שאלה:
בית משותף שלנו מתאים למספר מוגבל של סוכות בחצר המשותפת. אנחנו וכן דיירים אחרים מתגוררים בבניין כבר שנים רבות. בעבר היו גם דיירים לא דתיים בבניין. זה הקל על מיקום הסוכות. לאחרונה דירה של לא דתיים נמכרה לשכן חדש דתי. בשנה הקודמת הוא אמנם בנה את סוכתו בחצר, אבל במקום לא נוח, שהוא פחות טוב מכל המיקומים של השכנים האחרים. הוא מנסה לטעון שמגיע לו שוויון כמו כל הדיירים, לכן אם ועד הבית לא ימצא לו פתרון לשביעות רצונו, הוא יבקש רוטציה במיקום הסוכות. אנחנו השכנים הותיקים, טוענים לחזקה. מה עוד שחלק מן הסוכות שלנו מותאמות למיקום שהורגלנו בו. מי צודק?
תשובה:
שלום וברכה,
אין חזקה לסוכה שנבנית בחצר השותפים – אפילו אם מוחזק במקום שנים רבות אין לו חזקה. ולכן הדייר החדש שהגיע יכול לדרוש רוטציה עם השכנים, או שיסדרו לו מקום נוח לבנות סוכה.
בהצלחה.
מקורות:
אין חזקה על בניית סוכה
אומרת המשנה (ב"ב מב, א) ששותפים אין להם חזקה זה על זה. ולכן שותף שמשתמש שימוש קבוע ברכוש המשותף, אם השימוש הוא סביר ולא מקפידים על סוג שימוש כזה, אין למשתמש חזקה בחצר השותפים.
לכן בניית סוכה ברכוש משותף אין על זה חזקה, וגם אם החזיק לבנות שנים רבות באותו מקום יכול אחד השכנים לדרוש חלוקה הוגנת ולדרוש לבנות במקום שבנה כבר כמה שנים.
שכן שבנה פרגולה או גדר ברכוש המשותף
הרמ"א בהגהת השו"ע סו"ס קמ פסק ששותף שהשתמש בשימוש שמקפידים עליו יש עליו חזקה. וז"ל: "היה לו חלק בחצר בשותפות, אם הוא מקום שדרכן להקפיד בזה, או שעשו שאר דברים שדרך להקפיד עליו ולא הקפידו עליו, הוי חזקה למה שהחזיק". וכתב הסמ"ע (ס"ק כב) שני דינים. א. שותף שהחזיק בשימוש מסוים אינו צריך לטעון שקנה זאת משאר השותפים, אלא בעצם ששתקו לו על השתמשותו הרי זה ראיה שמחלו לו על כך וזכה בחזקה ע"י מחילה זו. ב. בחזקה זו אין צורך בהחזקת ג' שנים אלא כיון שהוא דבר שמקפידים עליו ושתקו, זכה בחזקה מיד. ודין זה הוא לכו"ע, ואפילו לדעת הפוסקים הסוברים שחזקה בחצר חברו תהיה רק אחר ג' שנים, אבל בחצר השותפים תהיה החזקה מיד.
ולפ"ז שכן שבנה גדר ברכוש המשותף, או בנה פרגולה בצורה שנהוג להקפיד, ושתקו השכנים ולא מחו, יש לאותו שכן חזקה בחצר.
צורת חלוקת הרוטציה
במקרים שאין חזקה ואחד השכנים דורש רוטציה עם השכן שבונה בחצר המשותפת, לא יכול לטעון שכיון שאתה בנית סוכה כמה שנים, הרי הזכות שלי לבנות כמה שנים כנגד השנים שאתה בנית. ולא מתחשבים בשנים שבנה האחד, אלא מכאן והילך עושים רוטציה. וכדברי הרמ"א בשו"ע סימן קעא סעיף ח: "לא חלקו, והשתמש בו אחד מן השותפין כמה שנים, לא יוכל אחר כך האחר לומר: אשתמש ג"כ זמן שנשתמשת, דכל זמן שלא חלקו כל אחד בשלו הוא משתמש"
תודה רבה.
א) כהמשך לשאלתי, אני מבקש הבהרה. על פי ציטוט הרמ"א, אם מקפידים על השימוש, ולא מיחו, הרי זו חזקה. השאלה שלי מהו גדר התשמיש לצורך סוכה. נכון השכנים הלא דתיים שהיו בעבר, לא הקפידו על הסוכה שלנו ושל אחרים. אבל עובדה שהשכן החדש כן מקפיד. לכאורה, זה אומר שההקפדה היא סובייקטיבית. יש מי שמקפיד ויש אחרים שלא מקפידים. אז על פי מי נדון את המיקרה?
ב) אני מבקש להוסיף עוד פרט בנידון. כאשר קנינו את הדירה "על הנייר", ביקשנו מן הקבלן שיוסיף לנו מרפסת לצורך סוכה. הקבלן סירב לדבר בטענה שהתוכנית כפי שהיא כבר מאושרת. אמנם במקום זאת, הוא הציע לבוא לקראתנו, שמאחורי הבניין הוא ירצף קטע של אספלט, שישמש כריצפה לסוכה. ואכן שם אנחנו בונים את סוכתנו מזה ארבעים ושבע שנים. שאלה האם הקבלן היה מוסמך בעת ההיא להקנות לנו את זכות הקמת סוכהבמקום המסויים? אחרי הכל, אין לנו שום מיסמך על העובדה הזאת, מכיון שהשכנים אכן לא הקפידו. ובינתיים כולם כבר התחלפו.
א. בניית סוכה נחשב לדבר שאין מקפידים ולכן אין על כך חזקה. רק אם סגר מקום לכל השנה נחשב לחזקה.
הקבלן לא מכר לכם את השטח, והשטח שייך לכל הדיירים, אלא הכין לכם אופציה שתוכלו בלנות סוכה ברכוש המשותף. ולכן אין לכם על זה חזקה.
במקרה שלכם ועד הבית צריך להכין לדיירים החדשים מקום טוב לבנות את הסוכה וכך כולם יבנו את הסוכה בצורה נוחה.
השאר תגובה