גג מוצמד בטאבו

שאלה:

שלום רב

הנידון : בניין מגורים עם שכנים, הגג נמכר ע"י הקבלן בתוספת משמעותית של כסף לשכנים בקומה העליונה כאופציית בניה , הגג אף נרשמה "במנהל מקרקעי ישראל" מוצמד לדירות העליונות, גם באישור זכויות הוצמד הגג עם כל זכיותיו לדירה, מדובר בגג שאין בו שימוש משותף כמו דודי שמש וכו'
שאלה : אחרי בניית הגג, הגג שנוצר מעליו האם שייכת לכל השכנים או לבעלי הגג הרשומים במנהל מקרקעי ישראל? והאם השכנים יכולים להתנגד לבנייה על הגג עקב ריבוי דיירים בפרט השכנים שגם בנו יחידות דיור בחצרות שלהם.
הערות : דגשים מהחוזה אשר נחתם מול הקבלן.
1) סעיף בחוזה : הוצאת חלק מהרכוש המשותף. בהתאם לסעיף 6 לחוק המכר (דירות), התשל"ג -1973 (להלן – חוק המכר דירות), המוכר דירה בבית משותף … או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לעניין מן העניינים האמורים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו עניין; ואלה העניינים:
הוצאת חלק מהרכוש המשותף. מוסכם בזה כי .. גגות, עליות גג, … וכן כל חלק אחר שאינו הדירה ואינו נחוץ לצורך שימוש סביר בדירה, לא יהיו חלק מהרכוש המשותף, והחברה רשאית להצמידם בצמידויות מיוחדות ליחידות השונות בבניין, או לרושמם כדירות נפרדות או ליעדם לשימושים שישרתו מקרקעין מחוץ לבניין ולפרויקט, הכל על פי שיקול דעתה הבלעדי. …
2) מוסכם ומובהר בזאת כי זכויות הבנייה אינן מהוות חלק מהרכוש המשותף, ואין לקונה כל חלק בהן אלא אם צוין הדבר מפורשות בהגדרת הדירה כבהסכם. החברה רשאית לנהוג בזכויות הבנייה מנהג בעלים על פי שיקול דעתה הבלעדי ובין היתר למכור את זכויות הבנייה או כל חלק מהן לכל מי שתמצא לנכון, להצמידן, להעבירן לכל מקום אחר שתמצא לנכון ובכלל זה מחוץ למתחם, הכל על פי שיקול דעתה הבלעדי. כן רשאים לנקוט בכל אחת מהפעולות המפורטות בסעיף זה לעיל כל אחד מבעלי זכויות הבנייה בקשר לזכויות הבנייה שבבעלותם
3) בנספח מצורף לחוזה נרשם סעיף מפורשות על הוצאת זכויות בניה מהרכוש המשותף "זכויות בניה לא יהיו חלק מהרכוש המשותף".

4) סעיף בחוזה : "ככל שדייר יממש את זכויות הבניה, גג התוספת בניה יהיה שייך אך ורק אליו ולא יחזור להיות חלק מהרכוש המשותף.

5) לפי טבלת מחירי הדירות אשר נמכרו בפרויקט זו נמצא ששולם עבור דירת גג 400.000 ₪ יותר מאותו גודל דירה בלי הגג, וזו אומדנה דמוכח על קניית הגג על כל זכויותיה, כי מחיר כזה משלמים אך ורק על בעלות מלאה עבור הגג והזכויות בניה .

אודה למעלת כבודכם על תשובה מהירה.

בברכה

תשובה:

שלום וברכה,

אם הגג נמכר לבעלי הדירות העליונות, זכותם של בעלי הדירות העליונות לבנות קומה אחת על הגג, ואחרי בנייה של קומה אחת חוזר הגג להיות רכוש משותף. בעל הגג לא זכה עד רום רקיע, אלא זכות לבנייה של קומה אחת.

אולם אם יש תנאי בחוזה שמתנה שהגג אחרי הבנייה יישאר ברשותו של בעך הגג, אזי הגג נשאר ברשותו.

מותר לבעל הגג לבנות קומה אחת ולהכניס דיירים נוספים לבניין המשותף, מאחר ואין איסור ריבוי דיורים לחדר מדרגות. אם מדובר בבניין של מספר קטן של דיירים, ותוספת דיורים יפחית את ערך הדירות יכולים הדיירים להתנגד על ריבוי דיורים.

בהצלחה.

מקורות:

בנושא של ריבוי דיורים לבית המשותף – ראה מה שכתבתי בעלון המשפט גיליון מספר 49. עמוד 6.