לתרומות לחץ כאן

אדם שיש לו חוזה לקניית דירה מכר אותה והציג את עצמו כבעלים

ראובן כתב זכ"ד בלשון מתחייב למכור לשמעון ב 90,000, בינתיים הלך שמעון ואמר ללוי שהדירה שלו ומוכר לו ב 100,000 אלא שאת החוזה רשמית יחתום עם הבעלים הרשמי הקודם ראובן, הלך לוי וקנה מראובן ב 90,000 האם הוא חייב לשמעון את ה 10,000 בהתבסס על נתה"מ סי' ל"ט סק"יז שמי שהתחייב לקנות כמוהו כמי שהתחייב כסף, אע"פ שהתחייבותו תלויה ביכולת המכירה של שמעון וכאן לא יכול, זה אינו, כי יכל רק שלוי עקף אותו, ודומה ללוי שחזר בו לענ"ד.
עוד נשאלתי אם יש ספק שמא ראובן החילוני כתב לשמעון את הזכ"ד אחרי שעשה עם לוי זכ"ד, שמא סוף סוף היה יכול לקיים את ההתחייבות לספק לו דירה, גם ע"י זכ"ד שאח"כ.
ישר כח.

תשובה:

שלום רב,

לא הבנתי את הטענה. הרי בסופו של דבר שמעון אינו יכול להעמיד את הדירה ללוי, אלא לוי מקבל אותו ישירות מראובן. נכון ששמעון רצה שראובן יתן את הדירה בשליחותו, אבל בפועל לא עשו כן.
שמעון אינו יכול לדרוש מלוי לעמוד בהתחייבותו ולקנות ממנו, שהרי הוא אינו יכול למכור (אלא היה יכול בתיאוריה אלמלי היה כך וכך). שמעון בעצם תובע פיצויים על כך שמנעו ממנו למכור את הדירה ולהרוויח. לא מצאתי מקור על פיצויים כאלו. גם לפי דינא דמלכותא לא נראה שיש טענה כלשהי על ראובן ולוי, ובפרט ששמעון ביקש לעשות שלוי יחתום על חוזה ישירות עם ראובן כדי להשתמט מלשלם מס רכישה, וממילא זה מוגדר כחוזה הנוגד את תקנת הציבור.

היה מקום לומר שראובן ולוי נחשבים לרמאים, על פי המבואר בשו"ע חו"מ סי' קפב סעיף ב, אבל אם שמעון שיקר והציג את עצמו כבעל הדירה בעוד שבסך הכל יש לו רק חוזה שיכול להתבטל, הרי עבר על איסור גניבת דעת, וממילא מסתבר שאין איסור לראובן ולוי אם יחזירו לו כדרכו. ועיין בספר תתן אמת ליעקב פרק ו סי' קלא שמותר לגנוב דעת של מי שמרמה אותו מכח הפסוק "עם עקש תתפל". ומביא לכך ראיה מהגמ' בתענית דף ז ע"א שרבי יהושע אמר לבתו של הקיסר שתשים את היין בחבית של כסף או זהב, אף שידע שהיין יתקלקל כתוצאה מכך, כדי להשיב על דבריה כלפיו "אי חכמה מפוארה בכלי מכוער".

הצטרף לדיון

2 תגובות

  1. טרם השבתם עיינתי שנית והגעתי לאותם מהלכים כמוכם, רק שלא הדגשתי בשאלתי נקודה שאולי יש בה נפק"מ, והיא שאלתי את לוי האם היית קונה משמעון, גם אם היית יודע שהוא מרוויח עליך 100,000 ש"ח ולוי ידע שהוא בעיסקו מתווך ולא סתם מוכר תמים, והשיב כן, שהרי לא היה יודע מהמוכר בלעדיו.
    לכן הסתפקתי שמא אין כאן די רמאות מצד שמעון שמצדיקה רמאות של לוי כנגד בדבר שנתן בו נאמנות, כיון שהעולם קורה לזכ"ד קניה. ואף הגרז"ן גולדברג שליט"א אמר לי שיש לעיין אם סגנון כזה יכול להתפרש כמכר. ואם הוא מסתפק למרות שלכאורה נקטינן שזו רק התחייבות כעולה גם מדבריכם, לא כ"כ גרוע לומר שהמתווך ראה בכך קניה.
    וגם אם דעתכם נשארת בעינה, לכאורה מה בדבר תיווך שלפחות מגיע לו על השגת המידע, וא"כ כמה יקבל, הרי לא הסכים למסור את המידע אלא ברווח של 100,000 ש"ח או שיקבל כפי הרגלו, או שיחשב שבטלה הקציצה ויקבל כפחות שבמתווכים כמדומה שמקונה לא פחות מ1.5 % בירושלים, יש"כ מחכה לתשובתכם המחכימה, בתודה מראש.

  2. אם אדם קנה דירה וכבר שילם את כל התשלומים וקיבל את החזקה ולאחר מכן מכר את הדירה והזדהה כבעלים, אין בכך עוולה, אף שמבחינת החוק רק מי שרשום בטאבו נחשב לבעלים. אבל אדם שיש רק זכרון דברים ועדיין לא שילם את כל התשלומים ולא קיבל את החזקה בדירה, הרי העיסקה עלולה להתבטל מכל מיני סיבות ולכן אסור לו להזדהות כבעלים, אלא לומר בפירוש שיש לו חוזה והוא מוכן למכור את הזכויות שיש לו בחוזה במחיר כך וכך. אם אינו אומר כן יש בכך אונאה משמעותית.
    ולהיפך העוולה שראובן ולוי עשו נגד שמעון, אינה משמעותית. שהרי הם עשו בדיוק מה שהתבקשו, אלא ששמעון רצה שיתכוונו שהחוזה ביניהם יהיה לפנחיא בעלמא (כדי לרמות את שלטונות המס) ושבאמת שמעון יהיה קונה ומוכר והם התכוונו שהחוזה הוא רציני. אבל אין שום פעולה שעשו שלא כפי שסוכם, כל השינוי הוא במחשבה, שחשבו אמת ולא שקר.
    לעניין שכר תיווך, יש לעיין שהרי שמעון באמת היה מוגדר כמוכר (שהרי היתה לו זכות חוזית לקנות מראובן ולמכור ללוי, אלא שהוא אמר להם לאחר מכן לערוך ביניהם חוזה ישיר ובכך הפסיד את זכויותיו) ומוכר אינו יכול לקבל תיווך. ויש לעיין אם זה דומה כמי שעבד שלא על דעת שכר (שהרי התכוון להרוויח כקונה ומוכר ולא כפועל), עיין ש"ך חו"מ סי' קטו סק"י שאם אדם עבד על דעת להשתלם מאדם מסוים, אינו יכול לבקש שכר מאדם אחר מדין יורד, ויש לעיין כיצד יהיה הדין אם התכוון להשתלם מאדם זה בתורת מקח וממכר, אם יכול לאחר מכן לתבוע בתורת שכר פעולה.
    ולפי שיטת הנתיבות בסי' רלו סק"ז שאם אדם התכוון עבור עצמו אינו יכול לקבל שכר כיורד (אם השבח אינו ממשי), גם בנידון זה לכאורה שמעון אינו זכאי לדמי תיווך. ועיין בקובץ עומקא דדינא ח"ג עמוד 206.
    והנה אם אדם ישכיר את הדירה שלו לשנה ומיד לאחר חתימת על הסכם שכירות ימכור את הדירה לאדם אחר, לכאורה פשוט שאינו יכול לטעון לשוכר שמגיע לו דמי תיווך, משום שעכשיו הוא אינו הבעלים של הדירה אלא כאדם זר, כיון שבשעה שהשכיר היה בעלים של הדירה ולא היה זכאי לתיווך. ולכאורה ניתן לדמות גם מקרה זה.

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שאלות שנצפות עכשיו:

מאמרים אחרונים

מדריכים הלכתיים

הכנו עבורכם
דבר תורה לשבת!

מחפשים כל שבוע איזה דבר תורה להגיד בשבת?

מעכשיו תקבלו כל שבוע דבר תורה ואת כל השאלות הכי מעניינות אליכם למייל