א) האם תשלום ועד הבית צריך להתחלק לפי שטח הדירה או מס' חדרים או מס' נפשות?
תשובה: אם יש מנהג, המנהג קובע. מעיקר הדין, במקום שאין מנהג, יש לחלק הוצאות ניקיון וחשמל לפי מספר נפשות והוצאות החזקת הרכוש המשותף שווה בשווה בין כולם.
ב) כשחלק מהדיירים רוצים לצבוע את הבניין האם צריך שכולם יסכימו, או הולכים אחר הרוב, או שגם אחד יכול לכוף?
תשובה: כיון שנהוג לצבוע את הבניין, אף היחיד יכול לחייב את כולם לצבוע כפי המנהג.
ג) האם בעל דירה שנשארה ריקה זמן רב חייב בתשלום ועד הבית?
תשובה: החלק של ביטוח המעלית, החזקת הבנין, כגון זיפות וסיוד הוא חייב לשלם, שהרי הוא שותף והשותפים חייבים להשתתף בהחזקת הרכוש המשותף. אבל על החלק הקשור לשימוש, כגון ניקיון וחשמל פטור.
ד) על מי מוטל לשלם לוועד בית בדירה מושכרת, על השוכר או על המשכיר?
תשובה: החלק של ביטוח המעלית, החזקת הבנין, כגון זיפות וסיוד המשכיר חייב לשלם, אם השוכר לא שילם, כיון שהוצאות אלו הוא חייב אפילו אם לא גרים בדירה כלל. אבל על החלק הקשור לשימוש, כגון ניקיון וחשמל, אם השוכר לא שילם, אין המשכיר חייב לשלם, כיון שהוא לא נהנה. כל זה מצד הדין, אם אין מנהג, אבל אם נהוג שהמשכיר אחראי על כל התשלום, אם השוכר לא שילם, הרי הוא חייב לשלם.
ה) האם דיירי קומת קרקע צריכים להשתתף בחלק תשלום ועד הבית המיועד למעלית?
תשובה: כיון שיש להם אפשרות ליהנות מהמעלית לעתים רחוקות, הרי הם חייבים להשתתף בהוצאות החזקת המעלית.
מקורות:
הוצאות של חצר כדי שלא יינזקו יש לחלק לפי ממון
דינים אלו תלויים בעיקר במנהג המדינה, וכמבואר בשו"ע חו"מ סי' קסא סעיף א "בני החצר כופין זה את זה לבנות דלת ובית שער לחצר. וכן כל הדברים שהחצר צריך להם צורך גדול, או הדברים שנהגו בני המדינה לעשותם". אבל בכל זאת, נקדים כמה הקדמות מסוגיות הש"ס ומתוכן נחזור להכריע בשאלות.
במשנה בב"ב דף ז ע"ב "כופין אותו (את הדייר בחצר) לבנות בית שער ודלת לחצר". וכתב רש"י שם "כופין אותו – את בן החצר שאינו רוצה לסייע את בני החצר, לבנות להן בית שער, להיות שומר הפתח יושב שם בצל ומרחיק את בני רשות הרבים מלהציץ בחצר". והיינו שבעבר היו אנשים נוהגים לעשות תשמישים צנועים בחצר, והיה קיים צורך לשמור שבני רשות הרבים לא יוכלו להציץ בחצר. ועל דלת פירוש רש"י "לשער החצר לנועלו". והיינו לשמור מפני גנבים. בהמשך המשנה "כופין אותו לבנות לעיר חומה ודלתים ובריח". והגמ' מסתפקת כיצד מחלקים תשלומים אלו המיועדים לצורך שמירה על העיר, וז"ל: "בעא מיניה רבי אלעזר מרבי יוחנן, כשהן גובין לפי נפשות גובין או דילמא לפי שבח ממון גובין, אמר ליה לפי ממון גובין". הטעם שיש לגבות לפי ממון הוא, שהחומה מיועדת לשמור על הממון מפני הגנבים, וככל שיש יותר ממון נהנה יותר מהשמירה. עוד יש בגמ' לשון אחר שיש לגבות לפי קירוב בתים לחומה. ובשו"ע סי' קסא סעיף ג נפסק לעניין חצר "כשגובין דברים אלו גובין לפי הממון, ולא לפי קירוב הבתים, דדוקא בעיר אמרו לפי קירוב בתים, אבל לא בחצר. ויש מי שאומר שדין החצר כדין העיר". הרי שהנטל להוצאות צרכי החצר מחולק לפי הממון. ובנתיבות שם סק"א מקשה שהרי מטרת הבית-שער היא לשמירה מהיזק ראיה ובסי' קנז סעיף ג נפסק שהוצאות בניית קיר בין שתי חצירות חלים על שניהם בשווה, אף אם חצירו של אחד יותר גדול ואף שגם כותל זה מיועד לשמור מהיזק ראיה, ומיישב שיש לחלק בין הוצאות שהטילו חז"ל כדי שלא יזיק בהיזק ראיה, שאותם יש לחייב את שניהם בשווה, כיון ששניהם מזיקים ועל שניהם מוטלת החובה בשווה שלא יזיק, לבין הוצאות כדי שלא יוזקו בהיזק ראיה מבני רשות הרבים, שככל שיש לו יותר ממון נהנה יותר מכך שהחצר שמור מהיזק ראיה.
חלוקת הוצאות בניית בית כנסת וכיצד מחלקים לפי נפשות
לגבי בית הכנסת, שהיא אחת מצרכי העיר, כתב המשנה ברורה בסי' קנ סק"ב, שאם בונים בית כנסת גובים לפי ממון ואם שוכרים בית כנסת גובים מחצה לפי ממון ומחצה לפי נפשות. טעם החילוק הוא שעני אינו כל כך קבוע בעיר כמו עשיר, אלא הולך ממקום למקום, ולכן לא מוטלת עליו חובה להשקיע בבית כנסת קבוע בעיר כמו עשיר, מה שאין כן בשכירות בית כנסת שאף עני חייב בה כעשיר, יש לחייב מחצה לפי נפשות. בשו"ת חתם סופר חו"מ סי' קסז תמה על דין זה, שהרי גם עני זקוק על כל פנים לבנות בית כנסת מבנין באיכות מינימאלית, או לפחות לשכור מקום ולמה ירוויח מכך שלא שוכרים בית כנסת אלא בונים, שלא לשלם לפי נפשות כלל, ולכן דעתו שעל שווי מבנין באיכות מינימאלית מחלקים מחצה לפי ממון ומחצה לפי נפשות, ועל בנין יקר מחלקים רק לפי ממון. חידוש נוסף כתב החתם סופר וז"ל: "ונפשות היינו כל בעל בית עם כל בני ביתו, אנשים ונשים וטף הסמוכים עליו נפש אחד יחשב", ויש לעיין אם דין זה אמור גם לגבי כל החיובים שמחשבים לפי נפשות, שכל ראש משפחה משלם בשווה.
מקום שיש מנהג המנהג קובע, אבל מעיקר הדין, הוצאות ניקיון וחשמל הקשורים בשימוש, יש לחלק לפי מספר הנפשות, שככל שיש יותר נפשות ההנאה והשימוש בחדר המדרגות היא יותר. אבל הוצאות תיקונים והחזקת הבית המשותף, יש להסתפק אם יש לחלק בין כולם שווה בשווה, כיון שכולם זקוקים לכך והנאתם שווה, או אפשר שיש לחלק לפי גודל הדירה שהוא בעצם קובע את האחוזים שיש לו בבעלות ברכוש המשותף. ומסתבר יותר שיש לחלק שווה בשווה בין כולם, כיון שההנאה שווה שכולם זקוקים לתיקון הרכוש המשותף.
החיובים המוטלים על מי שאינו גר בחצר
בשו"ע חו"מ סי' קסא סעיף א לאחר שמבוארים כל הדברים שבני החצר כופים זה את זה ממשיך השו"ע: "וכן כל הדברים שהחצר צריך להם צורך גדול, או הדברים שנהגו בני המדינה לעשותם. אבל שאר הדברים, כגון ציור וכיור, אינו כופהו. עשה אחד מעצמו, אם גילה השני דעתו שהוא חפץ בו, מגלגלין עליו את הכל ונותן לו חלקו בהוצאה". ובסעיף ב: "מי שיש לו בית בחצר ואינו דר עמהם, חייב לעשות עמהם דלת נגר ומנעול, אבל לא שאר דברים". מקור דין זה הוא מהתוספתא בב"מ פרק יא ה"ט. ובבית יוסף שם מבאר שהדבר שאין כופין עליו מי שאינו גר בחצר הוא בית שער. ובנתיבות חידושים סק"ב מסביר שבית שער מיועד למנוע היזק ראיה, ואם אינו גר בחצר אין לו צורך להישמר מהיזק ראיה, מה שאין כן שאר הדברים שמיועדים לשמור מגנבים, גם אם אינו גר בחצר הוא צריך לשמור על ביתו מגנבים.
לפי דברי הנתיבות יוצא שבעל דירה שאינו נמצא בדירה זמן רב, יהיה חייב לשלם עבור החזקת הרכוש המשותף, אבל לא עבור הוצאות ניקיון וחשמל הקשורים בשימוש.
החיובים המוטלים על מי שיש לו חצר בעיר ואינו גר בה
ובסי' קסג סעיף ב, לעניין דברים שבני העיר חייבים נפסק: "מי שיש לו חצר בעיר אחרת, בני העיר משעבדים אותו לחפור עמהם בורות, שיחין ומערות ואמת המים, אבל בשאר כל הדברים אין משעבדים אותו". מקור דין זה הוא גם בתוספתא שם וביאור הדברים נראה, שרק בורות שיחין ומערות שהן צרכי העיר החיוניים ביותר, בזה חייב להשתתף כל מי שיש לו חצר בעיר, אף שאינו דר בעיר ואינו נהנה מהם, כיון שכך היא צורת העיר, אבל שאר דברים שאינם חיוניים ביותר, אינו חייב לשלם, אם אינו נהנה מהם.
השתתפות בהוצאות מקווה כשאינו זקוק לו – שני הסברים
ובסוף סעיף ג פוסק הרמ"א: "כל צרכי העיר, אף על פי שמקצתן אינן צריכין, כגון בית חתנות או מקוה וכדומה, אפילו הכי צריכין ליתן חלקן". מקור דין זה הוא בשו"ת מהר"י מינץ סי' ז. ובביאור הגר"א ס"ק פא מציין מקור לדין זה מהתוספתא שאם יש לו חצר בעיר חייב לשלם עבור חפירות בורות שיחין ומערות, אף על פי שאינו שותה מהם, לכן גם חייב לשלם עבור בית חתנות ומקווה אף על פי שאינו נהנה מהם. לעומת זאת, בסוף סעיף ו נפסק "יש אומרים שאם הוצרכו להוציא הוצאות שיעזור להם השר עם שטרי חובותיהן, אותם שאינם נושאין ונותנין בשטרות אין חייבין ליתן לזה", המקור הוא שו"ת הרא"ש כלל ו סי' ט. ומוסיף הרמ"א "ועיין לעיל סוף סעיף ג' סימן זה". הסמ"ע בס"ק לב עומד על הסתירה וכתב "נראה דוקא כל כהני דכל ישראל צריכין לבית חתנות או מקוה, אף אם אירע שיחיד אינו צריך לו מחמת זקנה או איזה טעם, אפילו הכי צריך ליתן, מה שאין כן כשהוציאו הוצאה שיעזור להן השר בענין שטרי חובות שאינו ענין כללי, משום הכי כתב מור"ם בסוף סימן זה והוא מתשובת הרא"ש דאין אחרים צריכין ליתן להם לסיוע". כוונת הסמ"ע לחלק בין צורך ציבורי, אלא שיש יחיד שאינו נהנה, גם הוא חייב להשתתף, אבל הוצאות שמוציאים כדי שאנשים שהלוו על שטרי חובות יוכלו לגבות את החוב, שהוא צורך פרטי, אין שאר העיר חייבים להשתתף. אבל במהר"י מינץ עצמו משמע שעצם הדבר שהצורך הוא צורך ציבורי אינו מספיק לחייב את כולם להשתתף, אלא צריך שגם הוא עצמו יכול ליהנות מכך לעתים רחוקות, ולכן כתב שאף הזקנים זקוקים למקווה כדי לטבול בו בערב ראש השנה ובערב יום כפור. וכן מציין הש"ך שם בס"ק יד שו"ת מהר"ם אלשיך סי' נב שתלמיד חכם אינו חייב לשלם עבור הוצאות החזקת רב ומו"ץ לעיר, כיון שיודע את ההלכות בעצמו ואינו נהנה ממנו, ומדמה לתשובת הרא"ש בשטרי חובות. וכתב שאם הרב פוסק גם בדיני ממונות, חייבים גם תלמידי חכמים לשלם עבור החזקתו, כיון שאם יהיה לאחד מהם ריב עם אדם אחר, לא יוכל לפסוק בעצמו ויצטרך לרב. ולפי הסבר הסמ"ע היה צריך לחייב כל אדם לשלם עבור החזקת הרב, כיון שרב עיר הוא צורך ציבורי. אלא בהכרח שמהר"ם אלשיך סבר שצורך ציבורי אינו סיבה מספקת לחייב, אלא צריך שאדם זה יוכל ליהנות לעתים רחוקות. וכן כתב הכנסת הגדולה הגהות הטור סק"ט לעניין אתרוג הקהל, שאף אדם שיש לו אתרוג חייב להשתתף, כיון שאם האתרוג שלו יפסל יצטרך ליטול את אתרוג הקהל, ומשמע שאם אין לו צורך להשתמש, אפילו לא במקרים נדירים, לא ניתן לחייב.
השתתפות במעלית לדיירי קומת כניסה תלויה בשתי הסברות
לגבי לחייב דיירי קומת כניסה להשתתף בהוצאות המעלית, נראה שלפי כל הסברות חייב להשתתף, לפי סברת הסמ"ע שתלוי אם הצורך הוא צורך ציבורי, הרי מעלית היא צורך של כל בנין עם הרבה קומות ולא רק של יחידים, וממילא אף היחיד חייב להשתתף. ולפי סברת מהר"ם אלשיך נראה, שכיון שלפעמים יש צורך גם לדיירי קומת כניסה להשתמש במעלית, כגון שזקוק לעלות לגג לתקן דוד שמש, או שזקוק לעלות לאחד השכנים שלו, הרי הוא חייב להשתתף בהוצאות החזקת המעלית.
יכולת התנתקות מהסקה מרכזית גם תלויה בשתי הסברות
בשו"ע חו"מ סי' קעו סעיף טז מבואר ששותפים שלא קבעו זמן לשותפות, יכול כל אחד מהם לחלוק את השותפות. ולכאורה יש להסתפק בשותפות בהסקה מרכזית, אם השותפות היא תנאי בשותפות בבנין, שהשתתפו בבנין על דעת לתחזק את מערכת ההסקה. או שיש שתי השתתפויות בין השכנים, שותפות אחת לתחזק את הבנין ושותפות נוספת לתחזק את מערכת ההסקה. לפי הצד שיש שתי השתתפויות נפרדות יכול שכן להתנתק מההסקה אף שהוא נשאר שותף בבנין. אבל לפי הצד שהכל היא שותפות אחת, אינו יכול להיפרד מהשותפות בהסקה, כל עוד שהוא שותף בבנין. ולפי הצד השני נראה שהשאלה אם לחייב אותו לשלם הוצאות החזקת ההסקה תהיה תלויה בין סברת הסמ"ע ומהר"ם אלשיך לעניין מקווה. לסברת הסמ"ע כיון שהוא עדיין שותף ניתן לחייב אותו לשלם הוצאות ההחזקה אפילו שאינו נהנה ממנה כלום, אבל לסברת מהר"ם אלשיך שאי אפשר לחייב אם אינו נהנה אפילו לא לעתים רחוקות, אם כן, אם הוא מתנתק באופן קבוע, שלא תהיה לו אף פעם אפשרות ליהנות מההסקה, לא יתחייב לשלם עבור הוצאות ההחזקה.
כיון שמצוי שהרבה מתנתקים מהשותפות בהסקה, נראה שניתן להתנתק מהשותפות בהסקה אף שנשאר שותף בבנין ולכל הדעות לא יצטרך להשתתף בהוצאות החזקת ההסקה.
