצרות שלהם.
חשוב להדגיש שכל היחידות דיור שנבנו בבניין ע"י כל השכנים הם ללא היתר, (ההיתר בנייה מתייחס להרחבת הדירה ולא ליחידת דיור).
תשובה:
שלום וברכה,
אם הגג נמכר לבעלי הדירות העליונות, זכותם של בעלי הדירות העליונות לבנות קומה אחת על הגג, ואחרי בנייה של קומה אחת חוזר הגג להיות רכוש משותף. בעל הגג לא זכה עד רום רקיע, אלא זכות לבנייה של קומה אחת.
אולם אם יש תנאי בחוזה שמתנה שהגג אחרי הבנייה יישאר ברשותו של בעל הגג, אזי הגג נשאר ברשותו.
בדין ריבוי דיורים בחדר מדרגות, התירו פוסקי זמנינו אלא אם כן הוספת היח"ד גורמות לירידת ערך או לחץ על השימוש במעלית ראה כאן בהרחבה.
בהצלחה.
