אשתי לקחה על עצמה את אחזקת בניין מגורינו: תשלום חשבונות החשמל, הניקיון ועוד. אין ועד בית מסודר ומחוסר ברירה העול נפל על כתפיה. דא עקא, קיים שכן שלא מסכים להעביר תשלומים עבור החשבונות וטוען שמנקה לבד את קומתו וכו'. רציתי לברר מה הסמכות של ועד בית (או אדם שהתנדב לעשות את עבודת הוועד למרות שלא הייתה על כך הסכמה ברורה מצד כל השכנים) מבחינה הלכתית – האם יכול לכוף על השכן לשלם ובכלל, השכן חייב לשלם?
תשובה:
דייר בבית משותף, יכול לכפות את כל דיירי הבית, להשתתף בהוצאות הנצרכות לאחזקת הבנין ולניהולו השוטף. מקור הדברים הוא במשנה (בבא בתרא ז' ע"ב): "כופין אותו לבנות בית שער ודלת לחצר". מפרש רש"י: "כופין אותו, את בן החצר שאינו רוצה לסייע את בני החצר לבנות להן בית שער להיות שומר הפתח יושב שם בצל ומרחיק את בני רשות הרבים מלהציץ בחצר, ודלת לשער החצר לנועלו".
ובתוספתא (בב"מ פי"א) שנינו: "מי שיש לו בית בחצר… אם היה שרוי עמהן באותה חצר, משעבדין אותו על הכל". מדברי התוספתא למדנו, שמלבד כפיה על דלת, יש דברים נוספים שיכולים בני החצר לכפות את מי שגר אתם באותו חצר לשלם עבורם, ולא פירשה התוספתא באלו דברים מדובר.
גדר הדברים שאפשר לכפות את בני החצר או דייר הבית לשלם עבורם, מתבאר בדברי הרמב"ם (הל' שכנים פ"ה ה"א): "חצר השותפין, כל אחד מהן כופה את חבירו לעשות בה בית שער ודלת, וכן כל הדברים שהחצר צריכה להם צורך גדול, או דברים שנהגו בני המדינה לעשותם. אבל שאר הדברים, כגון ציור וכיור וכיוצא בו אינו כופהו. וכ"פ בש"ע (חו"מ סי' קס"א סעי' א').
מדברי הרמב"ם והש"ע עולה שפירשו בכוונת התוספתא, שאפשר לכפות רק על דברים שהם "צורך גדול", או על דברים שהמנהג המקובל לעשותם בחצר. ומשמע מדבריהם עוד, שאם עשיית דלת או בית שער אינה צורך גדול או מנהג מדינה, אין כופין לעשותם.
ע"פ דברי הרמב"ם והשולחן ערוך, שהמנהג בענינים אלו הוא הקובע, עולה שבזמן הזה אין בכח דיירי בית משותף לכפות לעשות דלת כניסה, אינטרקום וכיוצא בזה, כיון שאין המנהג לעשות כן בכל מקום, ולענין גינה, תלוי הדבר במנהג אותו איזור.
ומכל מקום ברור, שאם נתקלקלו החצר או חדר המדרגות, כופין זה את זה להחזיר את החצר לאותו מצב שהיתה בו בשעה שנשתתפו בבנין, כיון שנשתתפו על דעת כן. ולכן אפשר לכפות לתקן דלת כניסה, מעלית, או אינטרקום, אף שאין בהם צורך גדול, ואין מנהג מדינה לעשותם, וכן לכפות לזפת את הגג, לצבוע מחדש את חצר המדרגות, לשפץ גינה שנהרסה וכיוצא בזה.
בנוגע לאחזקה השוטפת, נראה לפי הנ"ל שיש לכפות ע"פ המנהג, דהיינו לפי מספר הפעמים שמקובל לנקות את חדר המדרגות או את החצר באיזור זה, וכיו"ב. וכך כתב בשו"ת שבט הלוי (ח"ט סי' ש"א): "בזמן הזה שהשכנים גרים ביחד בבתים, פשיטא דטיח וסיוד הוא בכלל דברים הנצרכים ונוהגים. דבחצר לא היו מקפידים על זה, משא"כ תוך הבית בחדר המדרגות וכיו"ב. וכן צרכי תאורה בחדר המדרגות ובכניסת הבית, וכן כיוצא בזה מן הדברים שבני דורינו רגילים בהם בכל המדינות".
