שאלות שכיחות בענייני תשלומי וועד הבית
שיעור שנמסר ביום העיון בבית מדרשינו – כט תשרי תשע"ב
א) האם תשלום וועד הבית צריך להתחלק לפי שטח הדירה או מספר חדרים או מספר נפשות?
תשובה: בשכונות חילוניות או מעורבות, או אם רשום בחוזה המכר שהתקנון של הבנין יהיה התקנון המצוי, יש לחלק לפי גודל הדירה. אם הדירות הן בגודל המקורי, לפי התוכנית שהקבלן בנה, יש לחשב לפי האחוזים ברכוש המשותף הרשומים בטאבו לכל תת חלקה. אבל אם היו הרחבות דירות בבנין, יש למדוד את גודל הדירות. בנינים שנהגו לחשב לפי מספר החדרים, המנהג הגיוני ויש לחשב כן. בשכונות חרדיות נהוג לחלק לפי יחידות דיור. אבל אם יש לאחד דירה בגודל של פי שלוש מדירות אחרות, יש לחייב את בעל הדירה הגדולה לשלם יותר. כמו כן, אם יש הוצאה גדולה לצורך חיזוק הבניין ומקיימים לשם כך גביה מיוחדת, יש לחלק לפי גודל הדירה.
מקורות:
בשותפים מנהג המדינה קובע
בשותפים מנהג המדינה קובע אפילו אם הוא שונה מהדין, כמבואר במשנה בתחילת ב"ב "השותפין שרצו לעשות מחיצה בחצר… הכל כמנהג המדינה". וכן נפסק בשו"ע חו"מ סי' קעו סעיף י "המשתתף עם חבירו בסתם, לא ישנה ממנהג המדינה". הטעם לכך הוא, משום שעל דעת כן נשתתפו. ובנוסף לכך, חז"ל תקנו שכן יהיה הדין בין שותפים שלא סיכמו אחרת ((הערת המערכת: המקורות ליסוד זה, שמנהג המדינה הוא גם תקנת חז"ל, הובאו בעלון המשפט גליון 33 עמוד ד, לעניין מנהג הפועלים.)). מנהג המדינה צריך להיות מנהג רחב ומפורסם, ולא מנהג של בתים בודדים, שהרי חז"ל השתמשו בשם 'מנהג המדינה' ולא בשם 'מנהג המקום' המופיע לעניין איסור והיתר.
חז"ל קבעו שלא לחלוק לפי נוסחה מדויקת, אלא בקירוב
במקום שאין מנהג מצינו בחז"ל שקבעו דרכים כיצד לחלוק. אולם יש לדעת שבעניינים אלו אין אפשרות לקבוע נוסחה מדויקת כיצד לחלק את ההוצאות בין השותפים, אלא שחז"ל והפוסקים נקטו את הדרך הפשוטה הנראית הגיונית ביותר לפי שיקול הדעת, כיצד לחלוק. ישנן הוצאות שנחוצות להצלת נפשות שחז"ל קבעו לקבוע לפי נפשות, ומשפחה גדולה משלמת יותר ממשפחה קטנה. וישנן הוצאות הנחוצות לשמירה על הממון מגנבים שמחלקים לפי ערך המיטלטלין שיש לכל אחד, ועשיר משלם יותר מהעני, כיון שככל שיש לעשיר יותר מיטלטלין הוא זקוק יותר לשמירה מגנבים. ואם יש צורך לשמור שלא ישרפו את הבתים, יש לשלם לפי ערך הבתים. וכן קבעו חז"ל שיש לשלם הוצאות חומה ושמירה גם לפי קירוב הבית לחומה, שככל שהבית קרוב יותר לחומה הוא בסיכון יותר גדול שיפגעו בו. אבל כמובן, שלא ניתן לקבוע שיעורים אלו במדויק ויש לחלק לפי שיקול הדעת.
אדם שאינו נהנה אינו חייב להשתתף בהוצאות
הרמ"א בסי' קסג סעיף ג מביא בשם שו"ת הרשב"א ח"א סי' אלף צא שאם צריך להוציא הוצאות שוחד כדי שיוכלו לאכול לחם או בשר, יש לשלם לפי נפשות ולא לפי ממון, כיון שהעניים והעשירים זקוקים לבשר במידה שווה. ובפתחי תשובה סי' קסג סק"ו מביא בשם שו"ת כנסת יחזקאל חו"מ סי' פד שאם העני אינו זקוק לבשר, אינו חייב להשתתף בהוצאות שוחד כדי שיוכלו לשחוט ולאכול בשר. דוגמאות נוספות מצאנו שאדם שאינו זקוק להוצאה מסוימת אינו חייב להשתתף בהוצאות. בשו"ע שם סעיף ד נפסק שתלמיד חכם אינו חייב להשתתף בהוצאות שמירה, שתורתו שומרת עליו. ובסוף סעיף ו מביא הרמ"א בשם שו"ת הרא"ש כלל ו סי' ט שאם הוציאו הוצאות כדי שאנשים שהלוו לגויים בשטרות יוכלו לגבות, האנשים שאינם מתעסקים בשטרות אינם חייבים להשתתף.
לפי החוק יש לחלק לפי גודל הדירה
לפי חוק בתים משותפים ((חוק המקרקעין סעיף 58.)) יש לשלם וועד בית לפי גודל הדירה. חוק זה הוא המנהג בכל השכונות החילוניות או המעורבות. כמו כן, חוק זה מחייב גם בשכונות החרדיות שהקבלן כתב בחוזה המכר שהתקנון של הבניין יהיה התקנון המצוי, מדין תנאי שבממון. לגבי הדרך לחישוב גודל הדירה, אם הדירות הן בגודל המקורי, לפי התוכנית שהקבלן בנה, ניתן לחשב לפי האחוזים ברכוש המשותף הרשומים בטאבו לכל תת חלקה. אם היו הרחבות דירות בבנין, יש למדוד את גודל הדירות. יש בנינים שנהגו לחשב לפי מספר החדרים, מחמת הקושי לחשב את הגודל הדירה, בפרט אם היו הרחבות ללא היתר בניה שאינן מופיעות בעירייה ובחשבונות הארנונה. מנהג זה הגיוני, שהרי לא ניתן לדייק בדברים אלו על חוט השערה, ובבניינים שנהגו כן, המנהג מחייב.
ההיגיון העומד מאחורי החישוב לפי גודל הדירה הוא, כיון שבבניין המשמש למסחר, או דירות להשכרה פשוט שיש לחלק לפי גודל הדירה, שהרי ככל שהדירה יותר גדולה ההנאה מאחזקת הרכוש המשותף יותר גדולה. וכן גם בבניין מגורים, יש הוצאות הנדרשות להחזקת הבניין, כגון: חיזוק יסודות, תיקון נזקי מים העלולים להזיק למסד הבניין וכן תיקונים בצינורות ביוב הנחוצים לצורך שימוש בדירות, וכל הוצאות אלו יש לחלק לפי גודל הדירה, וממילא יש היגיון לחלק הכל לפי גודל הדירה, כדי להקל על החשבון. שהרי אם יצטרכו להוציא הוצאות לשכור מנהל חשבונות לחשב כיצד לחלק כל הוצאה במדויק יצטרכו כולם לשלם יותר.
המנהג בשכונות חרדיות לחלק לפי דירות
בשכונות החרדיות נהוג לחלק הוצאות וועד הבית לפי יחידות דיור, מקור המנהג הוא משום שבעבר היו כל הדירות בבניין בגודל כמעט אחיד. אמנם, מנהג זה הגיוני אם מדובר בבניין שיש דירות של שלושה חדרים ושל ארבעה חדרים, שאין הבדל גדול ביניהם, אבל אם יש לאחד דירה בגודל של פי שלוש מדירות אחרות, אין היגיון להתחלק בשווה, אלא יש לחייב את בעל הדירה הגדולה לשלם יותר. כמו כן, המנהג הוא רק לגבי התשלומים השוטפים, אבל אם יש הוצאה גדולה לצורך חיזוק הבניין ומקיימים לשם כך גביה מיוחדת, יש לחלק לפי גודל הדירה.
ב) צירפו שתי דירות לדירה אחת. האם יש לשלם וועד הבית כדייר אחד או כשני דיירים, והאם יש הבדל אם הקבלן צירף אותם או הדייר?
תשובה: אם מחלקים דמי וועד בית לפי שטח הדירה, אין הבדל בין שתי דירות קטנות לדירה אחת גדולה. אבל אם מחלקים לפי יחידות דיור, תלוי, אם צירף שתי דירות רגילות, כיון שיש לו דירה גדולה משמעותית, הרי הוא חייב לשלם פי שנים משאר הדיירים, שהרי החלוקה לפי יחידות היא רק כשאין הבדל גדול בין הדירות. אם היו לו שתי דירות קטנות במקצת ועשה מהן דירה אחת גדולה במקצת, כגון שרוב הדירות בבניין הן של ארבעה או חמישה חדרים, לדייר זה היו שתי דירות של שלושה וצירף אותן לדירה אחת של ששה, אם הדייר צירף בעצמו עליו לשלם פי שנים ואם הקבלן צירף, הרי הוא חייב לשלם על דירה אחת. ואם צירף שתי דירות קטנות לדירה אחת ועכשיו יש לו דירה בגודל רגיל, הרי הוא חייב לשלם על דירה אחת בלבד, שהרי הן לפי חישוב גודל הדירה והן לפי חישוב יחידות הוא שווה לשאר השכנים.
ג) דירה אחת שחולקה לשתי יחידות דיור, כמה יש לשלם עליה?
תשובה: אם היתה לו דירה גדולה ביותר וחילק אותה לשתי דירות רגילות, יש לשלם כשתיים. אם היתה לו דירה רגילה וחילק אותה לשתי קטנות בפיצול פנימי, מבלי לפתוח שתי דלתות לחדר המדרגות, כיון שיש גם קצת טענה שהוא מרבה דיורין בבניין, יש לשלם יותר מבעל דירה אחת, אבל לא כשתי דירות, אלא כדירה וחצי.
ד) מחסן או חניה שהפכו אותם לדירה. האם דירה זו חייבת בתשלום וועד הבית?
תשובה: יש לשלם לפי גודל היחסי לשאר הדירות בבניין, כיון שיש הבדל משמעותי בין גודל המחסן לגודל דירה, וגם זה רק על ההוצאות שדיירי דירות אלו נהנים מהם, ועל הזמן שהתגוררו בהם. זאת משום שאת בעלי החניות והמחסנים לא ניתן לחייב מטעם שעל דעת כן השתתפו, שהרי שטחים אלו אינם מיועדים למגורים, ולכן לא ניתן לחייב אותם אלא על השימוש בפועל בלבד.
ה) דייר שסתם את הכניסה לדירתו מחדר המדרגות ופתח לעצמו כניסה פרטית מגינתו, האם חייב בתשלום וועד בית בכל הקשור לנקיון ותחזוקת חדר המדרגות?
תשובה: באיזורים מעורבים שנוהגים לפי החוק, חייבים לשלם אף לאחר הניתוק. באיזורים חרדיים, הרי הוא יכול לנכות מה שחוסך בהוצאות בכך שאינו משתמש. ויש מקומות שנהוג שניתן להתנתק ולהיפטר לגמרי מהשתתפות בהוצאות.
מקורות:
שותפות לעולם ללא אפשרות חלוקה
בשו"ע חו"מ סי' קעו סעיף טו נפסק "השותפין שהתנו ביניהם שיעמדו בשותפות זמן קצוב, כל אחד מהם מעכב על חבירו, ואינו יכול לחלוק עד שיגיע הזמן". עוד מצינו בשו"ע או"ח סוף סי' קנד שנפסק "בני כרך שקנו ספר תורה והתנו שאם יצא אחד מהכרך שהנשארים יתנו לו חלקו, והוקרו הספרים, אם יצא אחד מהם אין נותנין לו אלא מה שנתן בלבד". ובמשנה ברורה ס"ק נז כתב בשם הט"ז "ובלא התנו אין צריך ליתן לזה שהולך כלום דהא קנו אותה אדעתא שתשאר פה".
לפי זה בבית משותף, השתתפו על דעת להיות שותפים כל עוד שהבית קיים, לכן מצד הדין לא ניתן להתנתק. אבל בבניינים רבים נהוג שניתן להתנתק, כגון שכל דייר משתתף רק בתחזוקה של צינור הביוב שהוא משתמש בו, ולכן לא ניתן לומר שהשתתפו על דעת שלא להתחלק לעולם והרי הוא יכול להתנתק. כמו כן, גם במקומות שאין מנהג כזה, הרי הוא יכול לנכות מה שהוא חוסך לדיירים מכך שאינו משתמש. באיזורים מעורבים שנוהגים לפי החוק חייבים לשלם הכל אף לאחר שמתנתקים.
ו) האם ניתן להתנתק מצנרת ביוב ישנה של הבנין, או מהסקה מרכזית?
תשובה: בצנרת ישנה נהוג שניתן להתנתק. בהסקה מרכזית יש לברר את המנהג.
ז) האם בעלי דירה שנשארה ריקה ולא הושכרה במשך חודש, חצי שנה או שנה חייבים בתשלום וועד הבית?
תשובה: בשו"ע סי' קסא סעיף ב נפסק "מי שיש לו בית בחצר ואינו דר עמהם, חייב לעשות עמהם דלת נגר ומנעול, אבל לא שאר דברים". הכלל הוא שהוא חייב להשתתף בדברים הנהוגים בכל חצר, אבל לא בדברים הקשורים לשימוש. לפי זה ניתן לחייב אותו לשלם הוצאות החזקת הבנין, כגון תיקונים, סיוד וזיפות, וכן על חלק מהוצאות הניקיון הנחוצות לשמור על מצב הבניין, אבל לא על הוצאות נקיון וחשמל הקשורים לשימוש. מקובל לחייב בשישים אחוזים מדמי וועד הבית, כיון שקשה לחשב במדויק.
כל זה אם הוא לא היה בדירה למשך חודש שלם, אבל אם הוא היה בתחילת החודש או בסופו, עליו לשלם על כל החודש.
ח) בבניין חדש שחלק מהדיירים כבר קיבלו מפתח, אבל עוד לא באו לגור, האם חייבים בועד הבית?
תשובה: אם הוא משפץ או מביא פועלים לדירתו, הרי הוא חייב לשלם תשלום מלא. אבל אם הדירה ריקה לגמרי הרי הוא חייב לשלם על הוצאות החזקת הבניין בלבד, שהרי הוא אינו שונה מדייר שכבר נכנס לדירה והשאיר את הדירה ריקה.
ט) ואם עוד לא קיבלו מפתח האם הקבלן חייב בתשלום וועד הבית?
תשובה: הדייר פטור מלשלם והקבלן חייב לשלם הוצאות החזקת הבניין בלבד.
י) על מי מוטל לשלם לוועד בית בדירה מושכרת, על השוכר או על המשכיר?
תשובה: השוכר חייב לשלם, כיון שהוא המשתמש, אבל אם השוכר לא שילם, ניתן לתבוע מהמשכיר את מלוא התשלום, כיון שהוא שותף בבניין, והוא גם נחשב כמשתמש ונהנה מהשירותים בבניין, כיון שהוא מעמיד אחרים ליהנות במקומו.
יא) לפעמים גובים גבייה חד-פעמית עבור תיקון יקר שיש לעשות בבניין, האם על השוכר להשתתף בזה או על המשכיר? ואם המשכיר חייב, כיצד ינהגו כאשר הסכום הקבוע של וועד בית כולל גם סכום כסף שיצטבר בקופת הוועד עבור החזקת הבנין?
תשובה: הוצאות של החזקת הבניין, כגון: סיוד, זיפות, החלפת צינורות מים וביוב, המשכיר חייב לשלם ולא השוכר. ואפילו אם הוא שוכר את הדירה לעשר שנים, מכל מקום כיון שהמשכיר חייב לתקן בלאי סביר בדירה, הרי הוא חייב גם לשלם הוצאות אלו ברכוש המשותף.
אם וועד הבית גובה כל חודש תוספת של עשרה שקלים או כל סכום קבוע אחר, עבור קופה להוצאות חד פעמיות, המשכיר חייב לשלם חלק זה, כיון שזה חלק מסוים וידוע. אבל אם העודף שנשאר נכנס לקופה של הוצאות חד פעמיות, ואין גביה של תוספת מיוחדת לכך, השוכר חייב לשלם.
יב) האם דיירי קומת קרקע צריכים להשתתף בחלק התשלום המיועד להוצאות המעלית?
תשובה: בשכונות חילוניות או מעורבות, או אם רשום בחוזה המכר שהתקנון של הבנין יהיה התקנון המצוי, כל הדיירים חייבים לשלם עבור המעלית, כיון שהיא לצורך רוב דיירי הבניין. המנהג בבני ברק, ולאחרונה התחיל להתפשט אף בשכונות חרדיות בירושלים, שאם הדייר בקומת כניסה אין לו שום צורך להשתמש במעלית, אלא אם הוא רוצה להגיע לאחד השכנים שלו, אין הוא חייב לשלם על המעלית. אך אם יש קומת חניה ואף הדייר בקומת כניסה יש לו אפשרות להשתמש כשהוא רוצה לעלות מקומת החניה, או דייר בקומת חניה שלעתים נכנס מקומת הכניסה, הרי הוא חייב לשלם. כל זה כלפי החלק של הפעלת המעלית, אבל על הביטוח של נזקי צד שלישי, גם דייר בקומת כניסה חייב לשלם, כיון שהחוק מטיל אחריות של נזיקין אף עליו.
מקורות:
באלו מקרים המיעוט חייב להשתתף בהוצאות שאינו זקוק להן
הרמ"א בחו"מ סי' קסג סוף סעיף ג פוסק "כל צרכי העיר, אף על פי שמקצתן אינן צריכין, כגון בית חתנות או מקוה וכדומה, אפילו הכי צריכין ליתן חלקן", המקור הוא בשו"ת מהר"י מינץ סי' ז. לעומת זאת, בסוף סעיף ו פוסק הרמ"א "יש אומרים שאם הוצרכו להוציא הוצאות שיעזור להם השר עם שטרי חובותיהן, אותם שאינם נושאין ונותנין בשטרות אין חייבין ליתן לזה", המקור הוא שו"ת הרא"ש כלל ו סי' ט. ומוסיף הרמ"א "ועיין לעיל סוף סעיף ג' סימן זה". הסמ"ע בס"ק לב עומד על הסתירה וכתב "נראה דוקא כל כהני דכל ישראל צריכין לבית חתנות או מקוה, אף אם אירע שיחיד אינו צריך לו מחמת זקנה או איזה טעם, אפילו הכי צריך ליתן, מה שאין כן כשהוציאו הוצאה שיעזור להן השר בענין שטרי חובות שאינו ענין כללי, משום הכי כתב מור"ם בסוף סימן זה והוא מתשובת הרא"ש דאין אחרים צריכין ליתן להם לסיוע". כוונת דבריו לחלק בין דברים שהם חלק מהעיר, שכל בני העיר הם שותפים בו וחייבים להשתתף, שאף אם אינו צריך פרט מסוים, מכל מקום הוא צריך את העיר בכללותו, לבין הוצאות שאינן חלק מהעיר אלא צורך של כמה אנשים, אין הרוב יכול את המיעוט להשתתף, כיון שהוצאה זו אינה קשורה לעיר. לכן אם יש כלב בחצר ורוב הדיירים מפחדים ממנו ומיעוטם אינם מפחדים, אין הרוב יכול לחייב את המיעוט לשלם עבור סילוק הכלב, כיון שאין קשר בין סילוק הכלב לשותפות בבניין.
הש"ך בסי' קסג ס"ק יד מציין שו"ת מהר"ם אלשיך סי' נב שתלמיד חכם אינו חייב לשלם עבור הוצאות החזקת רב ומו"ץ לעיר, כיון שיודע את ההלכות בעצמו ואינו נהנה ממנו, ומדמה לתשובת הרא"ש בשטרי חובות. וכתב שם שאם הרב פוסק גם בדיני ממונות, חייבים גם תלמידי חכמים לשלם עבור החזקתו, כיון שאם יהיה לאחד מהם ריב עם אדם אחר, לא יוכל לפסוק בעצמו ויצטרך לרב. לכאורה רב הוא חלק מהוצאות העיר, שאין עיר ללא רב, והיה מקום לחייב גם תלמיד חכם שאינו זקוק לו, וצריך עיון למה מהר"ם אלשיך פוטר. ועיין עוד בשאלה הראשונה שהבאנו שעני שאינו אוכל בשר אינו חייב להשתתף בהוצאות שמוציאים כדי שיוכלו לשחוט.
במעלית, אם יש לבניין שש קומות, המעלית היא חלק בלתי נפרד מהבניין והמיעוט שאינם צריכים אותו גם חייבים להשתתף, אבל בבניין של שלוש או ארבע קומות, המעלית איננה חלק מהבניין, לכן סבורים חלק מהפוסקים, שלא ניתן לחייב את אלו שאינם נהנים ממנה להשתתף בהוצאות ההחזקה, כיון שהשותפות בבניין אינה קשורה למעלית. ועל כל פנים המנהג בבני ברק שדיירי קומת כניסה שאין להם אפשרות להשתמש במעלית כלל, אינם משתתפים בהוצאות המעלית.
יג) כשחלק מהדיירים רוצים לצבוע את חדר המדרגות, האם צריך שכולם יסכימו, או הולכים אחר הרוב, או שגם אחד יכול לכוף? ומה הדין כשחלק מהדיירים רוצים לבנות מעלית?
תשובה: דברים הנחוצים לבניין ונהוגים בכל הבתים המשותפים, אחד יכול לכוף על כולם. כגון: שיהיה חשמל וניקיון בחדר המדרגות, אחד יכול לכוף. וכן לצבוע, כשחדר המדרגות נראה במצב גרוע ביותר, אחד יכול לכוף על כולם. דברים התלויים בשיקול הדעת ושאין מנהג ברור, הרוב קובע. במעלית לא ניתן לחייב את המיעוט שאינם מעוניינים להשתתף, אבל ניתן לחייב להקצות מקום.
מקורות:
מבואר במשנה פאה תחילת פרק ד "הפאה ניתנת במחובר לקרקע, בדלית ובדקל בעל הבית מוריד ומחלק לעניים, רבי שמעון אומר אף בחליקי אגוזים, אפילו תשעים ותשעה אומרים לחלק ואחד אומר לבוז לזה שומעין שאמר כהלכה. בדלית ובדקל אינו כן אפילו תשעים ותשעה אומרים לבוז ואחד אומר לחלק לזה שומעין שאמר כהלכה". ביאור המשנה הוא שמעיקר הדין אין בעל השדה מחלק פאה, אלא כל העניים בוזזים. יש מיני פירות שחז"ל תיקנו שיש לחלק כדי שלא יריבו העניים. בדבר שהדין נותן לחלק, אף היחיד יכול לדרוש שיעשו כן, וכן בדבר שהדין נותן לבזוז אף היחיד יכול לדרוש שיעשו כן.
מאידך, מצינו ברמ"א סי' קסג סעיף א שבכל צרכי ציבור הולכים אחר הרוב, כיון שאם לא כן, לעולם לא יוכלו לעשות שום דבר לצורך הרבים. לכן נראה, שדברים נחוצים הנהוגים בכל בית משותף, היחיד יכול לחייב את כולם. אבל דברים התלויים בשיקול הדעת, כגון מתי בדיוק לצבוע, או באיזה צבע, הרוב קובע.
ישנם דברים שהרוב אינו יכול לחייב את המיעוט להשתתף בהוצאות, אבל יכול לחייב אותם שלא לעכב עליהם לעשות על חשבונם. כגון להתקין מעלית בבניין של ארבע קומות, הרוב אינו יכול לחייב את אלו שאינם מעוניינים להשתתף, אבל המיעוט שאינו מוכן להשתתף בהוצאות אינו יכול לעכב על הרוב להתקין מעלית, על אף שהיא 'גוזלת' משטח הרכוש המשותף.
יד) נודע לנציג וועד הבית האחראי על הניהול שאין תשתית הארקה לבניין, האם זכותו של הנציג לבצע את התיקון בכסף של קופת הוועד, מבלי להודיע לשכנים. והאם שכן אחד יכול לכוף לעשות זאת?
תשובה: דבר שיש בו משום סכנה, היחיד יכול לכוף את כולם. הנציג יכול להתקין הארקה על חשבון הקופה, מבלי לשאול לשכנים, כיון שהוא שליח של הדיירים לנהל את הבנין כפי המקובל. כמו כן, גם דייר אחר יכול להתקין הארקה ולדרוש את ההוצאות מוועד הבית, כדין שותף שרשאי להוציא הוצאות לטובת השותפים (עיין שו"ע סי' קעח סעיף ג), אלא שדייר שאינו נציג הוועד שישכור את שירותיו של חשמלאי יקר, יכולים שאר השכנים לטעון שאין לו סמכות לכך והפרש המחיר שבין חשמלאי זול לבין החשמלאי שהוא שכר ייפול עליו. אבל אם נציג וועד הבית ישכור חשמלאי יקר, אם שיקול דעתו היתה סבירה, קופת וועד הבית תספוג את ההפסד.
טו) מה הדין כשחלק מהדיירים סובלים מלכלוך של יונים במרפסות, ורוצים להתקין מתקן קוצים על הגג, כדי שהיונים לא יוכלו לעמוד על הגג, ושאר הדיירים אינם מעוניינים בזה, האם חייבים כולם להשתתף בהוצאות?
תשובה: אם מקובל בכל הבניינים באיזור להתקין מתקן על הגג נגד קוצים, הרי זה חלק מהבניין וניתן לדרוש שכולם ישתתפו בהוצאות. אבל אם לא נהוג בכל בית, גם אם רוב הדיירים סובלים מהלכלוך, הוצאה זו אינה קשורה לשותפות בבניין ולא ניתן לחייב שכנים שאינם סובלים מהלכלוך להשתתף בהוצאות, כמו שכתבנו בשאלה יב לעניין הוצאות לסלק כלב מהחצר.
לגבי אם בנין אחד תובע בנין אחר להתקין מתקן כזה, אם הסבל מהיונים הוא גדול וכל הבניינים באיזור מתקינים מתקן זה ורק בנין אחד הוא מוזנח ולא מתקינים, נראה שתלוי במחלוקת הרמ"ה והבית יוסף שמביא הרמ"א בסוף סי' קנה, אם ניתן לדרוש ממי שמשאיר את ביתו פתוח לגנבים שיגדור כדי שגנבים לא יוכלו להיכנס מביתו לבתים אחרים. אבל אם לא כל הבניינים מתקינים מתקן כזה לא ניתן לדרוש לעשות כן, שלא מצינו שניתן לדרוש מבעל חצר אחרת לסלק עורבים כשיש סבל מהם לשכנים, אלא אם הוא מתעסק בדם, שהוא עושה פעולה מיוחדת שמביאה את העורבים, כמבואר בשו"ע סי' קנה סעיף לט, אבל לא כשעורבים באים מהגג שלו.
טז) כיצד יש לנהוג בהשתתפות בזיפות או תיקון צנרת, האם כל עמודה תתקן בחלק שלה בנפרד, או כל הבניין יחד, אף שעמודה אחת אינה סובלת כעת, ומה הדין כשיש כמה כניסות? ומה הדין בתקלה בצינור ביוב בקומה ג', האם גם הדייר בקומה ד' והדייר בקומה ב' חייבים לשלם?
תשובה: המנהג הוא שכל הדיירים, אף דיירי הקומות התחתונות, משתתפים בזיפות הגג. טעם המנהג אינו משום שהנזק יכול להגיע גם לקומות התחתונות, אלא משום שהגג הוא משותף ובעלי הגג חייבים למנוע שלא יגיע נזק לאחת מהדירות. [מאותו טעם, גם אם הגג מוצמד לאחת מהדירות, או בעל מרפסת, חייבים הבעלים לזפת בעצמם, כדי שלא יגיע נזק מרכושם לדירה אחרת.] לכן חייבים כל בעלי הרכוש המשותף לשלם הוצאות הזיפות. שכן אינו יכול להפקיר את חלקו בגג כדי להיפטר מהתשלום, כיון שהוא משתמש בגג.
לגבי צנרת ביוב המשמשת רק חלק מהדיירים, מצד הדין לא ניתן לחייב את אלו שאינם משתמשים להשתתף, וכמו שכתבנו בשאלה יב לעניין מעלית. אבל לפי החוק, וכך המנהג בהרבה בתים וכן ראוי להנהיג, כל הדיירים משתתפים יחד.
אבל, גם בבניינים שנהוג שכל עמודה מתקנת את הצנרת שלה, כל דיירי העמודה המחוברים לצינור חייבים להשתתף. גם דיירי הקומות התחתונות חייבים להשתתף מצד הדין, כיון שצינור ביוב חייב להיות פתוח מ
למעלה לאויר, כדי שיהיה תקין. והדין הוא שכל הוצאה שיש בה צורך להרבה אנשים, כולם חייבים להשתתף יחד, כמובואר בנתיבות סי' קעח סק"ג. ואף שדייר אחד סובל יותר מהסתימה משאר הדיירים, והתיקון יותר נחוץ בשבילו, אין זה פוטר את שאר הדיירים הזקוקים לתיקון להשתתף. ואם הסתימה היא בין הקומה העליונה לקומה שמתחתיה, כך שידוע בוודאות שהנזק מגיע מהדייר בקומה העליונה, ניתן לדרוש שבעל הקומה העליונה ישלם בעצמו. אבל אם יש לו ילדים, לא ניתן להוכיח שהנזק הגיע מגדול שחייב על נזקים.
אם יש כמה כניסות בבניין, אם מדובר בבניין אחד עם גג אחד, הרי זה כמו שתי עמודות וכולם צריכים להשתתף ביחד, כל עוד שלא הוחלט על חלוקה. אבל יש בניינים נפרדים שנבנו על מגרש אחד ורשומים בטאבו כחלקה אחת, ואם שכן אחד רוצה לבנות במגרש הוא חייב לקבל את רשות כל הדיירים, מכל מקום בכל הקשור לבניינים מבפנים וכן זיפות הגגות, מקובל להתנתק ושכל בניין מטפל בחלק שלו בנפרד.
יז) תיקוני נזילת מים, כאשר הנזילה היא לאחר הפיצול מהצינור המרכזי ולפני השעון הפרטי של הדייר, שאז כל הדיירים משלמים על המים ההולכים לאיבוד, אבל הנזק הוא ברכושו הפרטי של הדייר, מי חייב לתקן?
תשובה: הדייר בעל הצינור חייב לתקן, ואם לא תיקן, הרי הוא חייב לשלם לשכנים את הצריכה המשותפת שהם חויבו מדינא דגרמי, וכדין מחיצת הכרם שנפרצה ועל ידי כך ייאסר שדה התבואה הסמוכה באיסור כלאי הכרם, שאומרים לבעל הכרם לגדור, ואם לא גדר הרי הוא חייב לשלם את הנזק, כמבואר בב"ק דף ק ע"א.
יח) מה הדין אם דייר אינו זוכר אם פרע את חובו והנציג האחראי על הקופה זוכר או אינו זוכר? או להפך שהאחראי אינו זוכר והדייר טוען ששילם בוודאות?
תשובה: הדין הוא ככל טוען ונטען המבואר בשו"ע סי' עה, שאם טוען איני יודע אם פרעתי והתובע טוען ברי שלא פרע, הרי הוא חייב, אם שניהם טוענים שמא יש מחלוקת אם חייב לצאת ידי שמים, ואם הדייר טוען שפרע הרי הוא פטור. כדי שלא יהיו ספיקות, מן הראוי להנהיג שדייר לא יהיה נאמן לטעון שפרע אלא אם כן יש לו קבלה.
יט) האם יש לשוכר זכות בחירה באסיפת דיירים, ובאילו נושאים?
תשובה: המשכיר הוא השותף בבניין והוא זכאי להחליט איזה מנקה להעסיק וכדומה, אבל השוכר אינו שותף ואין לו זכות הצבעה. בדרך כלל, המשכיר מוכן שהשוכר ייצג אותו, כיון שהשוכר הוא המשלם בסופו של דבר, אבל אם יש ויכוח בין המשכיר לשוכר, דעתו של המשכיר קובעת.
כ) אם יש לאדם אחד בבניין כמה דירות, האם יש לו זכות של קול אחד בהצבעה באסיפה, או כמספר הדירות שיש לו? ומה הדין כשרוב הדירות שייכות לאדם אחד?
תשובה: בנושאים הגוררים חיוב כספי, אדם שיש לו כמה דירות יש לו זכות הצבעה נגד כל דירה, ואם יש לו רוב דירות הוא המחליט הבלעדי, כיון שכל החלטה מחייבת אותו יותר מכולם. וכן כתב בשו"ת צמח צדק סי' א שאלו המשלמים יותר, דעתם קובעת יותר.
כא) דייר בבניין החנה את רכבו כמה שנים במקום מסוים שאינו מיועד לחניה, האם יש לו חזקה במקום זה, ואם כן לאחר כמה זמן?
תשובה: אם החנה את רכבו מבלי להעמיד מחיצות, אין לו חזקה. כיון שאין חזקה אלא במקום שהבעלים היו אמורים למחות, ואם שותף חונה במקום שאינו מפריע לשאר השכנים, אין השכנים אמורים למחות בו ואין לו חזקה. ולכן אם לאחר כמה שנים קנה שכן נוסף רכב, וגם הוא רוצה לחנות במקום זה, עליהם להגיע להסדר של חלוקה ביניהם.
אם הוא בנה קירות סביב החניה, השותפים אמורים למחות בו, ואם לא מחו יש לו חזקה, אלא שיש מחלוקת ראשונים, אם צריך שיחזיק שלוש שנים וגם תהיה טענה שהוא קנה את המקום מכל השכנים, או שדי בחזקה בזמן מועט וללא טענה שקנה, אלא שאומר ששתיקת השותפים היא ראיה שמחלו לו. כל דינים אלו מבוארים בשו"ע סוף סי' קמ.
אם החניה צמודה לדירה מסוימת, אין חזקה לאחרים על חניה זו, כיון שהיא רשומה על שמו, ואם דייר אחר קנה אותה, הרי היה נדרש להעביר אותה בטאבו.
כב) דייר הבניין נהג כמה שנים להניח את הדפנות הסוכה במקום מסוים שאינו מפריע לשכנים, ועתה בא שכן אחר ורוצה לקחת את המקום, האם שייך בזה טענת חזקה?
תשובה: כאמור בשאלה הקודמת, אם לא בנה קירות מסביב, אין לו טענת חזקה ויש להגיע להסדר כיצד להתחלק.
כג) עשו הרחבה בבנין, למי שייך הגג שמעל להרחבה?
תשובה: כיון שמקובל שכל אחד יכול לבנות במפלס שלו, הבעלים על המפלס של גג ההרחבה, הם הבעלים על הגג של ההרחבה. ואם הגג של ההרחבה מגיע עד המפלס של הגג המשותף, הגג של ההרחבה הוא גם משותף. אלא שנדרש מבעל מפלס זה להשתתף בהוצאות היציקה ואם אינו משלם אינו יכול לזכות בגג.
