הרחבת דירה ע"י הריסת בניה קלה של השכן למטה

שאלה:

שלום רב!
לראובן היה מרפסת בנויה כחלק מדירתו, (כך קבלה מהקבלן), ולאחר שלוש שנים החליט לסגור אותה, הבניה היא בניה קלה וגג רעפים, עכשיו (15 שנה אח"כ), השכן שמעל שמעון רוצה לבנות ולהרחיב דירתו, (מיותר לציין שאין לו אישורים מהעירייה), ההרחבה חייבת להיעשות בסתירת הבניה הקלה, ובניית קירות בלוק ומעל זה תקרת בטון.
שמעון טוען שאם לא הייתה בניה קלה הוא היה בונה רק עמודים ולא היה צריך לבנות את כל הדירה ובכך מחייב את ראובן לשלם לו את כל הוצאות הקירוי והתקרה הפנימית.
ראובן טוען, שאין לו בעיה שיבנה רק שיחזיר לו את שימושי הדירה כיאות, שהרי לא מסיף לו כלום שיש בניה חזקה משום שאין התוספת הזו משמשת למגורים אלא רק לעבודות וחדר משחקים לילדים,אין לו צורך כלל בבניית בלוקים, ומה שטוען שאילולי הבניה היה עולה לשמעון יותר זול אינה טענה שהרי אם לא היה בנוי היה מעכב עליו משום חזקת חלון, כמבואר בשו"ע קנד, וכן מעכב עליו שהבניה נעשית בתמיכת קיר מרפסתו של ראובן, (כידוע שקנוי ללוקח כדיאתא בגמ' ב"ב), ועכשיו שבנוי אין לגרוע זכותו, אין לו עניין כלל בקיר בלוקים ואם מחייבו לשלם על זה ולו ההוצאה הקטנה ביותר טוען ראובן טול עציך ואבניך, ואין לי עניין כלל בשבח כזה, הלכך טוען ראובן כל ההוצאות על שמעון ואם יבנה יחזיר לו את כל השימושים הקודמים בדירה כולל סיוד והתקנת הנורה במקום שהיא נמצאת עכשיו.
מהי דעת כבודו בנושא, ומה מקורו?
תודה רבה.

תשובה:

שלום וברכה,

שכן בקומה ראשונה שיש לו חצר פתוחה, לא ניתן לבנות על גביו ולסגור לו את החצר הפתוחה. אולם אם סגר את החצר ומוותר על החצר הפתוחה יכולים השכנים שעל גביו לכפות עליו שיסגור את החצר בבנייה חזקה ויציבה שיוכלו לבנות על גביו. ולכן שמעון יכול לכפות על ראובן שיבנה את החדר עם יסודות ויציקת ביטון – תקרה ועמודים, כדי שיוכל לבנות על גביו.

אולם אם ראובן – בעל החצר בנה בזמן שלא היה אישורי בנייה, ולא היה מצד השכנים רצון להרחיב והשכן התחתון החזיק בבנייה הקלה ג' שנים, יש לו חזקה, וכאשר העליון מכריח אותו לסתור, יצטרך לשלם לו על הבנייה הקלה. ומאידך התחתון – ראובן יצטרך לשלם על הבנייה הקבועה מדין נהנה. ויש לבדוק האם וכמה נהנה ולפי זה לחייב.

בהצלחה.

נימוקים:

אדם שיש לו חצר פרטית, לא ניתן לכפות לבנות על גביו ולבטל לו את החצר. אבל אם בעל החצר בונה בחצר שלו הפרטית, אין החצר שייכת לו עד רום הרקיע, ובזה שבנה בחצר שלו קיבל את זכותו, ומעתה יוכלו כל השכנים לבנות על גביו, כדין חלוקת רכוש המשותף, שכל אחד יקבל את גובה הקומה שלו. ולכן יכולים לכפות עליו לבנות בצורה שיוכלו להרחיב על גביו, כדי שהם יוכלו לנצל את השטח המשותף ולבנות על גביו. וראיה לכך מהנתיבות המשפט ביאורים סימן קנז ס"ק ג:
"לא מיבעיא באין בו דין חלוקה ונתרצו בחלוקה, ודאי דיכול לומר לא נתרציתי בחלוקה רק אדעתא דמנהגא בכדי שיהיה לי כותל לסמוך קורות, ואם אתה תבנה בתוך שלך שוב א"א לעשות כותל אחר לעצמי שיתמעט בחלקי כדי רוחב כותל שלם, ואפילו ביש בו דין חלוקה אפשר לומר דלא חייבו חז"ל בחלוקה ובמחיצה רק באופן שלא יפסיד אחד את חבירו בחלוקה שביניהם. אבל אם קנו כ"א חצי חצר לעצמו ודאי דאין חבירו יכול לעכב כשמסלק ממנו היזק ראיה בכה"ג". בדברי הנתיבות מבואר שאם חולקים את החצר אינו יכול לחלוק באופן שיגיע הפסד לצד השני, ולכן אינו יכול לכנוס לתוך שלו ולבנות במחיצה שלא כמנהג, כאשר יתבטל לחברו האפשרות ליהנות מהכותל.

כמו כן בחלוקה של קומות, כאשר מסכים בעל החצר לסגור את החצר, חולק את השטח של האוויר של גובה הבניין, ולכן מוטל עליו לבנות בצורה שלא תמנע מהשכנים לחלוק וליהנות מגובה הרשות שלהם. ולכן יכולים לעכב עליו שלא יבנה בבנייה קלה, ובכך ימנע מהם בנייה כנגד הקומה שלהם.

אמנם כל זה כשבאים לבנות לכתחילה, חייב התחתון לבנות ולתת אפשרות הרחבה. אבל אם בנה בנייה קלה ולא היה אישורי בנייה לשכנים, וגם התחתון החזיק בבנייה שלו זמן רב, הרי שיש לו חזקה במבנה שלו, ואם העליון בא לבנות וסותר לו את הבנייה הקלה, חייב לבנות לו את הבנייה שהחזיק בה. אולם התחתון יהיה חייב לשלם את מה שנהנה מהבנייה שבנה לו העליון.

ונבאר במשל: אם התחתון בנה בזמן שלא היו אישורי בנייה, ולא היה מחשבה לבנות, והחזיק בבנייה הקלה שלוש שנים. מחיר של הבנייה הקלה עומד על 1,000. ועתה בא העליון להרחיב ודורש לסתור את הבנייה הקלה של התחתון ודורש ממנו לבנות בנייה קבועה, והמחיר של בנייה קבועה עומד על 5,000. העליון צריך לשלם 1,000 על מה שסותר לתחתון את הבנייה הקלה, כיון שהחזיק בכך זמן רב. אבל כאשר יבנה לו בנייה קבועה, יצטרך התחתון לשלם מדין נהנה עבור הבנייה הקבועה, כיון שביתו הושבח על ידי הבנייה הקבועה.

למותר לציין שמצוי לרוב שהתחתון יטען שאין לו שום הנאה מהבנייה הקבועה, וטול עציך ואבניך, אבל לרוב הצעקות אינם נכונות, והם רק ניסיון להיפטר מתשלום. ולכן יש לבדוק את הדברים. אם משתמש בהרחבה למחסן, אכן צודק שאינו נהנה. אבל אם משתמש לחדר, ודאי שנהנה, ואז יצטרך לשלם את ההנאה שמקבל מהבנייה הקבועה.

בהצלחה.

הדברים נכתבו בהתייעצות עם הגאון הרב אברהם דרבמדיקר שליט"א וחלק מהדברים נכתבו בספרו ועד הבית בהלכה פרק י הערה צ.

הצטרף לדיון

2 תגובות

  1. שלום הרב
    תודה רבה על התשובה המחכימה, אך איני מבין מדוע אין כאן חזקה שאף אחד לא טען במשך שלוש שנים (הרבה יותר), שיבנה בית חזק, וא"כ ישנו כאן ויתור מצד השכן וחזקת ג"ש, על ההשתמשות הזו (כפותח חלון וכדו') וא"כ יכול לומר לו לא בניתי ע"ד זה שתרצה להרוס, שהרי אין לך רשות כלל בזה..
    ומה עוד שאיני מבין את החיוב לחייב אדם לבנות חזק במקום שאין לעליון אישורי הרשויות ואין לו זכות לבנות כלל, אם כן אינו חשוב כלל כשטח ששייך לדייר העליון שהרי אינו מיועד כלל בשבילו אלא לאורה ולחזקת חלון, אך אינו מיועד לו לבנייה כלל והדייר התחתון נותן לו רשות לבנות מעליו ללא כל אישור אפי' שיכול לעכב עליו.
    ומה עוד שהעליון בונה על מרפסתו של התחתון, ויכול התחתון לומר, אני מוכר לך את הזכות לסמוך את יסודתיך על מרפסתי רק בתנאי שלא תחייבני לשלם את ההוצאות האלו שאין לי עניין בזה, שניחא לי בנטירא בר זוזא, ואף לקבוע לו המחיר שירצה שהרי שנינו שאין הונאה לקרקעות ולא דמיא לבונה בשטח משותף שהרי כאן העליון סומך על מרפסתו של התחתון, וחשוב כרכושו הפרטי גרידא, וא"כ ודאי שיכול לומר לו אני מוכר לך את זכות הסמיכה על מרפסתי בתמורה לפטור מתשלום.
    אם אתם רוצים מקורות אשמח להביא מה שידי משגת, בס"ד.
    שוב אודה מאוד לכם על התשובה הנפלאה והמהירה, שכתבתם בטוב טעם ודעת, וכולי הערכה ועל בקיאותכם הנפלאה בסוגיא סבוכה זו.

  2. ראה מה שהוספתי לתשובה, וכתבתי שיש מקרים שיש חזקה.
    חזקת חלון אין לתחתון כיון שבנה את חצרו ויתר על החצר הפתוחה. ודינו שווה לבעל חלון שסתם את החלון ופרץ את פצימיו שמבואר בסימן קנד סעיף יב שאיבד את חזקתו.

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שאלות שנצפות עכשיו:

מאמרים אחרונים

מדריכים הלכתיים

הכנו עבורכם
דבר תורה לשבת!

מחפשים כל שבוע איזה דבר תורה להגיד בשבת?

מעכשיו תקבלו כל שבוע דבר תורה ואת כל השאלות הכי מעניינות אליכם למייל