שאלה:
שלום רב,
בגג הבניין יש בעיה קבועה בימות הגשמים בכל שנה. היונים יושבות על הגג במהלך כל הקיץ ומשאירות שם לכלוך שסותם את כל תעלות הניקוז שבגג. במקביל הרעפים אינם אטומים לגמרי, כך שבזמן שיורד גשם, אין לו ניקוז פתוח לזרום והוא עומד על הגג, ומאחר והרעפים אינם אטומים הוא חודר לקומת הגג שאינה מאוכלסת ומצטברת שם בריכה גדולה עם מים מלוכלכים משאריות יונים שגורמת נזילות לתוך הדירה בקומה 3 בצד ימין וכן לנזילות בחדר המדרגות.
הבניין מתחלק לשישה דיירים, שניים בקומה. יש 3 קומות+ קומת גג. קומת הגג היא בחזקת בעלי הדירות בקומה 3.
חצי מקומת הגג מאוכלסת ע"י בעל הדירה בקומה 3 בצד שמאל, ולכן אין שם יונים ולכלוך, וכן התעלות פתוחות ומנקזות את הגשם כראוי. והכל עובד בצורה תקינה. והשכנים בקומות 1-2 בצד שמאל אינם סובלים מהבעיה.
בחצי השני בצד ימין, קומת הגג אינה מאוכלסת, כתוצאה ישירה מכך, היונים יושבות על הרעפים כל הקיץ ונוצרת הבעיה הנ"ל.
א. מה דין גג הרעפים? האם האחריות על הגג שייכת לכל דיירי הבניין או רק לבעלי הדירות בקומה 3 שהגג ברשותם? [חשוב לציין שבבניין יש 6 דיירים, ולשתי הדירות העליונות יש קומת גג, שהכניסה אליהם היא מחדר המדרגות של הבניין, האם הבניין מתחלק ל6 דירות או ל8 דירות.] והאם הדין משתנה בין שני בעלי הגגות, הצד התקול והצד התקין?
ב. במידה ואכן על השכנים לישא בהוצאות תיקון הגג, באיזה אופן יש לחלק את ההוצאות? באופן שווה בין השכנים או בצורה שונה?
ג. האם צד שמאל של הבניין מחויב באותה מידה בהוצאות או לא?
ד. במדה והטיפול בתקלה יגרום לבעיה בקומת הגג של קומה 3 העליונה השמאלית [שבמהלך חורף זה המצב של תקין לגמרי], האם חובת הטיפול על כך תהא מוטלת על בעל דירה זו או על כלל הדיירים?
תשובה:
שלום וברכה,
הכלל בתיקוני בית משותף שאם הקלקול ברכוש משותף, יש חובה על כל הדיירים לתקן – גם לדיירים שלא סובלים מהנזק. אם הרכוש הוא פרטי יש לבעל הרכוש לתקן את הקלקול כדי שלא יינזקו השכנים.
במקרה שאתה מציין שהגג פרטי לשכן העליון ויושבים שם יונים ומביאים נזק לניקוז, על בעל הגג לסלק את ישיבת היונים שלא יסתמו את הניקוז.
האיטום של הגג רעפים מוטל על כל הדיירים [כל הדירים בצורה שווה] כיון שהוא רכוש משותף – כדין מעטפת של הבניין שהוא רכוש משותף. הנקודות של הניקוז הוא רכוש משותף.
בהצלחה.
