ויכוח בין שכנים (אחד שוכר והשני שכן צמוד) מי קודם לקניית מחסן

1. מזה כ-6 שנים שוכר השוכר מהמוכר מחסן בבניין המשותף להם.
2. בחודש אייר השנה (ע"ג) פנה השכן למוכר בבקשה לקנות ממנו את המחסן שמשכיר, השכן רוצה לקנות את המחסן כיוון שהוא צמוד לדירתו וכך יוכל להרוס את הקיר המבדיל בין ביתו למחסן ולצרף את המחסן בגודל 2.95 מ"ר (ע"פ התוכניות מהעירייה) לדירתו. כך שיהיה לו כניסה למחסן מתוך ביתו. השכן הציע למוכר סכום בן 25.000 ₪ עבור הרכישה.
3. המוכר ענה לשכן, שאכן – במחיר כזה הוא מעוניין למכור, אך כיוון שמזה שנים הוא משכיר את המחסן לשוכר – יציע לו את המחסן לקנייה, ובאם לא ירצה לקנותו ישוב לשכן וימכור לו.
4. המוכר פנה לשוכר בהצעה הנ"ל, לאחר כמה שעות של התלבטות הביע השוכר את הסכמתו ורצונו לעסקה הנ"ל. היה זה ביום שישי לאחר חצות ולכן ציין השוכר למוכר שאנחנו לא חותמים על עסקה ביום שיש אחרי חצות, אבל יראה את העסקה כסגורה מצד שנינו.
5. עד אמצע חודש סיון התכתב המוכר עם השוכר בקשר לענייני ניירת, וכן חיפוש במקביל של עו"ד זול לעסקה (היות וזה עסקה המורכבת יותר ממכירת דירה רגילה פערי המחירים גבוהים, כ"כ מכיון שסוכם בין המוכר לשוכר שכל עלות העו"ד עליו היה חשוב לשוכר לעשות סקר מחירים נרחב בין עו"ד)
6. בסוף חודש תמוז פנה המוכר לשוכר בשאלה האם הניירת שקיבל ממנו אצלו, מכיון שהשכן צריך לבוא ולקחתם עבור הרכישה. לפליאתו הגדולה של השוכר מדוע הוא אינו מוכר לו כפי שסוכם ונמלך למכור לשכן? הוברר לבסוף שחלה אי הבנה והמוכר חשב שהשוכר התחרט על הקניה, ולכן חזר המוכר והציע לשכן שהביע את רצונו לקנייה. בשיחה זו לאחר שהבין המוכר שחלה טעות אמר לשוכר שהוא מבין את הטעות ולכן ימשיך את העסקה עם השוכר כפי שסוכם, אך כיון שחש אי נעימות להודיע לשכן על הטעות – יאות השוכר ויודיע לשכן.
7. בשעה 10.00 בבוקר השוכר ירד והסביר לשכן את הטעות, ולאחמ"כ הלך לבית הוריו של המוכר (מכיון שהמוכר תושב חו"ל כיום) ומסר לאמו סך 500$ עבור סגירת העסקה ותחילת התשלומים.
8. באותו יום בשעה 15.00 הודיע המוכר לשוכר שאינו רגוע מהמצב שנוצר בינו לבין 2 הקונים המדוברים, ולמרות שמבין הוא את הצורך היותר גדול של השוכר למחסן מכיוון שהוא גר בדירת 4 חדרים ואין לו מחסן בבעלותו, ושבמשך שנים כבר משכיר לו את המחסן .וכן שסגר איתו לראשונה על הקניין, בכל-אופן גם עם השכן סגר על המכירה ומרגיש לא רגוע מבחינה הלכתית. אי לכך מבקש הוא לא להתקדם עם הליך המכירה עד שיחליט בהתייעצות עם רב מה לעשות:

9. הוראת רבו הייתה שדין השכן כבר-מצרא ולכן הוא קודם למכירה.
10. אבל בירוריו של השוכר עם מספר דיינים, התבררו טענות אחרות לגמרי:
א- יש הסוברים שהשוכר קודם. [עי' פת"ש סו"ס קעה].
ב- וכן י"א שבר-מצרא אינו דווקא בסמוך ממש, אלא לבעל הצורך הגדול יותר מבין 2 הקונים, וההפרש בין דירה עם מחסן לבין דירה בלא מחסן, הוא הפרש גדול יותר, מהפרש בין דירת 170 מ' ל173 מ', [כך ע"פ התייעצות עם 2 אנשי נדל"ן], הרי ה'ועשית הישר והטוב' אומר למכור דווקא לו. וכ"ש כאן, שיעוד המקום הוא למחסן ולא לדירה. ומצד המחסן אין עשיית ישר וטוב לתת דווקא לסמוך ממש.
ג- ואף אם נימא דאין לו דין מצרא מחמת היותו שוכר. וכן אין לו דין בר מצרא מחמת היותו שכן התובע מחסן. הרי ז"ל הרמ"א (קעה מט): "אם הלוקח לית ליה ארעא ודחיקא ליה שעתא, והמצרן אין צריך לה רק להרווחא בעלמא, י"א דלית ביה משום דינא דבר מצרא, וכו'." עכ"ל. ומעתה, כיון שברור שהצורך בדירה שיהיה לה מחסן, גדול יותר, מאשר הצורך בדירת 170 מ' שיהיה לה עוד 3 מטר. [וכאמור, ע"פ חוות דעת אנשי מקצוע, אין דירה למכירה באזור בית שמש החדשה (ג) בלא מחסן !], הרי בטל מהשכן דינא דבר מצרא כלל. [וכ"ש הכא, שהשכן/השוכר בוודאי נקרא בר מצרא כלפי עלמא].
ד- וכן יתכן שכאן הוא כבר נקרא מוחזק במידה מסויימת, שהרי כבר היה דיבור ביניהם (במספר 4), וכן היה תחילת פרעון ביניהם, (במספר 7).
לאומר כל זאת, (סעיפים מספר: 9, 10), החליט המוכר, שהשוכר והשכן ילכו יחדיו לרב המוסמך עליהם והוא יכריע בנידון ע"ד הסכמת ג' הצדדים.

תשובה:

שלום רב,

נראה לי שיש למכור לשוכר ולא לשכן.

מקורות:

בנוסף לכל הנימוקים שציין השואל, נראה להוסיף כדלהלן:

אם הבנתי נכון השוכר הוא דייר בבניין ואם כן הרי הוא שותף בקרקע (עיין סמ"ע סי' קעה ס"ק צה וש"ך שם ס"ק נא) ובפרט בזמנינו שדיירים בבית משותף אכן רשומים בטאבו כשותפים בקרקע. ושותף עדיף ממצרן ואין עדיפות לשותף שהוא גם מצרן יותר מלשותף שאינו מצרן (עיין כאן).

ובפרט שלהבנת הסמ"ע בדעת הרמ"א שוכן עדיף ממצרן ואף יכול לסלק אותו בדיעבד.

אגב, בשאלה לא צוין אם המוכר אכן קיבל את המקדמה על חשבון התמורה.