שלום, רכשתי דירה בבניין בו אושרו לפני מספר שנים זכויות בניה לתוספת של 20 מ"ר לכול דירה בבניין (תב"ע מקומית). המחיר ששילמתי היה גבוה יותר בשל תשלום היטל השבחה ע"י המוכר. כעת החלו השכנים לממש את הבניה והשכן שייזם את התב"ע מבקש השתתפות ביסודות, בעמודים, ביזמות וכו'. כיצד אם בכלל מחשבים את ההשתתפות? האם אני חייב להשתתף מאחר שרכשתי דירה עם זכויות? השכן שבונה בקרקע מחוייב לבניית היסודות והעמודים לצרכיו בכל מקרה. מה סדר ההשתתפות ולמי (מתחתי בונים 3 דיירים)? בתודה מראש על התשובה.
תשובה:
שלום רב,
אני מתנצל על האיחור במתן התשובה,
על מה שהיה בנוי לפני החתימה על החוזה וכן על הוצאות תכנון שנעשו לפני החוזה, אינך חייב לשלם. ככל שיש חוב שהמוכר לא שילם, השכנים אמורים לפנות אליו בלבד. אבל על הוצאות בנייה שלאחר החתימה על החוזה, אתה חייב להשתתף, גם אם בין כך היו זקוקים להוציא הוצאות אלו.
אם כולם מקבלים זכויות בנייה שוות וגודלי הדירות שווים, כולם משתתפים בכל ההוצאות יחד.
מקורות:
לעניין לתבוע מהקונה הוצאות שהמוכר לא שילם, עיין בתשובה כאן.
לעניין כיצד לחלק עיין בתשובה כאן.
הרב המשיב מפנה לתשובה קודמת מיום יט כסלו עד, שם כותב אותה תשובה והמראה מקום שך קטו י' ולענ"ד חלוק הנידון, ופשוט שאסור לקונה להשתמש ביסודות בלי לשלם.
א. ראובן שמכר לשמעון חפץ על דעת שישלם עליו, ובינתיים מכר שמעון ללוי, אם לבסוף לא גמר שמעון את התשלום גם לוי אינו רשאי להשתמש בחפץ ללא תשלום לראובן אם אי אפשר להוציא משמעון. כי לא נמכר אלא על דעת תשלום.
מה שאין כן ברמ"א ובש"ך, מדובר בלוקח שמשקיע בשדה שלא נסתר ממנו שהיא משועבדת לבעל חוב, כך שמראש נותן את ההשקעה לבע"ח [במקביל ללוי הנ"ל] לכן גם כאשר הבעל חוב גובה ממנו, אינו יכול לומר לו לא קנית אם הלוה לא משלם לי את ההשקעה, כי על דעת כן השקעת עבורי שהנתבע שלך יהיה רק הלוה שיודע שאינני לוקח יותר ממה שהוא חייב ובהשקעתך הוא פורע את חובי.
וכאן היסודות לא שולמו מעולם גם הלוקח ציין ששילם רק יותר במחיר על היטל השבחה ולא על ההיתר ולא על היסודות, לכן אסור לו להנות ולהשתמש בהם בלי תשלום.
לדעתי אין לדמות משביח נכסי חבירו או רכוש משותף למוכר חפץ שהקונה לא שילם ומכר את החפץ לאדם אחר. משום שמשביח נכסי חבירו או רכוש משותף אינו יכול למנוע מבעל הנכס מלהשתמש כל עוד שלא שילם, שהרי בשלו הוא משתמש.
בנוסף לכך, הבונה ברכוש משותף אינו מפסיד כלום מכך שהשכן העליון משתמש ביסודות שהוא בנה, אלא אדרבה, מרוויח מכך שהעליון משתמש שבזה יכול לגלגל עליו מחצית מההוצאות. וממילא הרי זה דומה למוכר שדהו מפני רעתה, שאינו יכול לבטל את המכירה, כאשר אינו מקבל תשלום, גם אם הוא היה 'עייל ונפיק אזוזי'. עיין שו"ע חו"מ סי' קצ סעיף יא.
השאר תגובה