שאלה:
סוכם בחוזה על שכירות דירה עם מזגן. תקופת השכירות התחילה בתחילת הקיץ והשוכר הבחין שהמזגן אינו תקין. השוכר הודיע למשכיר, המשכיר הזמין טכנאי מהחברה שמכרה לו את המזגן, אבל הוא לא הצליח לתקן. השוכר הוא אדם מבוגר שיכול להסתדר ללא קירור בקיץ, לא לחץ על המשכיר, אבל עם תחילת החורף דרש מהמשכיר שיתקן המזגן לצורך חימום. המשכיר הזמין טכנאי מהחברה עוד מספר פעמים, עד שטכנאי החברה הגיע למסקנה, שהבעיה אינה במזגן, אלא בכך שהתקינו את המדחס במקום מרוחק, בגובה שתי קומות מעל הדירה, ושיש צורך להזמין מתקין מזגנים להעביר את המדחס למקום אחר. המשכיר ניסה לדרוש מהמתקין הראשון להעביר את המזגן, אבל לא הצליח בכך. באמצע חודש כסלו הזהיר השוכר את המשכיר שאם לא יתוקן המזגן הוא עוזב את הדירה, ואכן בתחילת שבט הוא עזב, השוכר טוען, כיון שסיכמו על דירה עם מזגן ותנאי זה לא קוים, הרי שיש לו את הזכות לבטל את ההסכם. המשכיר טוען, שאמנם לא עשה את המוטל עליו במהירות הרצויה, אך הנושא עדיין בטיפול ולא הזניח אותו. וכיון שהוא עדיין רוצה לתקן, אין לשוכר זכות לבטל את ההסכם. הדין עם מי.
תשובה:
א. המשכיר חייב לספק לשוכר כל פרט שנקבע בחוזה. אי עמידה בתנאים אלו, מהוה סיבה לביטול החוזה.
ב. דבר שהמשכיר צריך לתקן, חייב להיעשות בזמן סביר בהתאם לנסיבות וכמו שאדם סביר היה עושה בדירתו שהוא מתגורר בה, ואינו יכול להתמהמה ולטעון שעדיין הוא חפץ לתקן.
מקח טעות במום קבוע ובמום עובר
בגמ' ב"מ דף מט ע"ב מבואר שאם קונה שילם עבור חפץ יותר מהמחיר בשוק, ובא לתבוע מהמוכר את ההפרש בחזרה, או לבטל את המקח, הרי הוא יכול לתבוע בתוך 'שיעור חזרת אונאה' שהוא שיעור שהקונה יכול להראות את המקח לתגר או לקרובו. ואם הקונה השתהה מלטעון אונאה עד לאחר שעבר שיעור זה, שוב אינו יכול לבטל את המקח. וכתבו הרי"ף שם דף ל ע"ב והרא"ש שם פ"ד סי' טו בשם רב האי ששיעור זה נאמר דוקא לגבי אונאה במחיר החפץ, אבל לגבי מום במקח, כל זמן שנתגלה שהיה מום בשעת המקח, מחזיר את המקח מדין 'מקח טעות' וכן נפסק בשו"ע חו"מ סי' רלב סעיף ג.
אמנם, כל זה במום קבוע שאי אפשר לתקן, אבל במום עובר שניתן לתקן, כתב בשו"ת הרא"ש כלל צו סי' ו ונפסק בשו"ע שם סעיף ה "ראובן שמכר לשמעון בתים שיש לו בעיר אחרת, וקודם גמר המקח נכנסו עובדי כוכבים בבתים וקלקלו קצת מקומות ועשנו הכתלים ועקרו דלתות הבית והחלונות, ורוצה שמעון לחזור בו, וראובן טוען שכיון שהוא מום עובר ינכה לו מן הדמים כדי שיחזיר הבית לקדמותו ויקיים המקח, הדין עם ראובן". ומסביר הרמ"א "שהרי בית מכר לו ועדיין נקרא בית. וכן מום שאינו בגוף הבית… מסלק המום והמקח קיים". לפי זה יוצא לכאורה שבנידון דידן שניתן לתקן את המזגן, אין השוכר יכול לבטל את ההסכם מדין 'מקח טעות'. אמנם, כפי שיבואר להלן ישנם מקרים שניתן לבטל את המקח גם במום עובר.
קושיית המגן אברהם מבית שאינו בדוק
בשו"ע או"ח סי' תלז סעיף ג בעניין בדיקת חמץ נפסק: "המשכיר בית לחבירו בחזקת בדוק ונמצא שאינו בדוק, על השוכר לבדוק ואינו מקח טעות. ואפילו במקום שבודקים בשכר, שהרי מצוה הוא עושה". טעם דין זה מבואר בגמ' פסחים דף ד ע"ב "דניחא ליה לאיניש לקיומי מצוה בממוניה". הרמ"א מביא דעה החולקת "ויש אומרים דצריך להחזיר לו שכר הבדיקה הואיל והתנה בהדיא שיהיה בדוק". ומשמע מדברי הרמ"א שעל אף שהמשכיר מחזיר לשוכר שכר הבדיקה, עדיין צריך להגיע לטעם "דניחא ליה לאיניש לקיומי מצוה בממוניה", ולולא טעם זה היה השוכר יכול לבטל את המקח, על אף שהמשכיר מוכן לשלם שכר הבדיקה. והמגן אברהם שם בסק"ז מקשה שאם המשכיר משלם שכר הבדיקה, גם ללא הטעם "דניחא ליה לאיניש לקיומי מצוה בממוניה", אין השוכר יכול לבטל את המקח, כמבואר בשו"ע חו"מ סי' רלב סעיף ה, שבמום עובר המוכר משלם עלות תיקון המום ואין הקונה יכול לבטל את המקח. על קושיית המגן אברהם נאמרו כמה תירוצים, אשר מהם נוכל לדון אם בנידון דידן קיימת לשוכר זכות לבטל את הסכם השכירות.
מגן האלף – אם הקונה זקוק למקח לשימוש מיידי הרא"ש יודה
בספר מגן האלף שם סק"ז כתב שתשובת הרא"ש מדוברת במקרה שהקונה גר במקום אחר, וקנה את הבית לסחורה וכדומה, שאין תיקון הבית דרוש לו מיד. אבל באופן שקנה את הבית לדור בו, והוא צריך אותו באופן מיידי, הרי הוא יכול לבטל את המקח, גם כשניתן לתקן את המום. והטעם הוא שלא מוטל על הקונה להמתין עד שהמוכר יתקן את הבית, ולגור בינתיים ברחוב. ולכן שוכר בית שזקוק לו באופן מיידי, יכול לבטל את המקח, גם כשניתן לתקן את הבית. ובזה מתרץ את קושיית המגן אברהם שם. לפי דבריו, בנידון דידן, השוכר דירה עם מזגן, יכול לטעון שהוא זקוק לדירה עם מזגן מיד ואינו חייב להמתין עד שהמוכר יתקן, וממילא יכול לבטל את המקח.
כעין זה כתב הב"ח בחו"מ סי' רלב סק"ד שאם הקונה צריך את המקח לשעה זו בלבד ולאחר זמן אין לו צורך בו, הרי הוא יכול לבטל את המקח, אפילו במום עובר, כיון שעיקר קנייתו היתה עבור שעה זו, ובאותה שעה המקח אינו מתוקן. אמנם, משמע שהב"ח חולק על המגן האלף וסובר שאם הקונה זקוק למקח גם לאחר התיקון, אף על פי שהוא זקוק גם מיד, אינו יכול לבטל את המקח, כיון שהתיקון יפתור את הבעיה במקצת. ולפי זה בנידון דידן שהשוכר זקוק לדירה לזמן ארוך, המשכיר יכול לטעון שהוא רוצה לתקן את המזגן ולמנוע ביטול מקח. אבל נראה שכל זה במקח וממכר, שעיקר מטרת הקונה היא שיהיה לו המקח לאורך זמן. אבל בשכירות שכל ענינה היא קנין לזמן, שהרי משלם לפי הזמן שמשתמש, ואותו זמן שלקח למשכיר לתקן את הבית לא יחזור לעולם, גם הב"ח יודה שהשוכר יכול לבטל את המקח, גם אם השוכר צריך את הדירה גם לאחר התיקון.
ובנידון דידן, שחלף זמן רב מתחילת השכירות והמשכיר עדיין לא תיקן, זאת על אף שהשוכר התרה בו וביקש ממנו כמה פעמים שיתקן, נראה פשוט שאין השוכר צריך להמתין עוד עד שהמשכיר יתקן ויכול לחזור בו. ואפילו אם לא נקבל את חידושם של הב"ח והמגן האלף, נראה שיכול לבטל את הסכם השכירות, כיון שהמשכיר הוכיח על עצמו שאינו עומד בהתחייבויותיו על פי הסכם השכירות, שהרי לא תיקן במשך זמן רב. ופשוט שאין השוכר חייב לתת למשכיר כל זמן שבעולם, לממש את זכותו לתקן ולמנוע ביטול מקח.
ויש להוסיף בזה, גם דעת המגן אברהם שם בתירוצו על הקושיא הנ"ל, שאם הקונה התנה במפורש בשעת המקח, אין המשכיר או המוכר יכול לתקן ולמנוע ביטול מקח, ודברי הרא"ש שהמוכר יכול לתקן אמורים רק אם קנה בית בסתם ללא תנאי. וראה בספר מקור חיים שם שהבין בדברי המגן אברהם שאפילו אם לא התנה בתנאי כפול, כל שפירש שהמקח כולל דבר פלוני, אין המוכר יכול לתקן, ועיין שם שחולק עליו. ואם כן בנידון דידן שמפורש בחוזה שיש מזגן בדירה, אין המשכיר יכול לתקן.
בנידון דידן אין טענה על השוכר למה לא תיקן בעצמו
אמנם, לכאורה ניתן לטעון שהשוכר לא היה מוכרח להמתין עד שהמשכיר יתקן, אלא היה יכול לנכות מדמי השכירות ולתקן את המזגן בעצמו ובכך למנוע ביטול מקח. וכמו בנידון של הרא"ש שהקונה מנכה מדמי המכר עבור התיקונים. בפרט בנידון דידן שהשוכר לא היה זקוק למזגן במשך כל הקיץ והיה לו מספיק זמן לתקן בעצמו מבלי להפסיד כלום. ואינו דומה למה שכתב המגן האלף, שהקונה זקוק שהמקח יהיה מתוקן מיד. אך נראה שיש לדחות טענה זו מכמה פנים.
ראשית, בספר אולם המשפט סי' רלב סעיף ה כתב שהקונה יכול לדרוש שהמוכר יטרח בתיקון, ואם כן בנידון דידן על המשכיר היה מוטל לטרוח בכך ולא עשה כן זמן רב.
שנית, בנידון דידן המשכיר ניסה לדרוש מחברת המזגנים ומהמתקין הראשון לתקן את המזגן, והוא לא היה מעוניין שהשוכר יתקן בעצמו וינכה עלות התיקון מדמי השכירות, כיון שיש לו אפשרות לתקן חינם בתוך תקופת האחריות. וממילא לא היה מוטל על השוכר לפעול כנגד רצונו של המשכיר ולתקן המזגן על חשבון דמי השכירות. כיון שאפשרות התיקון היא זכותו של המשכיר שהשוכר ינכה מן הדמים ויקיים המקח, אבל אם המשכיר אינו חפץ בכך, יכול השוכר לדרוש ביטול הסכם השכירות.
שלישית, באופן שהשוכר כבר שילם מראש את כל התשלום עבור כל תקופת השכירות, נראה שאין לחייבו להוציא כסף מכיסו עבור תיקון המזגן, ולאחר מכן לטרוח בדינא ודיינא להוציאו מהמשכיר. ואינו דומה למקרה של הרא"ש שהקונה עדיין היה מוחזק בדמי המקח. ואפילו אם התשלום הוא בכל חודש, אם עלות תיקון המזגן היא יותר מדמי שכירות של חודש אחד, יכול השוכר לטעון שאינו מחויב להוציא היום מכיסו עבור תיקון המזגן ולנכות בעתיד.
מעלה מסוימת שהותנה עליה בשעת השכירות
היה מקום לומר שכל מה שקונה יכול לבטל את המקח, הוא רק כאשר יש מום בעצם המקח, שאינו ראוי לשימוש לולי תיקון המום. אבל אם המקח ראוי לשימוש, אלא שאינו לשביעות רצונו של הקונה, כגון בנידון דידן, שדירה ראויה למגורים גם ללא מזגן, אלא שהשוכר דורש אותו כיון שהותנה עליו במפורש בהסכם השכירות, מנין לומר שגם דבר כזה מהוה עילה לביטול מקח. אמנם, נראה להוכיח שהשוכר רשאי לעמוד על מה שהותנה בהסכם ולחזור בו אם המשכיר לא יקיים אותו.
בב"מ דף קג ע"ב שנינו "אם אמר לו חכור לי שדה בית השלחין זו או שדה בית האילן זה, יבש המעין ונקצץ האילן מנכה לו מן חכורו". והקשה בנמוקי יוסף שם דף סא ע"א מדוע רק מנכה לו מן חכורו ולא מבטל את המקח, ומתרץ – מפני שלא היה הקלקול בשעת החכירות, אלא לאחר מכן, ובמקרה כזה אין דין 'מקח טעות', אלא שאף על פי כן מפרשים את התנאי שהתנה שהמחכיר מתחייב באחריות על המעיין. הרי שאם היה מתברר שכבר היה המעיין יבש בשעת החכירות, היה יכול החוכר לבטל מקח בטענת 'מקח טעות', למרות שהמעיין הוא תנאי בלבד ואינו מעכב את עצם השימוש בשדה, שהרי יכול לטרוח ולדלות מים מן המעיין הגדול, כמבואר שם.
וכן מצינו ברש"י פסחים דף ד ע"ב ד"ה מי הוי לעניין השוכר בית בדוק ונמצא שאינו בדוק שכתב וז"ל: "ואם בא השוכר לחזור בו… ולומר לא כך שכרתי, ואין תנאי שלנו קיים, מהו לחזור". הרי אלמלא הטעם "דניחא ליה לאיניש לקיומי מצוה בממוניה" ניתן לבטל מקח מצד שהמשכיר לא עמד בתנאי, אף אם אין המום בגוף הדבר.
אמנם, מצאנו דין שאם אין קפידא גמורה, אלא תנאי בלבד, שלא ניתן לבטל את המקח, ברמ"א סי' רלג סעיף א "מכר לו בשר בחזקה שהוא מין איל מסורס ונמצא שאינו מסורס, המקח קיים ומחזיר לו אונאתו. אלא אם כן ידוע שהלוקח אסטניס שאינו אוכל כלל בשר איל שאינו מסורס". ועיין שם בנתיבות שהגדיר את דעת הרמ"א שכל מום במקח שלפי ראות עיני הבית דין אין בו קפידא כל כך, מקח קיים, אף אם התנה. ומסיק שדין זה הוא 'ספיקא דדינא'. ואם כן לכאורה הוא הדין כאן, נוכל לומר שהשכירות קיימת, אלא שינכה מדמי השכירות ההפרש במחיר שבין דירה עם מזגן לבין דירה ללא מזגן.
אבל נראה שכשם שאיסטניס שמקפיד על טעם הבשר מודה הרמ"א שיכול לבטל את המקח, הוא הדין דירה מחוממת בחורף או מקוררת בקיץ הוא דבר שהאנשים מקפידים עליו, ואף לדעת הרמ"א יכול לטעון לביטול השכירות. ואפילו אם יטען המשכיר שרוצה להעמיד אמצעי חימום אחרים במקום המזגן, קונווקטור וכדומה. נראה שכיון שהדירה כמות שהיא בלא מזגן, לאנשים המקפידים בכך, שימושה לוקה בחסר, אינו יכול לטעון שיעמיד 'קונווקטור', כיון שהתנאי היה על מזגן.
דוגמא לכך, מצינו במה שכתב המקור חיים סי' תלז סק"ז ליישב קושיית המגן אברהם שהובאה לעיל, שאם הבית אינו בדוק, ניתן לבטל את המקח (לולי הטעם "דניחא ליה לאיניש לקיומי מצוה בממוניה"), כיון שללא בדיקת חמץ אסור לגור בבית בפסח, אם כן אין הבית ראוי למגורים, והרי זה כמום בגוף המקח שאין המשכיר יכול לתקן, ואף על פי שניתן לתקן את הבעיה על ידי בדיקה.
והוא הדין בנידון דידן כיון שלולי המזגן אנשים מקפידים הרבה על כך, ומבחינתם חשוב כאין הדירה ראויה למגורים ומום בגוף הדבר, אין המשכיר יכול לטעון שיעמיד לו דברים חילופיים.
טענת המשכיר שהשוכר מחל על המום בכך שהמשיך לגור
בשו"ע סי' רלב סעיף ג נפסק שאם הקונה השתמש במקח לאחר שראה את המום, הרי זה משמש כהוכחה שמחל ושוב אינו יכול לטעון טענת 'מקח טעות'. לכאורה הוא הדין בנידון דידן, כיון שהשוכר לא דרש ביטול הסכם השכירות במשך תקופה ממושכת, והמשיך להשתמש בדירה יחשב כמחילה.
אבל נראה, שכיון שהשוכר דרש מיד מהמשכיר לתקן את המזגן הרי הוכיח שאינו מוחל על כך. וכמו שהביא בפתחי תשובה שם סק"א בשם המחנה אפרים, שאם הקונה הודיע למוכר על המום ואחר כך השתמש לא הוי כמחילה. ויותר נראה שאפילו לדעת שו"ת גליא מסכת סי' י שחולק (הובא בפתחי תשובה שם) וסובר שאף אם הודיע מהוה השימוש ראיה על מחילה, מכל מקום בנידון דידן יודה שאין השימוש ראיה על מחילה, שכל טעמו הוא משום שאם הקונה חפץ לבטל את המקח הרי השימוש הוא גזל, ועל כרחך שמחל. אבל בנידון דידן שהשוכר היה סבור שהמשכיר יתקן את המזגן, אין השימוש ראיה על מחילה, כיון שהודיע לו מיד על הקלקול במזגן.
