האם יש דין חזקת ג' שנים בזמננו, שרישום המקרקעין נעשה בטאבו

שאלה

אso פנה לחברה לאיתור נכסים, וביקש לבדוק האם לאביו שמת בפתאומיות היה נכס שאין ידוע לו. לשמחתו נמצא נכס באשקלון הרשום בטאבו על שם אביו. הוא פנה למוחזק בנכס, והציג בפניו את רישום המקרקעין בטאבו על שם אביו, וצו ירושה על נכסי אביו ותעודת זהות, ותבע ממנו לפנות את הנכס שהיה של אביו וירשה ממנו. המחזיק טען שקנאה מאביו, אלא שלא העביר את הרישום בטאבו. והיות ודר בה כבר יותר משלוש שנים, לא חשש לשמור את החוזה. האם צודק המחזיק בטענתו.

תשובה

המחזיק אינו צודק בטענתו, ובן המת מוציא את המוחזק בה בדין. שאם באמת קנאה מאביו, היה רושם אותה על שמו בטאבו, ומדלא רשם בודאי לא קנאה, ואין דין חזקת ג' שנים בקרקע הרשומה בטאבו על שם אחר.

מקורות:

דין חזקת ג' שנים ע"פ הש"ס

בריש פרק חזקת הבתים (כח, א), תנן, חזקת הבתים שלוש שנים. דהיינו אם דר בבית שלוש שנים וטוען שקנאה מהמוכר או שאביו מכרה לו (שם, מא, א), ואבד לו השטר, נאמן המוחזק שהבית שלו. וכן פסק המחבר (חו"מ סימן קמ"א, א). והטעם מבואר בגמ' (כט, א) שעד שלוש שנים אדם שומר על שטרו, אבל לאחר שלוש שנים אינו שומר על שטרו, לפיכך נאמן לטעון שקנאה, כיון שמחזיק בה, ומה שאין לו שטר אין בזה רעותא, כיון שלאחר שלוש שנים אדם אינו נזהר בשטרו. אבל צריך המחזיק לטעון שקנאה מבעליה, שללא טענה אינה חזקה, כיון שאם אינו טוען שקנאה, מודה שאינו מחזיק בה בדין, כי אין החזקה קנין על השדה, אלא ראיה שקנאה או קבלה או ירשה. ובנידון דידן שטוען המחזיק שקנאה מאביו, הרי בא בחזקה שיש עמה טענה, כדתנן (בבא בתרא מא, א) "אביך מכרה לי, אביך נתנה לי במתנה הרי זו חזקה" ע"כ. ולפי זה לכאורה פשוט שאין המערער יכול להוציאו מהדירה, שהרי מוחזק ג' שנים בטענה. ולא עוד אלא שחייב לכאורה הבן לחתום עבורו את העברת הדירה על שמו בטאבו כדי שלא לגוזלו.

צדדי הספק בזמנינו

והנה כבר מאות שנים שבעלות על קרקע נכתב בספרי רישום המקרקעין החוקי במדינה, ונקרא טאבו. לאור זה יש להסתפק האם יכול המחזיק לטעון שקנאה, כיון שיש רעותא גדולה מאוד לטענתו, שאם קנאה, היה לו לרשום את הקרקע בטאבו על שמו כיון שעל פי חוקי המדינה רק מי ששמו כתוב בטאבו בעלים על הקרקע, וכיון שלא רשם את הדירה בטאבו על שמו אנן סהדי שלא קנאה, והוי כעדות נגד החזקה.

מכל מקום יש לומר, שכיון שחז"ל אמרו שלאחר ג' שני חזקה אין כח לערער על בעלות המקרקעין, ועד היום לא בא אף אחד לערער עליו, זה מוכיח כמאה עדים שהדירה שלו. שאם לא – מדוע אביו לא ערער עליו, ואף על פי שלא רשם את הדירה בטאבו, יש לומר שחס על הוצאות רישום הנכס בטאבו, ולא הבין עד כמה יש צורך לרשום את הנכס בטאבו, לפיכך יש לנו לברר האם יש טענה למערער נגד המוחזק.

ראיה מהרמב"ן שאינה חזקה

ובשאלות ותשובות תשורת ש"י (מהגאון רבי שלמה יהודה טאבאק מסיגט, ח"ב סימן א) מביא בשם שואל אחד, ראיה מהרמב"ן שמאז רישום הקרקעות בטאבו אין חזקת ג' שנים חזקה. דהנה מבואר בחושן משפט (סימן ס"ט סעיף א) בשיטת המחבר, שכשם שנאמן אדם לטעון על מלוה בעדים פרעתי, כי המלוה בעדים אין צריך לפרעו בעדים, כמו כן אפילו אם יש למלוה כתב יד שהלוהו, יכול הלוה לטעון פרעתי, ואינו יכול לטעון שטרך בידי מה בעי, דדוקא בשטר בעדים שיש לו קול מקפידים שלא להניחו ביד המלוה, אבל בכתב יד אין אדם מקפיד להניחו ביד המלוה, לכן נאמן לטעון פרעתי [אלא אם כן מפורש בשטר שלא יהיה נאמן לטעון פרעתי. וראוי להזהר במלוה שנוטל כתב יד של הלוה על ההלואה, שיכתוב בכתב שלא יהיה נאמן לטעון פרעתי. ובאמת למעשה הרמ"א שם מביא שיטה שאינו נאמן לטעון פרעתי, ופסק שהכל כפי ראות עיני הדיין, ואין כאן המקום להאריך בזה]

והנה כתב הרשב"א (במיוחסות להרמב"ן סימן כב), שאם יש דינא דמלכותא שלא יהיה נאמן לטעון פרעתי בכתב יד, אין נאמן גם בדנינו לטעון פרעתי, שכיון שבערכאות יהיה נאמן לתבוע את הלוה, אנן סהדי שלא היה מניח את השטר ביד המלוה, כיון שיהיה יכול לתובעו בערכאות, ואם הניח בידו, היא ראיה שבאמת לא פרע, ואף בדיננו אינו נאמן לטעון פרעתי.

ולפי זה מוכיח השואל, שגם בדין חזקת ג' שנים בזמנינו, כיון שבערכאות יהיה נאמן לטעון שהדירה שלו, שבערכאות הכל הולך אחר הרישום בטאבו, אם המחזיק באמת קנה את הדירה, בודאי היה כותב בטאבו את שמו על המקרקעין, וכיון שלא רשם את הדירה בבעלותו וידע שיכול המוכר להוציאו בערכאות, אנן סהדי שלא קנה שאם קנאה בודאי היה רושם בטאבו, וכשיטת הרמב"ן בטענת פרעתי.

שיטת התשורת ש"י

אבל התשורת ש"י חולק על דבריו, וטוען שאינו דומה כלל שיטת הרמב"ן בטענת פרעתי, לדין חזקת ג' שנים. דהנה יש לדקדק מדוע אמרו חכמים שבחזקת ג' שנים יהיה נקנה הבית למחזיק בה, והרי המוציא מחברו עליו הראיה, וכיון שיש עדים שהקרקע היתה שייכת למערער וקרקע בחזקת בעליה עומדת, איך מוציא המחוזק קרקע זו מיד בעליה ללא ראיה, וזה שמחזיק בה אינה ראיה ממש, רק רגלים לדבר שקנאה. והיא קושיא ידועה שהקשה בקצות החושן (סימן ק"מ ס"ק ב). ומבאר בקצות החושן על פי הנימוקי יוסף (ריש חזקת הבתים) שהיא תקנת חכמים [והקצות מוכיח שהיא השיטה המחוורת], כיון שדרך הבריות לאחר ג' שנים אינם נזהרים בשטר, כי רואים שהמוכר אינו מערער, ומצוי מאוד ששטרותיהם נאבדים, לכן תיקנו חכמים משום הפסד לקוחות שלא יהיה נאמן להוציא, ואם באמת לא מכרה היה לבעליה למחות, ואם לא מחה איהו אפסיד אנפשיה, אבל בתוך ג' שנים יש רעותא למה לא שמר על שטרו.

ועל פי זה כתב התשורת ש"י, שגם בזמנינו יש תקנה זו, והטעם שלא רשם בטאבו כיון שחושש להוצאות, או שחושש שמלוה שלו יתבע את הקרקע, או שחושש שיודע שהוא בעל נכסים, לכן אינו כותב את הקרקע על שמו. ואינו חושש מהמוכר כי כבר עבר ג' שנים ולא ערער. מה שאין כן בכתב יד, כיון שיכול לתבוע בערכאות אין לו על מה לסמוך שלא יתבענו שוב, ואינו דומה לחזקה שרואה שהמוכר אינו מערער, לפיכך אינו חושש שיתבענו בערכאות, מה שאין כן בכתב ידו היה לו לחשוש שיתבע ממנו שוב בערכאות. ולפיכך פסק שאף בזמן הזה שקרקע נרשמת בטאבו אם החזיק ג' שנים זכה בקרקע כדין תקנת חכמים. ולפי דבריו, בנידון דידן נמי אין הבן יכול להוציא את המוחזק מהדירה.

תמיהות – א. הרישום הוי מאחאה. ב. אינו צריך למחות. ג. בזמנינו צריך לשמור על השטר בטאבו.

אבל באמת יש לתמוה על שיטת התשורת ש"י. דהנה בטעם חזקה דמהני מבואר בקצות החושן (סימן קמ) וז"ל "ולענ"ד עיקר חזקה דשלש שנים אינו אלא תקנת חכמים משום תיקון העולם דלא רגילי להזהר בשטר טפי משלש, דסובר המחזיק כיון דיושב בתוכו משך שלש שנים ואין עורר עירעור, שוב לא יתעורר עוד עירעור ולא מזדהר טפי, וימשך מזה פסידא דלקוחות, לכן ראו חכמים לתקן שיהיה נאמן בחזקת שלש שנים, והמערער שהאמת אתו יעשה מחאה תוך שלש ואחר המחאה גם המחזיק יזדהר בשטרו, ואם אינו מוחה תוך שלש יפסיד המערער" עכ"ל, והנה לפי טעם זה בזמנינו יש הרבה רעותות:

 א. כיון שהמוכר מניח את שמו רשום על המקרקעין ולא העביר את השם על הקונה, אין לך מחאה גדולה מזו שלא מכר לקונה, וממילא היה לקונה להזהר בשטר המכירה כדין מחאה שצריך לשמור על השטר לעולם. והרי אפילו במחאה, אם מחה כדין ולא נודע המחאה למחזיק הוי מחאה, כמבואר בחושן משפט (קמו, ג) "אפילו אם יאמרו העדים שמיחה בפניהם: לא הגדנו לשום אדם, אפילו הכי הוי מחאה לבטל החזקה, כיון שהוא מיחה כראוי וסמך עליהם שיאמרו אותו לאחרים ואחרים יאמרו לו", אם כן בזמנינו עיקר המחאה היא הרישום בטאבו.

ב. כיון שעל פי חוק המדינה יכול מי שהקרקע הרשומה על שמו להוציאה מהמוחזק, אם כן באמת אינו צריך למחות, כיון שיש לו דרך להוציאה, ואין לטעון עליו איהו אפסיד אנפשיה, כי אינו מפסיד כלל מדלא מוחה, שהרי יכול להוציאה ממנו בערכאות, אם כן בזמנינו אין חובת מחאה, וכיון שאין חובת מחאה חייב הלוקח לשמור שטרו, כי לא תיקנו חז"ל להוציא קרקע מיד בעליה בחזקת ג' שנים, רק באופן שיש ביד בעליה חיוב מחאה.

ג. מבואר שדרך העולם לאבד השטר במשך הזמן, ולכן תקנו שלאחר ג' שנים יהיה חזקה, ובזמנינו שכל אחד כותב ברישום המקרקעין את שמו, אין צריך להזהר לשמור השטר, כי כתוב בפקנס המקרקעין, אם כך אין שייך תקנה זו, שהרי פשיטא שהיה לו לעשות כמנהג כל האנשים לכתוב בטאבו שיהיה נשמר לעולם.

ד. קרקע ללא טאבו אינו עוברת לזרעו אחריו

ועוד טעם שהרי כל המתבונן יראה שאין כל הגיון וטעם לומר שאדם יניח קרקעו ללא רישום בטאבו מהרבה טעמים שאפילו אם המערער לא יוציאו מהקרקע ונותן אימון במערער, הרי לא תוכל הקרקע לעבור בנחלה לשום יורש, כי לא תתכן העברת ירושה ללא שינוי בטאבו, והקונה נכס רוצה שתעבור למי שמצוה להיות אחריו, וכשיבואו יורשיו לרשום הנכס בטאבו לא יכלו לרשום מפני יורשי המוכר לאחר שנים, נמצא שמי שקונה קרקע או דירה ואינו רושם בטאבו, מניח כספו על קרני הצבי ואין לו בה אלא שימוש זמני כל זמן שהמוכר חי ושהוא חי, אבל אין לקרקע שום קיום תמידי לזרעו אחריו, וזו ראיה גדולה מאוד שלא קנה את הקרקע מעולם.

ה. קרקע שאינה על שמו – תאבד

ועוד טעם גדול לרשום מיד הקרקע על שמו, כיון שכשהקרקע רשומה על שם המוכר, אם יהיה המוכר בעל חוב, יעקלו הבנק את הקרקע שעל שמו, ונמצא הקונה מפסיד את קרקעו.

ועוד, שעל פי חוקי המדינה, הקונה קרקע הרשומה על שם המוכר בתום לב, ולא ידע הקונה שהמוכר עשה חוזה מכירה עם אחר, ורושם הקונה השני את הקרקע על שמו, עוברת הקרקע לבעלות הקונה השני, ויכול על פי חוק המדינה לסלק את הקונה הראשון, אפילו אם יש חוזה חתום של מכירה בין הקונה הראשון למוכר, אם כן נפל בבירא כל טענת התשורת ש"י שאינו חושש לרשום הקרקע כיון שאין המוכר מערער עליו, אבל יכול המוכר למוכרה לאחר. זאת ועוד, אם ימות המוכר יעבירו בניו את הנכס על שמם, והם יסלקוהו, או ימכרוהו לאחר, כי ברישום המקרקעין בטאבו אין צריך להוכיח שאתה מוחזק בקרקע, אלא להוכיח שקנית את הקרקע ממי שהקרקע רשומה על שמו, ושהמוכר חתם לך שמסכים להעבירה לך בטאבו.

ו. בעיות רישום לאחר זמן

ועוד טעם גדול יש לרשום בטאבו, שעל על פי חוק המדינה חייב הקונה לרשום הקרקע על שמו מיד, ואם אינו רושם צפוי לקנס, ואם יאמר שקנאה עכשיו יתכנו הרבה בעיות חוקיות ברישום הנכס לגבי מס שבח – אם יש שינוי במחיר הקרקע – ואין כאן המקום להאריך בזה. סוף דבר, הקונה קרקע ואינו רוצה להפסיד את כספו, צריך לרשום את הקרקע על שמו מיידית, ולא זו בלבד, אלא ראוי שלא לשלם למוכר את מלא התשלום עד שתעבור הקרקע ברישום המקרקעין על שם הקונה, ומי שאינו עושה כן הניח מעותיו על קרן הצבי, ואין לך ראיה גדולה מזו שלא קנה הקרקע, לפיכך פשוט שבזמנינו קרקע שאינה רשומה בטאבו אין בה דין חזקת ג' שנים.

ז. ראיה משיטת הרמב"ן

ויש להוכיח זאת גם משיטת הרמב"ן, דבביאור הטעם שחזקת ג' שנים מהני, מבואר בקצות החושן (שם) בשם הרמב"ן, וז"ל "דעיקר טעמא דחזקה משום דשתק רגלים לדבר דמסתמא מכרו לו, אלא דתוך שלש איתרע, משום דאמרינן ליה אחוי שטרך, ולבתר שלש דלאו ריעותא הוא, משום דטפי לא מזדהר, אמרינן חזקה מדשתק ודאי מכרו לו, וכ"כ בספר תורת חיים ר"פ חזקת (כט, א ד"ה תרתי) ע"ש" עכ"ל.

הנה מבואר שאפילו שיש רגלים לדבר שלא מחה, מכל מקום בתוך שלוש שנים לא הוי חזקה כיון שיש רעותא שלא שמר על שטר המכירה בתוך שלוש שנים, אם כן בזמנינו שנתבאר גודל החשיבות לרשום הקרקע על שמו, אין לך רעותא גדולה מזו אם כן גם לאחר ג' שנים יש רעותא זו ומבואר ברמב"ן שכשיש רעותא אין חזקה.

שיטת האמרי יושר כשיטת התשורת ש"י

והנה גם הגאון הגדול רבי מאיר אריק (בשו"ת אמרי יושר חו"מ סימן יג) דן בדין שותפים בבית, ולכל אחד חדר בבית ורשום בטאבו כל חדר על שם האחר, ואחד מהם היה אופה, והתנור עמד בחדר שותפו. לימים מת השותף האחר, וטען האופה לבן המת שקנה מאביו כדין את החדר, ונאבד ממנו השטר, וכבר החזיק ג' שנים בחדר על ידי התנור, ותובע כי ירשום בטאבו החדר השני גם על שמו, כי כך התחייב לו אביו, ופסק רבי מאיר אריק שנאמן הקונה מחמת דין חזקת ג' שנים, ולאור המבואר צריך עיון בדבריהם.

ביאור שינוי הזמנים

וכדי שלא נשוה טועה חלילה לגדולי הדור, יש לומר בפשטות, שהדבר תלוי מאוד בשינוי הזמנים, כי היות ובעבר לא היה רישום מקרקעין בטאבו, וגם לא היה מערכת שיעבוד של בנק כהיום שהכל כתוב ורשום, ועוד לא התרגלו האנשים לדקדק בדבר, לפיכך לא היה רישום בטאבו מערער החזקה, אבל בזמנינו השתנו העיתים לגמרי. ושמחתי מאוד שמצאתי כתב כדברינו הגאון רבי יצחק זילברשטיין שליט"א בספרו חשוקי חמד על בבא בתרא.

האופנים שיש חזקת ג' שנים בזמנינו

אבל יש לדון באופן שאין אפשרות לרשום הנכס על שם הקונה בטאבו, וכל קנינו הוא אך ורק בשטר המכירה, האם הדרינן לדינא דגמרא שחזקת ג' שנים הוי חזקה, ואם נאבד שטרו יכול על פי תורה לטעון חזקת ג' שנים ויצא זכאי בדין. כגון שקנה גג או מחסן מהשכנים שאינו על פי חוק [כידוע כל בנין יש לו חלוקה על פי החוק, ענין זה ארוך מאוד ואין כאן המקום להאריך] ואם קונה מהשכנים בעלות על הגג או על המחסן שאינה על פי חוק, אינו יכול לרשום המכירה בטאבו, וכל תוקף בעלותו רק בשטר המכירה, אם כן בזה יש לומר שחזקת ג' שנים מהני. או כגון שקונה דירה ממוכר שאסור למוכרה לאחר על פי חוק, כגון מי שקיבל מענקים מהממשלה על תנאי שלא ימכור את דירתו עשר שנים.

אבל גם בזה יש מאוד להסתפק, שכיון שנתבאר שרישום הטאבו הוי כמחאה, הרי לעולם יצטרך לשמור את שטר המכירה, שכיון שהקרקע רשומה בבעלות אחרת, אם באמת לא מכרה לו אין "המוכר" חושש להוציאו, כי יודע האמת ויוציאו בדיני ערכאות, כי על פי דיניהם דנין רק על פי הטאבו, וכשם שמותר להוציא גזלן על ידי משטרה, מותר להוציא גזלן שירד לנכסיו שלא כדין על ידי ערכאות, לפיכך חובה על הקונה לשמור שטר המכירה לעולם, או לרשום איזה הערת הזהרה בטאבו על הנכס או חלק מהנכס שקנה, ואם לא עשה כן איהו אפסיד אנפשיה.

ולא נשאר למעשה דין חזקת ג' שנים, אלא בקרקע שאינה רשומה על שם המוכר כלל, ואי אפשר לרשום אותה בטאבו כלל, רק באופן הזה יש דין חזקת ג' שנים, כי היה למוכר למחות ומדלא מחה איהו אפסיד אנפשיה.

נכתב ע"י הרב יצחק בירך דסקל שליט"א

חבר בד"ץ קהילות יעקב – בני ברק

בראשות הגאון רבי יעקב מאיר שטרן שליט"א

טלפון להזמנת תור לדיונים בבית הדין: 0504109303