השכרתי דירה למטרת מגורים לתקופה של כשנתיים. בסוף תקופת השכירות כשהכנסתי מתעניינים חדשים לשכור את הדירה, התברר לי שהשוכר גר בדירה ובנוסף אשתו פתחה מישפחתון בדירה של 5-7 ילדים משעה 7- 4 אחר הצהרים.
יצויין כי בהסכם רשום כי מטרת השכירות למגורים וכי השוכר לא ביקש ממני רשות למשפחתון. אם היה מבקש ממני לפתוח משפחתון לא הייתי מסכים ואם הייתי מסכים הייתי דורש ממנו עוד 3000 ש"ח יותר מאחר ומדובר בפתיחת עסק ואני חייב לדווח לרשויות המס על הרווח מעסק.
בחוזה רשום שאסור לשוכר להשכיר את הנכס לאחר ופתיחת מישפחתון היא השכרה להורים של הילדים למשך כל שעות היום כל חודש.
יצויין כי כל הורה משלם 1200 ש"ח ובנוסף בעלת המישפחתון מקבלת ממישרד הרווחה עוד 600 ש"ח כך שהשוכר קיבל כל חודש 1800 כפול 5 ילדים 9.000 ש"ח
ובתקופה שהיה לו 7 ילדים היא קיבלה 12.600 ש"ח
יש לציין כי מחיר השכירות ששילם היה למגורים בסך 4.500 ש"ח.
יש לציין כי השכרת דירה ל 3 אנשים אנו דומה השכרה ל 8 אנשים רמת השחיקה והבלי של הדירה הוא יותר גדול במיוחד משפחתון שצריך מיטות לילדים לישון צריך צעצועים צריך עגלות להכניס ולהוציא כל יום מהבית , וגם מבלי כל הנ"ל אני לא היתי מסכים להשכיר לכמות של כל כך אנשים את הדירה.
השאלה שלי"
1. האם אני זכאי לתבוע מהשוכר סך 50 % מהרווח שהכניס
2. או שאני זכאי לתבוע סך 3.000 ש"ח סכום שהיתי דורש מראש אם היו מבקשים לפתוח משפחתון.
3. אם אני לא זכאי למה שכתבתי בשאלה 1 ו 2 אז אם כן בכמה אני זכאי לתוספת על המישפחתון.
אבקש לשלוח לי את התשובה ואת המקורות לתשובה
תשובה:
1. לא, השוכר לא עשה איתך הסכם שותפות בעסק. פתיחת משפחתון אינה מוגדרת כהשכרה לאחרים, כיון שהוא אינו מעביר להם את הדירה, אלא כשימוש חורג.
2. לא, בפועל לא דרשת.
3. הנך זכאי לדרוש את ההפרש בדמי השכירות שיש בין דירה למגורים לבין דירה שניתן לפתוח בה משפחתון.
מקורות:
לעניין פתיחת משפחתון בדירת מגורים עיין כאן.
לעניין העלאת דמי השכירות עיין רמ"א חו"מ סי' שסג סעיף י שאם השוכר השכיר לאחר ללא רשות המותר הוא של המשכיר. אולם בנידון זה התשלום של ההורים אינו עבור השכירות אלא עבור השירות, אלא שהשוכר חייב להוסיף כפי שמשלמים על דירה למשפחתון, כיון שבפועל השתמש יותר.
לעניין השימוש בדירה למישפחתון, ראיתי את תשובת בית הדין. רצוני להעיר שלא דרשתי כיון שלא ידעתי אבל לאחר שידעתי, וגם היום אילו היו מבקשים ממני לפתוח משפחתון זה הסכום שהייתי מבקש. מדוע הייתי מבקש סכום כזה? כי דירת מגורים פטורה מדווח ומתשלום מס עד לסכום של 4700 ש"ח בערך, ואילו דירה שהשימוש בה לעסק (מישפחתון) חייבת במס מהשקל הראשון ורשויות המס יכולים לחייב אותי אם יוודע להם מס בשעור של 25% בערך כך שלא ישאר לי מכל השכירות קרוב ל 5.500 ומתוך זה יש לשלם לרואה חשבון על הדווח ומה עם כל הכאב ראש.
דבר נוסף לעניין מה שבית הדין אמר שהתשלום של ההורים הוא עבור השירות, הלא השירות מורכב מהשגחה על ילדים ומורכב מההשגחה בביתו של המשכיר. אז כיצד לחלק או לקחת את מרכיב הוספת תשלום האם זה לא צריך להגזר מרמת ההכנסה של השוכר ואם כיצד לחשב את רמת ההעלאה מי הקובע? יש לציין כי כל השכרת נכס אם למגורים ואם לעסק המשכיר הוא שמכתיב את המחיר מראש ועל בסיס זה מגיעים הצדדים להסכם.
במקרה שלי היתה פה הערמה ורמאות מצד השוכר שפעל בניגוד להסכם ועשה ככל העולה על רוחו בנכס. לדעתי זה בגדר של הסוחר בפרתו של חברו.
מאחר ובית הדין לא נתן תשובה חד משמעתית כמה צריך השוכר לשלם הפרש, לכן אבקש שיורו לי רבותי מה הוא הסכום של ההפרש ומי הקובע לאחר מעשה.
דבר נוסף לגבי מה שבית הדין אמר שניתן לדרוש עבור תוספת של שימוש יתר.
לעניות דעתי, ואינני חולק על בית הדין רק מחדד את הנושא בכדי למצות את התשובה, שימוש יתר ניתן לייחס לאדם ששכר דירה לזוג ובסופו של דבר השמוש היה ל10 נפשות, אולם בשימוש להפקת רווחים, זה שימוש יתר יותר מידי זה שימוש להפקת רווחים בניכסי המשכיר ובנוסף שימוש במושכר לדירת מגורים גם יחד.
כתבנו שיש להוסיף את ההפרש בין דירת מגורים לדירה שמפעילים בה משפחתון. אם דירת מגורים שמפעילים בו גם משפחתון חייבת בדיווח אני מניח שהמחיר יעלה עקב כך.
כמו כן, אינני יודע איזה חלק מהתשלום של ההורים הוא עבור דמי שכירות, אבל ברור שזה לא 50%. שהרי אם דמי שכירות בירושלים הם פי שנים מאשר בביתר עילית, עלות משפחתון לא תהיה פי שנים. סביר להניח שההפרש שבין דמי שכירות בדירת מגורים לבין דירה שמפעילים בה משפחתון במקום זה, הוא הרכיב של דמי שכירות שההורים משלמים.
אינני מתמצא במחירים של שכירות לדירה רגילה ולדירה עם משפחתון. יש להתפשר או לברור מתווך באיזור שיכריע.
נכון מחיר מחיר שכירות בירושלים אנו כמו בביתר , גם מחירי הדירות שנירכשו בירושלים ובבתיר אינם זהים
מישפחתון ניתן תקציב ממשרד התמת הרווחה לאנשים שיוצאים לעבוד ומוסרים את הילדים למישפחתון לכן גם משפחתון צריך רשיון העיריה ומשרד הרווחה , לא ירדתי לסוף דעתם של בית הדין לדמות משפחתון בביתר לירושלים , משפחתון בירושלים יותר יקר וגם בסביון עוד יותר יקר תלוי בסוג האנשים ובסוג המקום , למישפחתון אין מחירון קבוע וכל אחד גובה בהתאם למה שהוא חושב שהוא יכול לגבות , יתכן שישנם מס' משפחתונים באותו אזור , והתחרות גדולה ובעלי המישפחתונים בגלל התחרות יורידו מחירים או להפך אם יש מחסור הם יעלו , לכן לעניות דעתי לא ניתן לדמות זאת למקומות אחרים אלא להתייחס לגופו של עניין לכל מישפחתון ומיקומו ולפי רמת ההכנסה שהוא מכניס ממהורים וממישרד התמת , אשמח לשמוע אם אני בכל זאת טועה , יצויין כי בדירה גרים משפחה באופן קבוע וזאת מעבר למישפחתון המנוהל במשך היום על ידם לכן נשאלת השאלה כמה צריך לשלם הפרש בין דירת מגורים לבין דירת מגורים ומשפחתון גם יחד בירושלים , והאם זה לא בגדר סוחר בפרתו של חברו
השאר תגובה