בניה על רכוש משותף כשיש 25% מהשכנים שמתנגדים

כידוע, די ב75% 'חותמים' מדיירי הבניין- כדי שהעירייה תיתן אישור בניה, האם מבחינה הלכתית מותר לבנות לאחר שהושג האישור למרות שיודעים ששכנים אחרים התנגדו נחרצות?

תשובה:

שלום רב,

אסור בהחלט. דייר שבונה כשהשכנים מתנגדים עלול לשלם על כך ביוקר.
יש לפנות לבית דין, או לחילופין למנות שמאי מוסכם שיקבע 'תשלומי איזון' ראויים.

נימוקים:

נקדים: אישור של העיריה הוא מבחינה תכנונית בלבד, אין סמכות לוועדות התכנון לקבוע בשאלות קנייניות. הדרישה של 75% היא כיון שלפי החוק (המקרקעין סעיף 71ב) אם יש הסכמה של 75% ניתן להחליט על הרחבה אם משלמים 'תשלומי איזון' למתנגדים. וועדת התכנון חייבת להקפיד שלדייר המבקש היתר בניה תהיה לכאורה זכות קניינית בבניה, כדי שלא לבנות על מנת להרוס. אם יש הסכמה של 75% הרי זה מראה שלכאורה גם העניין הקנייני יוסדר. אבל כאמור הוועדות אינן יכולות להכריע בשאלות אלו והזכות לתבוע בבית משפט או בבית דין שמורה למתנגדים.

לפי החוק (שם) אם יש הסכמה של 75% ניתן להחליט על בניה אם בשעת ההחלטה משלמים 'תשלומי איזון' למתנגדים. חישוב 'תשלומי איזון' הוא בדרך של חישוב כמה מ"ר ניתן להרחיב בסך הכל, כמה מהם מגיע לכל שכן לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף (רשום בנסח טאבו), וכל שכן שבונה יותר מחלקו חייב לשלם לשכן שבונה פחות מחלקו את שוויו של שטח נוסף זה.

גם לפי דין תורה ישנו דרך זו, ששותף אחד דורש משותף השני למכור לו את חלקו ברכוש המשותף במחירו הראוי או לקנותו ממנו. אבל אין זכות לקבל חינם אלא זכות לקנות. עיין עלון המשפט גליון 28 עמוד הגליון 24 עמוד ד וגליון 37 עמוד 5.

שכן המשלם 'תשלומי איזון' לפני הבניה יצטרך לשלם רק לפי שווי השטח להרחבה לפני הבניה. אבל שכן הבונה ללא רשות, יצטרך לשלם לאחר הבניה כפי כל השווי של התוספת הבנויה בניכוי הוצאות ממשיות שהיו לו, וכדין גוזל שדה והשביחו שהשבח לנגזל והגזלן מקבל הוצאות בלבד. עיין עלון המשפט גליון 19 עמוד ב דין 4 והערה 9.

הצטרף לדיון

6 תגובות

  1. יישר כח על התשובה המתומצתת והמקורות הנרחבים, שאלתי בבקשתי, א. האם יש חיוב תשלומי איזון גם לדיירים שהסכימו (או שנחשב שבחתימתם מחלו על חלקם בקרקרע המשותפת) ב. האם כל התשובה הנפלאה שנכתבה שייכת גם במקום שהותירו לשכנים המתנגדים שטח אחר (משותף גם הוא) בכדי שלשירצו יבנו גם הם, (ואז למרות התנגדותם, אפשר לומר להם גוד או אינגוד)?

  2. א. בעיקרון תשלומי איזון נועדו רק למתנגדים, לכוף אותם למכור את חלקם. הסכמה בענין זה פירושו ללא תשלום (עיין נתיבות סי' קנג סק"ג), אלא שהמסכימים יכולים אולי לטעון שלא ידעו שמפסידים כסף בהסכמתם, וממילא ההסכמה היא בטעות.
    ולמעשה תלוי אם החותם ידע שהבניה הוא ברכוש משותף ושיש לחתימה השלכות קנייניות, אלא שלא ידע ששכנים אחרים עשו קופה על זה, אין זו טעות ואינו יכול לחזור בו. אבל אם טוען שחשב שהחתימה היא רק שאין לו התנגדות מבחינה תכנונית, אבל לא ידע שיש בה הסכמה קניינית, ייתכן שיכול לחזור בו ולהתנות את הסכמתו בקבלת תשלומי איזון.
    ב. אם השכנים הללו בנו בעבר על רכוש משותף, הרי זה כהסכמה שגם שאר השכנים יכולים לבנות בגודל זה, ומחשיבים אותם בתוך המסכימים. ואם לא בנו בעבר ואינם רוצים לבנות כלל, לפי החוק מחשיבים אותם במניין המתנגדים אלא שאינם מקבלים תשלומי איזון (כנגד המ"ר שמאשרים להם). ולפי ההלכה אם אין להם סיבה הגיונית להתנגד כופים עליהם להסכים מדין כפייה על חלוקת שותפות (שו"ע חו"מ סי' קעא). אבל כל זה יכול להיעשות רק בבית דין, אין זכות לשותף לחלוק שלא מרצון השותף השני מחוץ לבית דין.

  3. אני מוקיר ומעריך את תשובתך המהירה, ויסלח לי כבודו אם אטריחו עוד קמעה, מאחר וכשבניתי לא ידעתי על תשלומי האיזון המדוברים ואף אחד לא תבעם ממני, האם מוטל עלי כעת לחתור ולוודאות מי מהשכנים התנגד ולהציע לו מיוזמתי 'איזון' כמדובר או לפייסו בדברים? ושוב יישר כחכם על רהיטות ובהירות התשובה.

  4. לא צריך להציע להם תשלומי איזון, אלא לפייסם בדברים שלא ידעת שצריך הסכמת כל השכנים. אם הם לא מוחלים יש להציע להם פיצוי כספי.

  5. בס"ד
    לפני 3 שנים בניתי על הגג בהסכמת כל השכנים.
    חרגתי מההיתר ב-12 מ"ר. למעשה גם עכשיו כל השכנים יסכימו אם אני יבקש הסכמתם, רק שכן אחד עקב מריבות תבע אותי בדמי איזון.
    האם הוא יכול לתבוע אותי על כל ה-40 מ"ר שבניתי עם רשיון, או רק על החריגות או כלל לא.
    למעשה גם הוא בנה ללא רשות סוכה בגודל 10 מ"ר על רלסים וסגר אותו לחדר, איך מחשבים הדמי איזון אם בכלל יש?

  6. על מה המ"ר שהסכים לך, באופן כללי אינו יכול לתבוע דמי איזון, עיין מה שכתבנו בתגובה מיום ט"ז אלול תשע"א.
    על החריגה הוא יכול לתבוע ממך דמי איזון.
    הסוכה שבנה אינו מוריד מזכותו לדרוש דמי איזון על החריגה, כיון שלאחר שנתן לך רשות להרחיב 40 מ"ר יש לו גם זכות להרחיב 40 מ"ר. עיין שו"ת בית דוד סי' צב (מובא בשו"ת משכנות ישראל סי' י אות ג) וכך להבדיל אף לפי חוק המקרקעין סעיף 71ב (ג).

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שאלות שנצפות עכשיו:

מאמרים אחרונים

מדריכים הלכתיים

הכנו עבורכם
דבר תורה לשבת!

מחפשים כל שבוע איזה דבר תורה להגיד בשבת?

מעכשיו תקבלו כל שבוע דבר תורה ואת כל השאלות הכי מעניינות אליכם למייל